1、地产行业的地产行业的 分化与整合中的模式竞争分化与整合中的模式竞争 一、分化与整合一、分化与整合 财务状况的分化：财务状况的分化： 四成企业无资金缺口，四成企业资金缺口大于四成企业无资金缺口，四成企业资金缺口大于10% 调控背景下，地产行业整体的财务状况恶化，上市公司平均的现金持有比例从2009年末的18% 下降到2010年末的16%，2011年中期下降到13%；平均的净借贷资本比（银行贷款-现金）/ 净资产）从2009年末的20%上升到2010年末的41%，2011年中期上升到46%；平均的总负债 率从2009年末的65%上升到2010年末的69%，2011年中期上升到71%。 随着财务状况
2、的恶化，地产企业面临的资金缺口也在扩大：如果成交量持续萎缩至年，则 行业整体将处于资金缺口状态，其中六成企业面临资金缺口的威胁，四成企业在无法维持当前 贷款规模（到期贷款无法续借）的情况下将面临相当于总资产10%以上的资金缺口，但仍有四 成企业无资金缺口。 效率分化：高周转企业优势扩大效率分化：高周转企业优势扩大 2007年行业高峰期，地产上市公司平均的存量资产周转率为0.50倍（相当于平均用24个月回笼 资金），2008年低谷中上市公司平均的周转速度减慢一半至0.26倍（平均的资金回笼周期延长 到45个月），2009年市场回暖后行业平均的存量资产周转率又恢复到0.45倍（平均的资金回笼 周期
3、缩短到27个月），2010年调控背景下存量资产周转率再次降低至0.37倍水平（32个月回 笼资金），2011年上半年地产上市公司平均的去存货速度减慢24%，年化的存量资产周转率降 至0.28倍（43个月回笼资金），已接近2008年的低谷水平，持续低谷中周转速度恐将进一步降 低10%左右至0.26倍（46个月回笼资金）。 我们以营业利润率为横轴、存量资产周转率为纵轴绘制了地产上市公司的效率分布图，然后将 那些“年销售额在30亿以上、相同利润率下有着行业最高周转率的企业（或相同周转率下有着 最高利润率的企业）”连接起来，由此构成了行业的效率边界，它是地产企业在相同产品定位 下所能达到的最高运营效率。 繁荣期，边界上企业的存量资产周转率是行业平均周转率的2.05倍；低谷期，边界上企业的周 转效率是平均效率的2.31倍。以边界效率为10分，边界效率的20%为0分，2011年中期上市
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