1、金地艺境案例分析 为了一个美好的年代为了一个美好的年代 策略研究部产品案例分析 撰稿人： 交流MSN： 嘉定：南翔板块嘉定：南翔板块 宝山：上大板块宝山：上大板块 普陀：桃浦板块普陀：桃浦板块 金地艺境 金地艺境位于传统宝山工业园区内，属 于上海北区老牌物流聚集区，周边厂房 众多，交通较为便利，但居住氛围薄弱 大区位位于嘉定、宝山、普陀三夹板区 位内，类似于曹家渡板块，相对资源分 配较其他区域相对薄弱 1 2 3 由于货运物流车较多，整体现状较为嘈 杂 地段现状地段现状 不论大环境还是小环境，本案地块资源相对较弱，具不论大环境还是小环境，本案地块资源相对较弱，具 备一定抗性备一定抗性 拿地信息
2、拿地信息 用途 土地面积 容积率 溢价率 成交楼板价 成交日期 开发商 商住 91,359.60 2 225.50% 6300 2009-9-25 金地（集团） 市政绿化市政绿化 九年义务制公立学校九年义务制公立学校 地段现状：地段并未完全方 正，其中一部分被化为市政绿 化 地块位臵：相对与工业园其 他位臵，地块相对闹中取静， 周边配有市政教育配套 地块指标：商住属性地块， 09年下半年所购地块楼板价在 6300元，基于目前的市场，成 本相对低廉。 动迁小区动迁小区 地块成本压力较小，未来产品锻造具备弹性空间地块成本压力较小，未来产品锻造具备弹性空间 金地需要加强产品力塑造，并且重新定位区域价
3、值金地需要加强产品力塑造，并且重新定位区域价值 目前区域位臵并未有集中商品房产品，客户对区域的认知依然停留在杂乱工业园位臵 6300元的容积率给予开发商创造弹性产品的空间 客 观 性 客 观 性 主动式主动式 被动式被动式 主 观 性 主 观 性 3 1 3 1 4 24 2 产品产品 服务服务 人文人文 地段地段 新进者 品牌 社会资源 自然资源 区域价值 后期产品规划与营销打造后期产品规划与营销打造 案例分析主轴线：案例分析主轴线： 一、重塑区域价值一、重塑区域价值 对地段的企划包装对地段的企划包装 二、金地产品力塑造二、金地产品力塑造 项目基本规划项目基本规划 建筑风格呈现建筑风格呈现 样板段包装样板段包装 三、展示面打造三、展示面打造 一、 重塑区域价值 区域特征区域特征 区域发展阶段区域发展阶段 成功营销方向成功营销方向 陌生区域，认知度低 区域“婴儿”期区域“婴儿”期 区域发展
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