1、 东东 方方 家家 园园 产产 权权 式式 反反 租租 销销 售售 方方 案案 2 目目 录录 一、产权销售概念3 二、反租销售策略3 1. 反租销售方式3 2. 反租销售关键点3 3. 反租销售技巧4 4. 返租的正面作用及意义4 5. 返租销售的基本点与关系协调5 6. 反租销售的风险与回避5 三、反租销售法律关系图7 四、反租销售工作流程图8 五、东方家园反租销售回报分析9 1. 市场调研9 2. 面积分割建议10 3. 反租方式建议11 4. 价格建议12 5. 回报分析14 3 一、一、 产权销售产权销售概念概念 产权销售是市场经济发展到一定程度， 社会游资开始关注商业的高额回报率
2、后所产生的一种销售方式，或是一些中、小型开发商涉入该行业，其资金回收的 要求紧迫，产权销售就应运而生。 二、二、 反租销售反租销售策略策略 此前，由于市场很多的临建为非正式商业物业， 或因物业产权所有人关系较 为复杂，因此产权销售基本不存在，主要方式为租赁。 而目前在正式开发的商业物业中，大部分商铺产权清晰、明确，但多为商业 物业的附属配套，因此开发商仅进行单一销售模式，售价较高，购买群体主要为 投资客户，销售周期较长，后期经营业态、管理较为混乱。 产权销售付款方式主要为一次性付款和银行按揭。 银行按揭中由于产权商铺 往往是投资人，与商户经营非同一群体，无论是从素质还是资金要求上均有所不 同，
3、产权人多数不经营，但也有部分自营户，一般比例不超过 20%，对此，可以 通过返租等方式、策略来处理这个矛盾，并因此延伸出多种模式。 1.1. 反租销售方式反租销售方式 1)1) 虚拟产权铺位，虚拟产权铺位，真实回报返租。真实回报返租。则其回报是真实的，依靠大商家的有效 承租来支撑返点，如北京“锦绣大地物流港”项目； 2)2) 虚拟产权铺位虚拟产权铺位，虚拟回报返租。，虚拟回报返租。如“唐山远洋城”项目； 3)3) 独立产权铺位，虚拟回报返租。独立产权铺位，虚拟回报返租。独立经营商铺，其把销售定高，通过高 价格将其较高回报率的返点通过不同形式支付客户，如北京王府井的 “CEPA 巨库”项目； 4)4) 真实产权铺位，真实回报返租。真实产权铺位，真实回报返租。如北京“国美第一城商业街”项目； 以上反租销售方式中所谓虚拟产权与真实产权区别首先在于客户是否真正 拥有所购买商铺的产权，真实产权销售是
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