1、房地产企业纳税战略管理房地产企业纳税战略管理 房地产纳税战略管理房地产纳税战略管理 房地产企业纳税战略思维框架房地产企业纳税战略思维框架 资金战略 与涉税风 险 房地产企业房地产企业 土地获取土地获取 与涉税风险与涉税风险 投资战略 与涉税风 险 运营战略 与涉税风 险 房地产企业土地获取 与涉税风险 房地产企业土地获取与涉税风险房地产企业土地获取与涉税风险 不同的取得土地方式决定了房地产运营的两大关键点：一是主体问题， 也就是运作平台问题，运作平台是利益平台，也是涉税平台和风险平 台；二是土地交易本质问题，土地交易本质决定了房地产开发企业同 土地提供方的利益分割和涉税纠纷。 购买土地 收购土
2、地持有方 合作开发模式 （合作建房） 城中村改造 买卖楼花 代建 转让土地 Text 划拨土地 出让土地 房地产企业土地获取与涉税风险 房地产企业土地获取与涉税风险房地产企业土地获取与涉税风险 一、购买土地模式 1、国家土地使用权出让（土地交易一级市场） （1）招标、拍卖、挂牌三种方式。 （2）房地产企业需缴纳土地出让金、契税、印花税 （3）会计处理： （4）凭证后附：国有土地使用权出让协议、出让金缴纳收据、付款 凭证、契税缴纳依据、印花税缴纳依据等。 土地获取阶段财税处理土地获取阶段财税处理 一、购买土地模式 2、企业之间土地使用权转让（土地交易二级市场） （1）转让特殊要求 年限延续，使用
3、性质延续 原土地使用权出让合同规定的权利和义务 城市房地产管理法 第三十九条 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件 （一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； （二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的 百分之二十五以上百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 （2）交易双方涉及税费 出让方：土地增值税、营业税、所得税 （3）会计处理 （4）凭证附件 营业税发票、契税单据、转让协议、付款手续 土地获取阶段财税处理土地获取阶段财税处理 一、购买土地模式 3、购买土地模式涉税风险 营业税差额征税风险 土地增值税加计扣除风险 契税征税风险 土地使用税征税风险 拆迁补偿涉税风险 土地获取阶
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