1、县房地产项目全生命周期管理实施方案（试行）为进一步解决当前房地产领域存在的突出问题，保障房地产市场健康有序发展，遵循房地产“因城施策、一城一策”总要求，根据城市房地产管理法和上级有关文件精神，结合实际，特此制定本实施方案。一、总体目标对标“重要窗口”新目标、新定位，坚持“房住不炒”的定位，深化市场导向、问题导向，推动资源整合、过程监管，把好土地供应、规划设计、施工图审查、建筑工程质量、商品房开发销售等关键环节，形成覆盖房地产开发全流程的监管机制，着力构建健康有序的房地产市场体系。二、主要措施（一）优化地块出让指标管理。全县年度供地计划涉及住宅部分，需经县房地产健康发展工作领导小组讨论后确定。地
2、块出让前需按照控规、专项规划等要求，并依据房地产项目消化周期、供销比例情况及市场环境等因素，确定出让数量、节奏、类别和主要经济技术指标，拟定供地地块商务条件，经县房地产健康发展工作领导小组讨论后确定。其中，涉住宅的供地地块商务条件在磋商确定前须报县房地产健康发展工作领导小组审定；文旅等综合性出让土地项目中含有住宅的，其住宅用地也需对照上述要求进行审核，并由独立主体进行投资开发。（二）优化规划设计源头管理。推动规划方案事前联审，住宅项目方案申报后，提前征求住建、城管、供电等相关部门意见，组织职能部门评审，其中项目建筑设计方案定稿前供电部门需完成供电专项设计审批，回迁项目需由征迁单位组织回迁户确认
3、。推进设计缺陷动态清单管理，由资源规划、住建等部门定期动态梳理符合规范但不符合日常居住习惯、容易引起争议的设计缺陷事项，在方案提交阶段一次性告知建设、设计单位，对列入建设的设计缺陷事项，在商品房价格报备时按相关规定相应下调测算价格，或相应调整投资形象进度。（三）优化施工图纸审查管理。推动房地产项目质量通病前置审查，设计单位需将湖州市质量通病防治规定作为设计依据，图审单位在审查时需审查质量通病事项，并着重审查项目供电设施、人防、排烟井、给排水等设计内容，加强方案成果稿和施工图的前后一致性审查。推动房地产项目重大设计变更报备审理，房地产项目涉及结构、材料、户型等易产生投诉或质量问题事项的设计变更，
4、实行事先提交职能部门审理，并落实“谁审理谁签字谁负责”要求，实行线上图审，变更事项需明确变更理由及依据。项目取得预售后，变更内容涉及需征求利害关系人及相关职能部门意见的，相关行业审批部门应按程序征求利害关系人及相关职能部门意见，并报住建、资源规划部门备案。（四）优化建设工程质量管理。压实建设单位第一责任主体，推动房产项目监理单位建库招标管理，建设单位通过招投标，在入库监理单位中确定中标单位。加大违法打击力度，依法打击违法分包、发包、转包、挂靠、未批先建、不按图施工等违法行为；严格落实农民工工资支付保障条例等规定，建设单位按月足额支付农民工工资到专户，并通过专户按规定支付到位；严格落实停工整改要
5、求，对停工项目加大巡查约束力度。引入第三方质量巡检机构，定期开展房地产项目专项临检，探索节点参与监督方式，扩大分户验收抽检比例，市政工程验收前资质单位闭路电视检测应合格。推动房地产市政景观工程规划许可、施工许可，加强市政景观工程过程监督，保障市政景观质量。加强原材料源头质量监管，由县商务局牵头组织商品砼、砂浆等原材料的抽检，每季不少于1次，县市场监管局参与并负责检测，检测结果经县住建局通报房地产项目建设、施工单位。（五）优化房产开发销售管理。规范售前管理，商品房预售前，由住建、资源规划、市场监管、城管等部门进行现场联合踏勘，确保规范方案及施工图落地、负面清单管理、不利因素告知、市场宣传等措施落
