上海闵行龙柏商业设施大卖场项目价值评估报告（13页）.doc
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上海闵行龙柏商业设施大卖场项目价值评估报告（13页）.doc
1、 闵行龙柏商业设施大卖场项目价值评估报告 上海筑诚营销策划 市场策划部 2010 年 2 月 目录 一、项目分析 . 3 二、周边市场调研 . 4 市场扫描 . 4 三、市场租金及售价预估 . 5 1、区域市场扫描 . 5 2、价值预估 . 6 1）市场比较法（以 1 层商业为基准） . 6 2）收益还原法（以 1 层商业为基准） . 7 3）价值挖掘 . 8 3、分层价格研究 . 11 4、最终价格 . 11 一、项目分析 项目基础信息： 物业地址：闵行区龙柏地区绿苑路（近红松路） 开发商：上海中祥（集团）有限公司 物业形态：商业 总体量：42243 平方米 交通状况：57、936、809、
2、721、925、806、807、941、831、48、753等多条线路经过，公交809及753站点就设在项目出口边，不延安西路高价仅一街之隔，规划地铁10号线坐落于绿苑路上，周边交通便利 项目现状：原定竣工日期为2008年8月8日，目前已结构封顶，部分完成内装 项目四至： 本案 项目北项目北面面 项目南项目南面面 项目西面项目西面 项目项目东面东面 项目点评： 项目地理位置优越，但是由于处于较窄段的绿苑路上，加之周边为居民小区环绕人流及商业较之周边的黄桦路、红松路相差较大，但是从区域调 研可以看出，现区域市场商业分布主要为小区配套底商，档次参差不齐，租金差别较大，整体商业档次处于中档。 二、周
3、边市场调研 市场扫描 区域主要商业街区 商业街区 商铺类型 街区长度 （米） 主要业种 面积分割（平方米） 租金段 人流/车流（每分钟） 绿苑路（项目所在区域） 住宅底商 200 汽配、 杂货 10-30 3.5-5 8/5 红松路 住宅底商 1000 餐饮、 服饰 10-50 3-6 29/16 黄桦路 住宅底商 1200 服饰、 餐饮 20-80 3-5.5 27/10 金汇路 住宅底商 600 五金、杂 货、餐饮 10-100 2.5-5.5 25/13 虹井路(延安西路高架以南段) 住宅底商 500 服饰、 餐饮 30-80 4-6 23/12 区域业种配比图 区域业种配比 35% 33% 8% 12% 12% 餐饮服饰杂货休闲娱乐其他 结论：区域商业主要以住宅底商，周边商业围绕周边居民的日常消费展开，餐饮服饰为其主，目前龙柏区域发展较快，居住人口增长较大，区域 在沪韩国人较多，对
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