1、商业地产项目开发流程商业地产项目开发流程 1、市场条件判断 开发商需要在项目初期， 首先对项目拟选择地区 的市场条件进行初步分析判断。 该判断可以称之为初判断： 不进行针对项目 微观角度的分析， 仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或 地区发展相应商业房地产项目的可行性。 和对该项目的定位有个宏观 的思考。 因为商业房地产的形式种类比较多， 而且各种商 业房地产形式都存在市场成熟性的问题： 如果某个地区的社会生产力 水平比较低，人们的收入水平不高的话，投资商再有实力，也不可以 在该地区投资建设大型商业房地产项目。 2、项目位置选择 商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成 功将是决定性的
2、。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的 开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。 商业房地产鉴于其功能特点， 对位置和周边 条件的要求与普通房地产相比有过之而无不及。一个住宅社区，一幢 写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产则不同，所 要解决的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增，也会发生锐减。 当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候， 项目所在位置能否适 应就成为一个重要的问题。 针对不同的项目有不同的确定方案， 开发商 可以组织自己的团队进行该项工作的研究分析， 也可以委托专业咨询 机构进行选址。 3、判断可发展规模 在完成商业房地产项目选址工作后， 需要针对
3、特 定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。 将确定该项目 的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产 生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。 例： 位于北京崇文门的新世界商场一期可出 租面积达 74000 平方米， 二期可出租面积达 43000 平方米， 一期 1998 年投入运营后，生意兴隆，但二期 2000 年开业后，二期长期经营状 况不佳，管理商开始认为是因为商品组合不同的原因，但一、二期商 品组合调整后二期依然经营状况不良。直到最近，二期经营状况才得 到改观。其实新世界二期运营不佳的原因在于市场规模判断不准确： 崇文门地区在 2000 年尚不足以支撑面积十多万平方米的商业，这说 明开发商对市场可支撑的发展规模的判断不够准确。 该项工作属于微观判断， 很多咨询机构分析时使 用的方法是：以市场调查为基础，建立相关分析模型，测算出该项目 地址可能发
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