6、实。探索推动全装修项目明细化和菜单化，提供多种配套方案，全装修清单需经购房户确认。规范售中管理，强化房产经纪行为管理，委托销售项目一律签订委托销售合同并报备，房地产承销机构不得向购房人收取电商费、服务费等价外费用。规范售后管理，推动工地开放，全装修项目重要节点实行工地开放，毛坯项目探索推动交付前开放。推动保修责任落实，竣工验收前建设单位需承诺及时完成保修整改，未及时开展整改的，可由物业公司依照法定程序动用住宅物业保修金进行整改。三、责任落实（一）建设单位：对发生设计缺陷清单事项、建设质量违规违法行为、建设质量投诉查实等影响住宅品质情形的，在价格报备时适当下调测算价格；对项目建设、市场销售等存在
7、违法违规情形或重大群体投诉查实情形的，对投资形象进度和预售条件从严把控；因违法被查处，或者未按月足额支付农民工工资到专户引发欠薪投诉被查实，事先承诺延迟网签的，严格按承诺内容办理；对因群体投诉查实需整改的，整改完成后实施项目验收。（二）施工单位：依据法律法规，加大执法检查与过程监管、溯源查处力度，依法追究责任。（三）监理单位：房地产项目监理单位在监理期间发生违法违规行为的，以及项目产生质量问题导致群体投诉的，督促监理单位履行承诺，加大项目监督管理力度。（四）设计、勘察单位：运用设计单位黑名单管理等法律法规及政策规定，加大违法或群体投诉责任倒查和溯源分析力度，对设计缺陷导致的依照相关规定处理。四
8、、有关要求（一）强化领导，合力推进。组建房地产健康发展工作领导小组，落实专人负责，并专职聘用高技术人才不少于2名，负责方案设计、图纸审核和监督等工作。各相关部门立足各自职责，加强工作落实。房地产项目的关键指标与重大事项，需提交房地产健康发展工作领导小组讨论。房地产项目推进关键节点，需组织相关部门联合踏勘。涉及房地产项目的行政处罚，需抄送县住建局。（二）突出关键，力求突破。围绕房地产健康发展主题，坚持问题导向，紧盯重点环节和群众关注热点，加大突破力度，县资源规划局、住建局全面推进房地产项目市政工程规划许可、施工许可，提升市政品质与监管；县综合执法局加强房地产项目绿化景观的审核与验收，把握绿化标准
9、。（三）严格监管，有效激励。加大对房地产项目的监督检查力度，探索节点管理、过程管理、跟踪管理等方式，督促建设单位履行主体职责，积极加强房地产项目管理。同时，开展房地产项目优秀企业评定，激励房地产项目品质提升。本实施方案自公布之日起施行。有效期为三年。附件：1.县房地产项目全生命周期管理实施细则2.县房地产全生命周期管理体系流程图附件1县房地产项目全生命周期管理实施细则第一条根据县房地产项目全生命周期管理实施方案，为进一步加强流程管理，保障措施落实，特制定本实施细则。第二条房地产项目建设开发依据法律法规规定，落实管理措施，履行各项程序，依法办理出让、规划设计、施工、开发销售和监管等措施，并通过全
10、生命周期管理优化完善相关程序与措施。第三条土地出让前，县资源规划局依据规划及平台申请，提出住宅用地初步计划及建议经济指标，整合平台提出的商务条件，征求县住建局意见。县住建局根据房地产项目消化周期、供销比例情况及市场环境等因素，提出反馈意见。反馈意见经修改后，由县资源规划局提交县房地产健康发展工作领导小组讨论确定。相关意见不统一的，一般不提交会议讨论，确需讨论的，需列明意见及提交依据。第四条房地产项目建设单位提交方案后，县资源规划局提前3日征求住建、综合执法、供电等相关部门意见。各相关职能部门组织专业审查后，提出修改意见。县资源规划局依据部门反馈意见，组织职能部门专家联合评审。涉及回迁人员的，回
