商业地产项目前期开发调研定位策划（197页）.pdf
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商业地产项目前期开发调研定位策划（197页）.pdf
1、商业地产项目前期开发调研定位策划 陈倍麟 易居中国克而瑞咨询中心 副总经理 上海市注册咨询专家、上海市注册咨询师 中国注册高级商务策划师、国际商务策划师 2 一、缺乏专业市调定位的失败案例 二、商业项目定位前的市场调查 三、市场研究报告应该反映的内容 四、商业项目的定位内容与定位依据 目 录 3 科学的开发流程 专业的市场调查 准确的市场定位 契合定位的建筑物业功能 现代化的景观氛围营造 商业专才的招商经营实操 商业项目成功开发的几大要素 4 一、缺乏专业市调定位的失败案例 5 凭过往经验定位，收获失败的苦果! 1、上海老城隍庙豫城时尚案例 6 开发历程 2005年11月，嘉 沃投资购买上海城
2、 隍庙广场置业有限 公司100%股权。 2002年，复星集 团上海城隍庙广场 置业有限公司的城 隍庙广场（庙前广 场）项目动工。 2008年4月28日， 更名为“豫龙坊” 开业，由上海凯龙 瑞投资有限公司营 运管理。 因凯龙瑞招商失败 2009年转由盈石 资产管理有限公司 接管。 2010年8月4日， 更名为“豫城时 尚”重新开业。 45% 2% 37% 16% 档次分析 国际二线 国内一线 国内二线 非品牌 豫城时尚案例 主题定位：“古城隍与新摩登”相结合 7 豫城时尚案例 8 建筑形态与经营主题不相关！ 豫城时尚案例 9 时尚定位缺乏周边环境氛围的支撑。 东 西 南 北 豫城时尚案例 10
3、 客群构成比例 旅游客 常住消费客 对区位环境缺少时尚认知！ 时尚定位缺乏消费习惯认同度。 豫城时尚案例 上海市民及旅游客对豫园商城 的深刻印象是“四大金刚”： 1. 小商品 2. 小吃 3. 黄金 4. 工艺品古玩 11 2、上海仲盛世界商城 12 上海仲盛世界商城坐拥闵行莘庄区域核心地段，经营却始终不温不火，失败的建筑规划是一大重要原因。 昏暗的地面材质 2、地下通道出入口设置失误，流失区域交通枢纽丰富客群资源 3、商场主要出入口设置失败，主力店的人流没有实现共享 1、建筑物缺乏商业元素，外立面与内饰难以有效吸引人气 商场入口侧 地下通道入口侧 商场入口 家乐福入口 呆板的外立面 上海仲盛世界商城案例 13 上海仲盛世界商城坐拥闵行莘庄区域核心地段，经营却始终不温不火，失败的建筑规划是一大重要原因。 5、冗长的内街使消费者产生疲劳感，同时造成商业死角 6、为提高租金而强行增加小面积店铺
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