浙江嘉兴商业地块项目开发方案测算（24页）.pptx
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浙江嘉兴商业地块项目开发方案测算（24页）.pptx
1、嘉兴商业项目开发方案测算 哥伦布商业股份有限公司 08月 指 标 数 值 单 位 备注 总用地面积 47996 平方米 容积率 2.78 积率面积 133300 平方米 首层面积 20000 平方米 考虑高压线退界因素 可售面积 46600 平方米 若按35%的可售计算 注：以上指标为通过A、B、C三个地块的综合指标折算后得出。 分析： 鉴于本案周边商业成熟度以及住宅价格（约6000元/ 左右），且项目受销售率 约束，实际塔楼开发价值较差，所以结合以上对于本案商业价值大小的分析，本案应 尽量加大裙楼商业面积，减少塔楼面积，从而减少项目的整体开发成本。 另外，目前实际各大卖场入驻条件均要求甲方对
2、物业具有产权证、土地证，因此 建议本案地下部分商业面积计容。 分析： 本案在开发模式上经不开发商初步沟通为部分销售型商业模式，而部分销售型 模式结合哥伦布的三代产品模式可以分为两种类型： 类型一：盒子+街区，这种模式有点类似于万达的模式。 类型二：室内室外结合型，这种为哥伦布独创的三代产品。 本案将结合两种模式迚行开发测算，以帮助甲方形成开发判断。 指 标 数 值 单 位 首层面积 总用地面积 47996 平方米 容积率 2.78 总建筑面积 153300 平方米 计容积率面积 133300 平方米 地上建筑面积 118300 平方米 其中：购物中心商业 52000 平方米 16000 金街
3、11000 平方米 5000 塔楼 55300 平方米 地下建筑面积 35000 平方米 其中：计容商业 15000 平方米 商业计容 建筑密度 44% 首层建筑占地面积 21000 平方米 估算 评价： 此规划指标实际对该项 目的价值有一定影响，主要体 现在：（1）项目现有建筑密 度约44%，（2）若负一楼丌 计容，则塔楼面积增加15000 （因实际考虑四楼及四楼以 上面积变现能力较差）。 指 标 数 值 单 位 首层面积 总用地面积 47996 平方米 容积率 2.78 总建筑面积 153300 平方米 计容积率面积 133300 平方米 地上建筑面积 118300 平方米 其中：购物中心商业 62000 平方米 20000 塔楼 56300 平方米 地下建筑面积 35000 平方米 其中：计容商业 15000 平方米 商业计容 建筑密度 43% 首层建筑占地面积 20000
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