2016年广西钦州韩国故事·国际社区住宅项目策略提报（83页）.pdf
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2016年广西钦州韩国故事·国际社区住宅项目策略提报（83页）.pdf
1、 韩国故事国际社区策略提报 连邦（中国）地产 2016年12月 市场研究 项目分析 项目优化 项目策略 壹 项目概况 项目概况 u区域位置： 项目位于钦州市河东新区大型居住区核心位置，东 面毗邻兴桂路及钦南区拆迁安置房和东方韵小区以 及钦州市实验幼儿园；北面毗邻东泉街和万锦悦 府小区，距离八大场馆不远；西面毗邻富民路，南 面紧邻水东农贸市场及规划地块。 本案 人和春天小区人和春天小区松宇时代城松宇时代城 万锦悦府万锦悦府 东方韵东方韵 七里香溪七里香溪 东方豪园东方豪园 河东新区大型居住核心区，名校旁 南面西面 东面北面 本案四邻 现状 u项目规划： 项目占地面积为17951.24平方米。项目
2、规划建筑风 格为新古典主义建筑风格，其项目建筑规划总面积 为：143164.02平方米，建筑容积率为6.31。规划 物业主要超高层，主要为30层和32层的超高层，户 型面积主要为90平方米以上为816套，90平方米以 下为192套，机动车停车位758个，非机动车车位数 307辆。 小地块高容积率，规划密集 u项目现状： 自从2012年拿地，项目至今尚无动工，但四周围墙拉起。另外东面临兴桂路围墙边已搭建一段户外围挡广 告牌，但画面没有出街。项目整体处于规划阶段。项目与万锦悦府同为已起拿地，而万锦悦府已经开盘销 售；松宇时代城、人和春天、世贸广场等皆在对外销售，疯抢客源。 项目尚未开工，四周群雄已
3、起 u土地成交： 项目地块土地总占地面积仅有17951.24平方米，但 是土地成交价格却为4815万元，每平米地价为 2682.26元。建筑容积率为6.31，折合楼面土地成本 为425.1元/平米。结合建筑成本、建安成本、景观 成本、配套成本、营销成本、财务费用等，其成本 与周边楼盘销售价格相比，其土地成本相对较高。 成本高，运作压力大 项目概况小结 本项目 河东新区大型居住核心 学区好、市政配套较好 但，面对 高密集型规划产品 高成本 针对钦州市场，我们该如何做那？ 翻书已晚，随市场而变！ 贰 市场研究 城市广场 商圈 河东新区 商圈 老城中心 商圈 市场研究商圈研究 依据当前钦州市区商业发展现状，公认的城市繁华商圈主要有三个，即以千千万家和赛格市场为代表的城 市广场商圈；以年年丰广场和协盛购物中心为代表的老城中心商圈；以人和世贸广场和八大场馆为代表的 钦州CBD商圈。这三大商圈，是目前
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