杭州市商业地产项目定位及推广提案（78页）.ppt
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杭州市商业地产项目定位及推广提案（78页）.ppt
1、杭州市商业地产项目定位及推广提案 项目分析项目分析 项目市场形象思考项目市场形象思考 市场扫描市场扫描 提案推演结构之一提案推演结构之一 第一部分第一部分 市场扫描市场扫描 杭城写字楼市场现状杭城写字楼市场现状 杭城写字楼市场发展趋势杭城写字楼市场发展趋势 杭州市写字楼区间分析杭州市写字楼区间分析 SUM 1. 杭州市写字楼市场现状总结 现状一：供大于求现状一：供大于求 关键词：关键词： 供应：04-05年共出让土地面积150万 需求：年去化量在3040万之间 现状二：写字楼价格与住宅价格倒挂现状二：写字楼价格与住宅价格倒挂 原因： 1、人们对公寓、排屋、别墅的兴趣远远大于写字楼 2、写字楼是
2、公建用地，产权只有4050年 3、中小企业、私营企业更喜欢商住兼容类物业 4、缺乏本地产业支撑 现状三：产品同质化现象严重现状三：产品同质化现象严重 关键词： 档次、品质不高/市场定位模糊 现状四：写字楼开发重硬件不重后期管理现状四：写字楼开发重硬件不重后期管理 关键词： 以传统分散出售为主要经营模式 物业管理水准不高，开发商与管理者在开发理念和管理理念上相互背离 SUM 2. 杭州市写字楼市场机遇 杭州杭州“国际化大都市国际化大都市”的发展目标带动写字楼经济的发展的发展目标带动写字楼经济的发展 关键词： 杭州正在迈向“商业时代” 浙江企业的壮大 国际资本、企业的进驻 写字楼繁荣时代 宏观调控
3、，房产投资已经出现住宅转向写字楼端倪宏观调控，房产投资已经出现住宅转向写字楼端倪 关键词： 宏观调控后，部分投资资金撤离住宅市场转向写字楼市场 06年初，中小面积写字楼成交量上涨，月成交量维持在30套左右 SUM 3. 杭州市写字楼市场发展趋势 趋势一：中小面积写字楼市场需求释放趋势一：中小面积写字楼市场需求释放 关键词： “住宅禁商”政策扩大写字楼需求 以中小企业、私营企业为主的大部分客群对办公面积要求较小 趋势二：商住兼容型物业满足过渡需求，热销市场趋势二：商住兼容型物业满足过渡需求，热销市场 关键词： 新的高端写字楼租金偏高，老的写字楼配套不全 商住兼容性物业（单身公寓）面积小、租金低、精装修 共1700多套，约11万，大多销售率接近5成，部分达到8成 趋势三：注重办公氛围，提倡健康办公趋势三：注重办公氛围，提倡健康办公 举例：嘉华国际商务中心 通过阳光中庭、空中花园、屋顶花园、 绿
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