工业地产的开发模式及国外借鉴报告（23页）.ppt
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工业地产的开发模式及国外借鉴报告（23页）.ppt
1、1 工业地产含义及开发模式 1.1 工业地产含义 含义：指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地， 以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商 服和综合类用地以外的第四种性质用地。 分类：包括重工业房地产、轻工业房地产、仓储房 地产（物流地产）、自由贸易区房地产（指带有特殊 政策的贸易加工型通用型工业地产） 特点：投资规模大、快速启动、提供增值服务、追 求长期稳定回报 1.2 工业地产开发模式 1.2.1 工业园区开发模式 目前我国各级地方政府最常使用的工业地 产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主 要载体，其运作主体一般是开发区或工业园区 管委会下设的开发公司。 缺陷：不熟悉工业地产的运作
2、方法，项目 前期缺乏科学合理的定位与策划等不足导致其 在工业园的整体运作中不够专业化，致使大部 分工业园区闲置与搁荒 1.2.2 工业地产商模式 指房地产房地产投资开发企业在工业园区内或其 他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、 绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等 房产房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、 合作合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管 理，最后获取合利的地产开利润。 如普洛斯，全球最大的工业房地产开发商 1.2.3 主体企业引导模式 指在某个产业领域具有强大的综合实力的 企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大 的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营 建一个相对
3、独立的工业园区；在自身企业入驻 且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大 的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售 等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产 业链的打造及完善。 如上海上海金山的上海石化工业园区 1.2.4 综合运作模式 指对上述的工业园区开发模式、主体 企业引导模式和工业地产商模式进行混 合运用的工业地产开发模式。 1.2.5 私人业主开发模式 目前在小厂房这一块，私人业主开发占了 很大一部分比例。主要是因为厂房租金持续上 杨，其利润汇报率已经超过商业地产，且操作 建设都比较简单的缘故。但由于工业地产政策 的逐步完善特别是工业用地的紧缩，这类开发 模式会逐渐减少，再加上私人业主开发的厂房 在其设计和配套设施等方面都没有竞争力，时 常也逐渐将其淘汰。 1.3 工业地产企业盈利模式 1)主要以土地溢价增值而获取利润主要以土地溢价增值而获取利润 投资开发商在完成项目基础设施建设
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