上海绿地集团21城房地产项目策划全案（44页）.doc
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上海绿地集团21城房地产项目策划全案（44页）.doc
1、目目 录录 一 项目定位 P3 1、项目评判 2、市场形象定位 3、目标客户定位 4、目标客户分析 二推广策略 P12 1、策略概述 2、推广阶段 3、推广费用预算 三广告企划 P19 1、广告总精神 2、阶段广告执行计划 3、媒体计划 四工作进度表 P43 绿绿地地集团集团 XXXX 项目策划全案项目策划全案 本案营销企划的主要目的本案营销企划的主要目的 销售目标 实现与现金流相对应的销售计划，达到预先确定的经济收益； 品牌目标 在绿地花园的基础上，将绿地品牌的市场影响力提升到一个新的层 次； 积累客户 通过良好的品牌影响力，培养客户的忠诚度，为后续开发项目积累 忠诚的潜在客户。 一一. .
2、 项目定位项目定位 1 1、项目评判、项目评判 1.1 优势 北外滩、外滩源、四川北路商街的总体规划，使本区域成为公众 关注的焦点，同时也增强了投资者对本区域物业的信心； 名江七星城、浦江名邸、香港丽园、名佳经典等物业的推出，使 人们对虹口区域的物业认识由“中低档”逐渐向“中高档” 转变，为本案的推出奠定了一定的基础； 绿地花园已经在上海市场积累了较高的品牌形象，使人们对“绿 地”品牌有了初步的认识； 与周边竞争楼盘相比，本案在功能定位、建筑设计方面具有非常 独特的优势，已经完全突破了传统意义上的建筑设计模式， 除了考虑朝向、观景等要求外，更多地考虑了建筑本身的景 观，将艺术与功能很好地融为一
3、体，成为城市中独特的风景 线； 由于本案具有高级商务办公和酒店式公寓的功能，使本案与北外 滩相应的规划相符合，大大增加了本案的档次。 1.2 劣势 由于本案的开发正处于北外滩开发的前奏，北外滩的真实价 值还没有在房地产市场体现出来，所以存在着很多的不确定性， 尤其是本案的升值空间，具体表现在定价的策略； 本案的占地面积相对较小，因而在环境设计上的余地较小， 只能借助于建筑设计和周边景观资源的充分利用； 由于重点考虑了观景效果、建筑景观，使部分房型出现了一 些不规则的空间布局，使人们居住心理和家居摆放有一些困难。 1.3 威胁 周边已开发项目，如浦江名邸、名江七星城中投资者持有的 房源将在未来不断释放，由于其相对较低的价格，对本案造成 一定的威胁； 四川北路的整体开发，在未来将出现较大规模的高档住宅供 应量，由于其户型面积、规模效应等因素，将对本案造成一定 的竞争力。如明佳房产的明佳经典，
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