商业地产销售运营5大方式与优劣势分析（7页）.doc
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商业地产销售运营5大方式与优劣势分析（7页）.doc
1、商业地产销售运营 5 大方式与优劣势分析 核心提示： 目前商业地产销售运营中大体上有自购自营、 纯租赁、 返租、带租约销售、回购五种方式，下面逐一展开分析。 一、自购自营一、自购自营 在这种模式中， 购房者即是业主又是商户， 同时拥有此店铺产权， 并利用手中资源在本商铺进行经营活动， 开发商负责提供相应物业管 理，并收取一定物业费用。 优点：开发商可迅速回笼资金，并勿需设立营运部门进行后期管 理工作，节省大量人力支出; 缺点：非常不利于销售及招商工作的开展，难度最大，另外，由 于产权出售及自购自营，商场对业态的规划及业种的选择不易贯彻， 极有可能造成食品店与服装店并排经营的尴尬局面， 不利于整
2、体业主 的利益。 注意：此类方法适合于整体商业街或楼盘底商的销售，不适用主 题商场及购物中心。 二、纯租赁二、纯租赁 商业地产的传统方式，在这种模式中，开发商为大业主，商户用 支付货币的形式拥有商铺的使用权，产权仍为开发商所有，开发商不 但要收取商铺之租金， 同时亦要收取物业费用， 并提供相应物业服务、 推广服务及运营服务。 优点：开发商可收取长期经济收益，开发商与商户真正实现双赢 的关系，共同经营该商业项目，双方共同对此项目负责。同时，由于 不出售产权，开发商对商业项目有足够的把握能力，便于按照商业规 划思路对项目进行运营管理。 缺点：回收资金的速度最慢，并需要组建营运部、客服部、货管 部等
3、商业部门对项目进行管理，有一定的人力支出，比较耗费精力。 注意：此方法可采用统一收银方式，租金在货款中扣除，在降低 工作难度的同时，也提升了项目的整体商业形象。 三、返租三、返租 在其商铺的销售中，采取了所有权、经营权、使用权三权分离的 模式：为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为小产权进行 销售回收大量资金。 然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业 铺面的经营权，并每对购房者有一定比率的年回报(高于银行贷款利 率才有吸引力)。 优点：所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入 场经营商家拥有物业使用权， 实现了三权分离。 在统一经营的背景下， 最大程度实现商业物业的整体经营价值， 同时使建筑单体获得最大的 价值与租金增长空间。这是一种高收益高风险的运作模式，适用于大 型封闭式商场。从该项目开盘以来的运作来看，通过拆零产权、销售 旺铺回收了巨额资金，大大缓解了困扰开发商已
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