1、三、前期工作阶段的实务要义三、前期工作阶段的实务要义（） 房地产开发项目的可行性研究房地产开发项目的可行性研究 （教材内容：（教材内容：第七章第七章） 一个项目开发方案要具有可行性，它必须在物理上（自然、技 术上）可行，符合各种法律法规，并且从财务角度来说也是行得通 的， 也就是说： 一个项目开发方案必须在物理上、法律上、财务上都是可行的， 才具有可行性。 下图示意了这个观点。 （一）房地产开发项目的可行性范围问题（一）房地产开发项目的可行性范围问题 1 1、房地产开发项目可行性范围、房地产开发项目可行性范围 项目可行性范围项目可行性范围 任何经济活动的开展都会因资源（资金）有限而受到制约，从
2、 而对价值观、目标和目的都会造成制约，对待风险的态度也会如此。 位址的物理特点限制了该位址能够接受的开发范围以及所能允 许的活动的性质。 通过各种法规（土地规划条例、建筑标准、消防条例和住房条 例等等）和规章的监督，社会表明了在具体的位址哪些事必须做，哪 些事不可以做，从而施加了限制措施。 在可行性分析阶段的早期，必须明确地找出各种限制的存在， 划定可行方案的范围。 2 2、限制条件的影响、限制条件的影响 房地产开发项目的可行性研究划分为项目机 会研究、初步可行性研究和详细可行性研究三个 阶段。 其中，前两个阶段的研究，实际上是“投资 决策阶段”的工作。因此在“前期工作阶段”的 可行性研究是指
3、详细可行性研究。 可行性研究的程序框图如下图所示。 （二）可行性研究的阶段划分（二）可行性研究的阶段划分 可行性研究程序的示图可行性研究程序的示图 （1 1）房地产市场分析）房地产市场分析 房地产市场的现状及其影响因素进行分析房地产市场的现状及其影响因素进行分析。通常包括三个层次： 一是宏观层次的因素。国家、地区或地方的经济状况及发展前景，以及 利率水平、贷款的可能性、通货膨胀率的变化等因素对房地产的影响； 二是中观层次的因素。即开发项目所在地区的经济、社会条件，以及政 府的土地管理规划和城市建设规划； 三是微观层次的因素。指开发项目所在地点一定范围内的区域条件的影 响，如经济结构、人口就业结构、基础设施及生活服务设施、景观条件、规 划限制及区域内的同业竞争状况等条件。 特定的影响因素分析。特定的影响因素分析。归纳起来可分为两大因素，即区位因素和供 需状况。 （2 2）房地产市场预测）房地
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