1、 编号：编号：JY-060612001 商商 业业 地地 产产 销销 售售 模模 式式 研 讨 报 告 成都置信资产管理公司商业运营部 商业地产销售模式研究商业地产销售模式研究 一、一、 商业建筑分类与布局商业建筑分类与布局 1、建筑分类： 类别 面积区间 概念 案列 集中 5000 平米以上闭合商 业 多个经营主体通过业态功能 互补完成项目商业功能实现 天府汇城、新城市广 场等 独栋 8 千1.5 万平米 单体商业建筑， 经营主体为单 个商业主体完成项目商业经 营 人民商场、九龙购物 广场等 底商 200 平米以下 我们常见的商铺， 拥有独立的 物权，有些底商含 23 楼 锦里、莱茵时代广场
2、 裙楼 2000 平米左右 没有空间分隔，商业面积较 大，顶层有明显塔楼式住宅 莱茵时代广场 2、商业布局分类： 商业聚合形态 点式 线式 面式 体式 空间特征 独立式建筑 内部空间贯通 沿交通线排列 构成街道空间 建筑分组分群， 片区整体规划 建筑竖向开发， 高层地下结合 交通组织原则 独立周围街道 合理组织内外 流线 建立步行化交 通组织系统 组织区域交通 体系纳入城市 网络 利用多层空间 开发立体交通 体系 规划设计要点 合理利用基地 组织商业环境 满足购物行为 需求 重视街道空间 环境设计 合理规划城市 空间序列 综合利用城市 地下空间 商业建筑类型 大中型商场、 市 场 商业街 购物
3、中心 商业广场 复合商业大厦、 地下商场 在实际操作过程中，商业布局由点、线、面、体的方式演变成L型、U型、圆型、 三角型、椭圆型等不同的形态分类。 二、二、 商业地产的价值体现商业地产的价值体现 1、销售价值 商业地产 集中 独栋 底商 裙楼 点、线、面、体式 是指开发商在开发商业建筑后进行销售， 其销售价格往往是开发成本的 25 倍。这种高附加值的销售价格对开发商开发商业地产带来较高的利润空间，所以 成为销售价值。 2、交换价值 开发商将商业物业抵押给银行进行贷款，从而获取现金流的一种途径。因为 物业有销售价值，所以获取的现金流量大于住宅地产。 3、投资价值 这是指投资者在购买商铺后，能产生物业增值而带来的较高的收益。 4、经营价值 商业物业是经营者进行商业经营的场所，经营者通过在这些场所经营，产生 经营收益。 以上四种价值我们称为商业地产的“四大基准价值” 。以上四种价值我们称为商业
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