郑州绿地卢浮公馆教育主题学区房地产经验分享营销方案（41页）.ppt
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郑州绿地卢浮公馆教育主题学区房地产经验分享营销方案（41页）.ppt
1、 市场调控 身陷竞争泥沼潭 20112011年，夏，年，夏， 房产调控，银根紧缩，最为关键的是市场观望氛围浓 郁，买家不急于出手，卢浮公馆的销售受市场影响， 形势急转直下，至夏末秋初，跌入冰点。形势急转直下，至夏末秋初，跌入冰点。 20112011年以后，年以后， 项目周边陆续有竞品启动，打破了之前卢浮公馆一家 独大的局面。同时，由于对手的模仿与抄袭，建筑园 林产品雷同，导致项目同质化严重。项目同质化严重。 针对郑东新区东南板块，对手的产品同质化，区位的对手的产品同质化，区位的 边缘化，配套的共享化边缘化，配套的共享化的问题，我们怎么依靠自身的实力， 放大自身的优势竞争力，打破这种僵局，从而在
2、东区日趋激烈的竞争中抢夺有限的 客户资源？ 千回百转 柳暗过后亦花明 回到项目原点：卢浮公馆的卖点诉求先后以东区核心回到项目原点：卢浮公馆的卖点诉求先后以东区核心 大盘、全国三甲品牌背景、法式风情实景园林，最后大盘、全国三甲品牌背景、法式风情实景园林，最后 到一站式教育。到一站式教育。 经过尝试，每个阶段都取得了一定的效果。但还远远 不够，卢浮公馆如何跳出红海，开辟蓝海的问题成项卢浮公馆如何跳出红海，开辟蓝海的问题成项 目制胜的关键。目制胜的关键。 找出关键点，做好差异化营销。找出关键点，做好差异化营销。 竞争项目分析竞争项目分析 项目分析项目分析 东区核心区位东区核心区位片区内竞争客户相距不
3、足一公里， 核心区域不作为顶端优势。 全国三甲背景全国三甲背景周边竞品项目中不乏上市公司等本 土优势品牌，本地客户自身无法分辨品牌之间的强弱。 三甲背景优势认知度不强。 法式风情园林法式风情园林实景园林作为体验道具对销售有一 定的促进，但是不足以支持项目吸引客户的核心卖点， 且园林景观受季节影响较大。 项目分析项目分析 教育配套齐全教育配套齐全幼儿园、小学、中学、高中，统一的郑东新 区高配置公立教育，且与本项目一路之隔，其中更不乏实验学 校、新铁一中等老牌名校。 由此可见，教育可以作为我们的核心差异点，因为有教育配套由此可见，教育可以作为我们的核心差异点，因为有教育配套 的竞品，学校名气没有卢浮公馆周边的学校名气大，有名校的的竞品，学校名气没有卢浮公馆周边的学校名气大，有名校的 竞品却没有卢浮公馆的学校全，学校全的竞品，路程没有卢浮竞品却没有卢浮公馆的学校全，学校全的竞品，路程没有卢浮 公
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