广州珠江新城公寓酒店写字楼市场分析报告（86页）.ppt
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广州珠江新城公寓酒店写字楼市场分析报告（86页）.ppt
1、物业市场研究 商业物业 公寓物业 写字楼物业 公寓物业市场研究 公寓市场竞争格局分析 潜在客户需求分析 公寓市场发展特征分析 重点项目分析 后续供应分析 公寓界定及市场发展特征：商业性质的公寓项目不断呈现 公寓的界定：公寓的界定： 公寓强调的是居住功能，但不限于住宅物业 租赁型的、临时的、暂居性的，因此不含自住的物业 公寓是一种较长期居所（相对于酒店而言）的物业 公寓发展特征公寓发展特征: 房地产市场投资热点，得到越来越多客户追捧房地产市场投资热点，得到越来越多客户追捧 公寓越来越强调居住功能及居住品质，包装趋向住宅化公寓越来越强调居住功能及居住品质，包装趋向住宅化 商业用地性质的项目开发具备
2、居住功能的公寓产品商业用地性质的项目开发具备居住功能的公寓产品 客户以投资为主要臵业目的，无明显的区域性客户以投资为主要臵业目的，无明显的区域性 第四阶段 公寓概念泛化公寓概念泛化 酒店式公寓产生酒店式公寓产生 8080年代后年代后 依托星级酒店依托星级酒店 9090年代中后年代中后 酒店公寓供不应求酒店公寓供不应求 20002000年后年后 投资概念兴起投资概念兴起 第一阶段 第二阶段 第三阶段 服务式公寓兴起服务式公寓兴起 20052005年至今年至今 高速发展高速发展 高速发展高速发展 趋 势 特 征 趋 势 特 征 商业用地开发住宅型公寓有两大趋势：开发小型户型公寓或大户 型公寓，两者
3、各具特点，开发条件不一 在商业用地性质的公寓项目中，主要有两种方向：在商业用地性质的公寓项目中，主要有两种方向： 小户型公寓小户型公寓 典型代表：富力威尔斯公寓、富力史丹尼公寓 大户型公寓大户型公寓 典型代表：富力公园28、富力爱丁堡 小户型公寓小户型公寓 大户型公寓大户型公寓 出现原因出现原因 写字楼供应量大，市场饱和，开发 商为降低风险、快速回笼资金而发 展 高端住宅日渐稀缺，市场需求量增加， 高开发回报驱使大户型产品出现 发展条件发展条件 临近办公区，生活配套齐全、交通 便利 区位条件优越，具景观资源，居住氛 围良好，企业资金压力小 开发优缺开发优缺 点点 客户层面广，销售快速，资金回笼 快 开发投入不大，资金压力较小 档次难以达到高层次 有利于树立标杆性项目形象 前期及后期投入大，需要大量资金 投资门槛高，客户接受程度低，销 售时间长 投资特点投资特点 总价较低，投资门槛不高 投资
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