商业地产项目租金建议及收益预算分析报告（14页）.doc
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商业地产项目租金建议及收益预算分析报告（14页）.doc
1、1 项目租金建议及租金收益预算项目租金建议及租金收益预算 1.1 租金定位依据 租金水平根据楼层、配套组合、商业业态、管理水平及市场供应量等因素造 成不同差异，现就上述因素综合分析如下： 楼层因素楼层因素 包括两方面，有楼层差价及无楼层差价。楼层为租金差异最明显的因素，亦 有极少数商业项目无楼层差价（例如女人街开盘时），用以鼓励销售，造成抢购 之现象，进而积累业主信息，同时也是招商销售的卖点。一般商业项目中采取多 为有楼层差价，一般而言，以一楼为基准，每上升（下降）一个楼层，其差异率一般而言，以一楼为基准，每上升（下降）一个楼层，其差异率 较前一楼层约递减为较前一楼层约递减为 40%、35%、
2、30%、25%。例如： 当一楼租金 30 元/平米/天时（含物业费等），则二楼租金为 30*（1-40%） =18 元左右；三楼租金为 18*（1-35%）=11.7 元左右；四楼租金为 11.7*(1-30%)=8.19 元左右；五楼租金为 8.19*(1-25%)=6.14 元左右，同理可知， 地下一、二层租金价格可参照二楼、三楼的租金价格，当然，上述比率仅仅为理 论数据，实际租金价格还应按照实际情况酌定。 配套组合因素配套组合因素 本因素可说明当商铺处于同一楼层时如何区别商铺租金价格。如商业项目将 楼层划分为商铺（店中店）形式，则根据该商铺所处位置、周边环境、面积、套 内面积等因素组合定
3、价，下面详细说明： . 一般来说，当商铺处于手扶电梯口、动线沿线及末端、集客设施附近 （如 表演台等） 等处，租金相对于同楼层其他位置要高，如处于电梯间处、卫生间处、 拐角处、剪力墙附近及楼层死角处，租金价格相对要低，具体可设置三个幅度： 类地区为楼层原定租金全额，类地区为类租金的，类地 区为类的。 . 商铺的定价根据本楼层主力店的分布也可造成价格的不同，距离主力店 越近，其价格就越高，核心店承租客户以其良好的品牌效应，先进的经营理念、 多样的经营手法、准确的顾客定位和价格定位、周到的顾客服务起到吸引人流的 关键作用，据资料显示，万国广场在家乐福开业后的租金上升 25%左右， 同样， 知名公司和家电经销商的加盟也能达到同样的效果。 . 根据商业操作惯例，面积（套内面积）越大，则租金越低，面积与租金 是呈反比的关系，鼓励大中型店铺进入卖场经营，一方面，大中型店铺进场后投 入较大，形象非常良好
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