11、迁方案及设计需事先由征迁单位征求回迁人员意见，一般需提供多个方案进行选择，选择确定的方案，由建设单位列入项目方案中提交。第五条县资源规划局、住建局根据房地产投诉及日常检查情况，定期梳理房地产项目图纸设计中不符合日常居住习惯、不能体现品质与舒适、容易引起争议但又符合规范的事项，共同确定设计缺陷动态清单。房地产项目建设单位提交方案时，县资源规划局将清单告知建设、设计单位并要求自查，同时明确责任。方案审查及图纸审查、预售前联合踏勘时发现负面清单事项的，告知建设单位，未修改或无法修改事项，抄送县住建局，并在商品房价格报备时相应下调测算价格，已确定价格的相应调整投资形象进度及预售时间。第六条房地产项目建
12、设单位提交方案时，县资源规划局将湖州市质量通病防治规定告知建设、设计单位。设计单位将湖州市质量通病防治规定作为设计依据进行设计，图审单位根据湖州市质量通病防治规定对施工图进行审查，对审查未发现且导致较大规模质量通病的，依照相关规定处理。第七条房地产项目在建设过程中，出现涉及结构、材料、户型等易产生投诉或质量问题事项的重大设计变更时，由设计单位提出，建设、监理等单位确认，报县住建局审查。对确需变更的，依法予以变更。重大设计变更经县住建局或相关职能部门同意并由审核人员签字后，方可报图审单位审查，并实施线上报审。在预售后变更内容涉及需征求利害关系人及相关职能部门意见的，相关行业审批部门应按程序征求利
13、害关系人及相关职能部门意见，并报住建、资源规划部门备案。第八条房地产项目在土地挂牌出让时，明确房产项目建设单位需通过招投标确定监理机构。县住建局以承诺人员到位且项目监理期间不发生违法违规行为，以及违反承诺中止项目监理业务作为入库条件，动态确定项目监理库。建设单位组织监理招投标时，将进入监理库及违反入库承诺自动中止监理业务纳入招投标条件与监理合同。第九条房地产项目在建设过程中，县住建局可委托第三方机构开展质量巡检。第三方巡检结果经建设、施工、监理单位签字确认后报县住建局，县住建局依据巡检结果开展后续监督检查。第三方机构可参与隐蔽工程验收等节点验收，并监督五方主体履行好节点验收职责。房地产项目市政
14、工程建设完毕后，需由建设单位委托有资质的第三方机构，开展地下管网闭路电视检测，检测合格的方可开展市政验收。第十条县商务局牵头，组织县住建局、市场监管局对商品砼、砂浆等原材料供应商开展每季度不少于一次的抽查，检查结果由县市场监管局提供，县住建局抄告房地产项目建设和施工单位。第十一条房地产项目在开具商品房预售许可证前，由县住建局牵头，组织县资源规划局、市场监管局、综合执法局等部门到项目现场，对样板房及销售现场进行现场联合踏勘，重点就沙盘、宣传图册及商品房与规划设计一致性、设计缺陷清单事项、区域内不利因素告知、广告宣传资料与实际一致性等内容进行查看，对不符合上述要求的督促整改，无法整改或未整改的，与房屋品质、建安费用等挂钩，严格把控投资形象进度和预售周期。第十二条房地产项目实行委托房产经纪机构销售时，县住建局因仔细审查委托合同、经纪机构资质证书等资料，建设单位按照规定或约定出具委托销售机构向购房户收取的与项目及房屋相关费用（含关联于项目及房屋的合同所明确的费用）纳入房款的承诺。第十三条建设单位在全装修项目建设过程中，按照湖州市住宅全装修项目质量管理规定（试行），组织不少于3次的工地开放日活动，其中包括主体和装修工程交接阶段、安装工程隐蔽阶段和竣工阶段，每次开放日活动需作好文字影像记录。
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