房地产市场形势研判（改易居研究）（12页）.doc
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房地产市场形势研判（改易居研究）（12页）.doc
1、关于当前经济和房地产市场形势研判关于当前经济和房地产市场形势研判 一、美国金融海啸前景不明一、美国金融海啸前景不明 1 1、次贷危机影响由小到大次贷危机影响由小到大 美国次贷危机爆发之后，包括美国人在内的几乎所有世界各国的经济学者 和政界领导人，当时都认为“影响不大”、“是可以控制的”。中国人也几乎 一边倒的认为对中国的影响仅为“吸取教训”、“高度关注”和“不会冲击中 国经济”。因为在当时暴露出来的次贷坏帐不过几千亿美元，与庞大的美国 GDP、金融资产、信贷规模相比，是一个非常小的数额。 2007 年第三季度是全球经济发展景气的高点。也正是在这个时候美国次贷 危机对美国虚拟经济的影响开始产生冲
2、击，引发世界各国对次贷危机的紧密跟 踪。由此世界经济和中国经济（第四季度是高点）开始步入迅速下滑的衰退时 期。 这时人们才深入发现，美国银行之所以敞开口子毫无顾忌的对次优贷款对 象提供住房按揭贷款，是因为其所有贷款债权随后都被“房利美”和“房地 美”两家美国住房担保公司所购买。而这两家公司购买美国银行住房贷款债权 的资金，又是从国际市场上发行企业债券而获得的。美国政府允许其以 1：25 的放大效应在国际上发行债券，即自有资金只占 1/25 的情况下在国际上发行企 业债券。 由于有美国政府的担保和推荐，中国、日本和欧盟等都是两家美国住房担 保公司企业债券的认购人。中国购买了两家企业债券超过 40
3、00 亿元美元，约占 中国外汇总储备量的四分之一。 2 2、金融危机波及实体经济金融危机波及实体经济 由于次优住房贷款获得者在美国房屋市场价格的走软的背景下，断供现象 频升。致使美国两家房地产担保公司一方面要填补美国银行不能如数收回按揭 还款本息，另一方面又要支付到期的企业债券还款。其结果显而易见，最终导 致两家公司在面临破产的情况下被美国政府收购接管。 在上述背景下，美国出现了严重的信用危机，无论是企业间、银行间、银 企间都是如此，信用危机又演变为所有企业包括银行和投行的资金危机。资金 链断裂导致金融企业和投行倒闭，反映到证券市场上就是股票大跌，造成资本 市场融资更为困难。一条由次贷危机产生而引发的美国金融海啸传导链形成 了。早先是投行破产，后来是银行支撑不下去，最后是像美国通用、福特、克 莱斯勒这样的大企业也摇摇欲坠。 3 3、西方发达国家经济衰退已成定局西方发达国家经济衰退已成定局
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