1、商业地产的前期调研商业地产的前期调研 房地产项目在开发的前期要对地块价值、投资开发环境、市场供需状 况、市场竞争状况等各种市场变量进行分析和研究，以基肥地项目进行整 体的可行性分析并对市场定位提供依据，回避风险、而商业房地产 因为其 客户需求的特殊性、利益协调的多样性和开发商赢利模式的不确定性，就 更需要在开发前期进行市场调研， 什么是商业地产？ 商业地产是满足商业、贸易活动的一种地产形式，简单的说就是“商 贸+地产” 商业地产的前期调研是通过分析目前行业的发展现状城市商业总况、 消费承载与来源、市场资源依托、投资经营力、投资经营力、可比类似竞 争业态现状，以商业需求和市场依托为导向，以客观市
2、场调研为依据对项 目提出可行性的市场定位，为招商和销售工作提供依据。 当项目形式和经营行业并未确定时，主要进行几个宏观方面的分析调 研： 1、 经济环境的分析和研究 2、 区域城市结构调查与发展规划 3、 商业发展规划和政策研究 4、 区域商业结构的市场调查与分析 5、 典型性调查与研究 6、 未来商业地产的供应量分析 7、 消费者消费行为的调查与研究 8、 立地条件研究 9、 商圈的确定和研究 宏观方面的调研完成，依据结果就可对项目做出一个前期的粗略规划 建议，随后，应根据项目的商业形式和经营类型进行进一步的细致调研， 以此再对项目规划做出准确微调。 下面看一下宏观方面的调研活动。 经济环境
3、的分析和研究经济环境的分析和研究 商业地产由于其开发周期长投资大，最终利润实现形式归于出租、经 营和销售，这些均受经济发展和政策影响，所以在开发商业地产项目进经 济环境的研究分析就显得尤为重要。经济环境的调研主要集中以下几个方 面： 1、 总人口及地区人口结构、职业构成、就学备件、基础设施情况、家 庭户数构成、收入水平、消费结构、消费水平等。 2、 GDP 发展状况,国民经济产业结构和主导产业结构,包括经济发展规 模、趋势速度和效益的情况； 3、 全社会消费品零售总额； 4、 全市商业区增加值； 5、 城乡居民的人均和可支配收入； 6、 城乡居民储蓄存款余额； 7、 城市对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的 发展情况； 8、 城市内的重点开发区域，近年政府对城建、商贸、地产等相关方面 所出台的政策。通常要对连续 3-5 年的数据进行统计分析，才能基本反 映出一个城市经济发
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