零售商业物业定位要素、模型与开发流程(32页）.ppt
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零售商业物业定位要素、模型与开发流程(32页）.ppt
1、零售商业物业定位要素、模型与开发流程零售商业物业定位要素、模型与开发流程 购物中心竞争力指标购物中心竞争力指标 一、招商与商品组合一、招商与商品组合 1、 国际知名品牌与厂商进驻比率 2、 业种业态的组合力 3、 业种配置及主力承租户规划 二二 、立地条件、立地条件 1、 立地条件环境吸引力 2、 商圈人口数、密度、所得与消费能力 3、 商圈、零售娱乐、餐饮、同业能力 三、经营团队管理与策略三、经营团队管理与策略 1、 顾问团队(如建筑师、设计师等) 2、 经营管理背景/动力/团队 3、 开发者的专业能力 4、 前置规划工作与执行控制能力 5、 经营策略独立或合并 6、 日常管理 7、 管理能
2、力 8、 人力资源投资 四、行销企划力四、行销企划力 1、 行销计划 2、 主题性（与其他业者之间隔） 3、 市场分析与调查 4、 商圈内的竞争力 五五 、土地开发成本、土地开发成本 1、 土地取得成本 2、 投资成本控制力 3、 购物中心施工及业务管理品质 六、顾客服务能力六、顾客服务能力 1、 服务品质 2、 停车方便（其他附属设施） 3、体验与氛围 七、商业空间及动线规划七、商业空间及动线规划 1、 建筑主体/特色 2、 卖场的动线规划 3、 适当的体量（与商业坪数符合） 4、 空间视觉的表现与吸引力 5、 建筑设计的整合力 6、 硬体设施与建筑规划的特色 7、 建筑内部、外部设计及动线
3、流畅 商业地产暨购物中心开发的逻辑商业地产暨购物中心开发的逻辑 商业物业定位与开发的逻辑基础商业物业定位与开发的逻辑基础 1. 先了解零售再进行投资先了解零售再进行投资 2. 先商业行为后地产行为先商业行为后地产行为 3. 先开展招商再开发地产先开展招商再开发地产 Resource 资源（获取）资源（获取） Location 区位区位 1 2 Customer 客户客户 3 4 Product 产品产品 经济发达地区的中心城市 政府规划的居住区，有成片开发的土地 政府有明确的快速交通规划 离城市中心区的距离（合理上班半径） 有产业经济区支持或城市特殊文脉， 最理想具备自然景观或人文资源 客户选择：社会主流消费群体 营销模式： 商业长期持有，以提供给客户良好的消费环 境和生活方式 注重对品牌、生活方式、产品品质的诉求 利用原有的客户作为前期客户积累渠道 销售周期节奏与市场大势匹配 以低价多渠
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