1、世联地产顾问（深圳）有限公司 2003/08/25 新龙岗商业中心新龙岗商业中心 二期价格制定方案二期价格制定方案 目目 录录 一、定价的背景 二、楼层均价的确定 三、铺位分类及分类均价的确定 四、付款方式及平均折扣率 五、生成价格表 六、销控方案 一、定价的背景一、定价的背景 一期价格实现过程的回顾一期价格实现过程的回顾 一期成交价格走势 6.226.297.68.38.17 7199 8014 90688966 9246 5020 5177 5717 63636384 0 2000 4000 6000 8000 10000 二层均价三层均价 成交均价节节攀升，成交均价节节攀升， 已经超越价
2、格目标。已经超越价格目标。 16000 8000 5000 16941 7969 5384 0 5000 10000 15000 20000 1层2层3层 计划均价成交均价 二、楼层均价的确定二、楼层均价的确定 初步确定楼层均价初步确定楼层均价 二期特点分析： 位置更好，昭示性强； 规划有大中庭，弱化楼层差别； 引进上海家居第一品牌盛源大地 开业早，价值实现早。 二期比一期的产品更有优势。 详见楼盘比较表详见楼盘比较表 市场比较法市场比较法 初步确定二期楼层均价初步确定二期楼层均价 与一期比较后，获得的比准价格与一期比较后，获得的比准价格 2层：层：11032元元/平米平米 3层：层：7381
3、元元/平米平米 市场比较法的修正因素市场比较法的修正因素 1、客户对单价的敏感度较低、客户对单价的敏感度较低 在一期的销售过程中，先后涨了3次价，其中三楼涨了20%，但是，并 未直接影响到销售速度。 主要原因：10年返租100%的策略，导致客户较注重首期和投资回报； 对单价的变动并不敏感。 2、促进一期剩余单位的销售、促进一期剩余单位的销售 当前，一期尚余37%，为了先消化一期商铺，需要通过高价差，引导客 户选择一期； 在折扣上也引导客户先买一套一期，再买二期有5%优惠。 3.招商情况良好招商情况良好 二期招商率为70%，租金约为70元/平米，按照市场惯例，可以支撑1 万元/平米的价格。 根据上述因素，将价格修正为：根据上述因素，将价格修正为： 楼层楼层比准价格比准价格修正系数修正系数 修正后价格修正后价格 二层11032110321.061.061169011690 三层73817381
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