1、为民生呐喊 为限价房加冕 和谐阳光定位报告 工欲善其事，必先利其器。 保障房市场投资分析 主要内容 1. 双轨制，大转型 2. 保障房建设有赖社会资金参与 3. 分享政府红利，积极把握投资机会 1.1.1 过去：住房结构单一化，保障性住房建设不足 过去十年，住房供应主要依靠市场，多层次住房供应体系从未建成 1998年房改建立商品房、经济适用房、廉租房三位一体住房体系 经济适用房：房改初期蓬勃发展，后由于地方政府动力不足、社会舆论压力 等渐渐陷入停滞，2007年甚至提出经济适用租赁房，可以看做公租房的前身 廉租房体系：迟迟没有建立，直到2006年国六条中央政府提出所有城市必须 建立廉租房制度 商
2、品房 棚改房 推进期 经济适用房 初步建立，蓬勃发展 质疑期 退出期 初步建立期 廉租房 限价房 公租房 全国覆盖期 竞地价、竞房价/率先在广州实施 初步建立期 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 快速发展期 停滞期 1.1.2 背后是深层次的发展阶段问题 GDP考核与让渡土地出让收益的悖论 经济适用房的销售面积占比 经济发展、经营城市是过去十年中国社会的主旋律 地方政府动力不足、社会舆论压力等使经适房建设陷入低谷 25% 20% 15% 10% 5% 0% 1996 1997 1998 1
3、999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 经济适用房的新开工占比 1.1.2 背后是深层次的发展阶段问题 居者有其屋的政策目标超越阶段 根据发达经济体经验，早期政府营 造大量住房，覆盖面较大，伴随经 济成长政府逐渐退出，同时从支持 居民租赁住房变为鼓励其拥有产权 目前中国仍处于住房短缺阶段而非 住房条件改善阶段，政府应着力解 决居者有其屋的问题 社会住房条件 住房短期或房荒时期 住房短期或房荒问题解 决、住房条件改善 住房条件进一步改善， 整体住房水平较高 住房保障覆盖范围 囊括高中低收入阶层 中低收入阶层 向低收入阶层倾斜 发达国家住房保障一般路径：从全覆盖到低收入阶层 时间 城市家庭数量增加 住房总存量增加 1400万套 1600万套 约6640万套 其中：开发企业建设3880万套 日本（城市化率45%-60%） 美国（城市化率4
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