1、商业地产掘金术商业地产掘金术 第一部分第一部分 商业地产基础概念商业地产基础概念 一、新型商业地产与传统商业地产的对比 1、销售产权到持有经营的转变 2、物业管理到经营管理的转变 3、从单纯购物到体验休闲的转变 二、商业地产开发：指专业从事商业物业开发、 经营与管理的房地产开发活动。 商业物业：由专业的商业管理公司负责经营管理，实施所有权与经营权分离，用 于从事商业销售、休闲、娱乐与经营活动的建筑和场所。 三、经营式与产权式商业地产运作模式 经营式商业物业与产权式商业物业是商业地产开发的两种开发形式。 经营式商业物业：由专业的商业管理公司负责经营管理，而物业产权为适应经营 的需要实行统一归属，
2、未进行折零销售，实施所有权与经营管理权分离，用于从 事商品销售、休闲、娱乐等经营活动的建筑场，它主要区别于产权未进行折零销 售的经营式商业物业。 产权式商业物业：由专业的商业管理公司负责经营管理，而物业产权为了回笼资 金的需要实行拆零销售，而所有权与经营管理权可以实施分离，用于从事商品销 售、休闲、娱乐等经营活动的建筑物，它主要区别于产权未进行拆零销售的经营 式商业物业。它的进一步细分主要以租赁方式为依据，分为整体租赁、分零租赁 和整体分零租赁相结合三种方式。 两者共同点是“经营为先”这一原则。 四、经营式商业地产与产权式商业地产的差异： 1、入市出发点不同： 经营式长期利润最大化 （开发商收
3、取租金） 产权式套现 （投资业主收取租金） 2、招商侧重点不同： 经营式主力商家与小经营户实现规模经营 产权式主力商家的入驻来带动项目的销售 3、推广方式不同： 经营式不需要过多地借助媒体的炒作 产权式通过媒体轰炸达到市场认知度的最大化 五、零售：指把商品或随商品而提供的服务直接出售给最终消费者的销售活动。 业态：是零售店向确定的顾客群提供确定的商品和服务的具体形态，是零售 活动的外在表现形式。通俗地讲，业态就是指商业地产项目卖给谁、卖什么 和如何卖的的具体经营形式。 六、商业地产按照行业类型可以分为： 1、零售功能房地产 2、娱乐功能房地产 3、餐饮功能房地产 4、健身服务及休闲功能房地产等 七、商业地产业态可分为以下九种： 1、百货商店； 2、连锁超市； 3、便利店； 4、折扣店； 5、商业街； 6、专卖店； 7、购物中心； 8、仓储商店； 9、家居中心 百货商店： 指在一个建筑物内，
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