1、商业地产项目开发标准流程商业地产项目开发标准流程 一、 市场条件判断 开发商需要在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进 行初步分析判断。该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角 度的分析， 仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发 展相应商业房地产项目的可行性，和对该项目的定位有个宏观的思 考。因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都 存在市场成熟性的问题：如果某个地区的社会生产力水平比较低，人 们的收入水平不高的话，投资商再有实力，也不可以在该地区投资建 设大型商业房地产项目。 二、项目位置选择 商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性 的。实
2、际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某 个地方具备了相应的条件后， 才可以做。 商业房地产鉴于其功能特点， 对位置和周边条件的要求与普通房地产相比有过之而无不及。 一个住 宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地 产则不同，所要解决的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增，也 会发生锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所 在位置能否适应就成为一个重要的问题。 针对不同的项目有不同的确 定方案，开发商可以组织自己的团队进行该项工作的研究分析，也可 以委托专业咨询机构进行选址。 三、判断可发展规模 在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地
3、址进 行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础， 周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业 额及项目的可发展规模等一系列相关问题。 例：位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达 74000 平 方米，二期可出租面积达 43000 平方米，一期 1998 年投入运营后， 生意兴隆，但二期 2000 年开业后，二期长期经营状况不佳，管理商 开始认为是因为商品组合不同的原因，但一、二期商品组合调整后二 期依然经营状况不良。直到最近，二期经营状况才得到改观。其实新 世界二期运营不佳的原因在于市场规模判断不准确：崇文门地区在 2 000 年尚不足以支撑面积十多万平方米的商业，这说明开发商对市场 可支撑的发展规模的判断不够准确。该项工作属于微观判断，很多咨 询机构分析时使用的方法是： 以市场调查为基础， 建立相关分析模型， 测算出该项目地址可能发生的客户流量，
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