1、大型商业房地产项目如何操作？ 大型商业房地产项目无论从客户的复杂程度，还是投资模式及经营模式上，都属于房地产开发中的复杂产品，开发周期长、投资大， 受经济发展和政策的影响大。此类项目在开发的前期决策过程中存在许多不可预见因素，具有很大的风险；同时，由于业态种类丰 富，在后期的运营中也存在很多困难。因此必须采用科学的管理理论和技术对大型商业房地产项目的开发和运营进行全过程控制。 1.全过程管理的内容和程序 与其他房地产形式相比，商业房地产具有以下特点： 客户需求的特殊性。商业房地产的客户包括两级：初级客户商业运营商，终级客户消费者。一方面，商业运营商不同 的经营内容、特色决定其需求的个性化；另一
2、方面，商业房地产所针对的消费者数量庞大，客户群结构复杂，无法同时满足不同客户 层的个性化需求，项目的市场定位、市场策略等前期评价工作存在许多不确定因素，这些都增加了前期决策的难度与后期建设经营的 风险。 开发赢利模式的不确定性。商业房地产的规模有大有小，对于小规模商业，通常采取开发销售模式，资金回收主要是销售收入；对 于大型商业房地产，一般采取出租运营模式，注重资产的长期良性运营，以收取租金为主要投资回报形式。 经营管理的复杂性。以出租为主要运营模式的大、中型购物中心及 ShoppingMall（商业区），业态种类丰富，对于不同类型要采 取相异的经营管理模式，这就增加了后期经营管理工作的困难，
3、使其面临巨大的压力与挑战。 商业房地产按项目本身可分为启动、计划、实施、控制和收尾五个阶段，对应着策划与决策、准备设计、建设施工和使用运营的 全过程管理，通过项目策划和控制达到项目全过程管理目标。 2.市场资源分析与策划 在决策阶段，可运用 SWOT 环境分析法对项目所处市场环境和各项资源条件进行分析。大型商业房地产项目的特点决定了对其进 行环境资源分析的内容。主要包括： 项目选址要求科学合理； 符合市场发展的规律； 良好的政策环境； 积累行政资源； 整合开发资源。 3.项目建设管理与控制 按照管理主体的不同，可以将大型商业房地产项目分为开发商项目管理子系统、设计方管理子系统、施工方管理子系统和供货方 管理子系统。以开发商的项目管理为基础和纽带，相互关联共同构成商业房地产项目建设管理与控制系统。 项目建设管理与控制有四项基本目标：进度、费用、质量和安全，分别对应着组织计划体系的战略、政策、
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