房地产前期策划中的几个应注意的问题（14页）.doc
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房地产前期策划中的几个应注意的问题（14页）.doc
1、 转帖转帖 房地产前期策划中的几个应注意的问题房地产前期策划中的几个应注意的问题 房地产前期策划中的几个应注意的问题 一本厚厚的策划报告中大谈概念、思路，纵横四面分析市场，壮语几万，凭此征服开发商 的先辈后生不乏其人，我们接单营销功夫真正的“武装了内裤”，且不说这其中到底有多 少真金可言，瞧瞧每个星期长沙房地产信息网上突然冒出的一批又一批待哺的新兴代理公 司，还有大批不断接单又被踢出去的先人，我们不得不开始深思这个行业！在我看来，谁 真正做到专业化，谁就生存！光凭文采动人、创意绝伦打天下的策划时代终将过去，技术 策划终会将“撮把子”这一称呼送入历史！ 目前策划公司所做的前期策划实在有限，原因是
2、多方的，我只想从我们自己这一方面来想 一想是为什么！前期策划的重要性不要多作分析，就像找上四川那边的女朋友，上了床这 事就定了，由不得你了，所谓“少不入川”吗！后代品种好不好找朋友时就得看好了。 一、 说成本估算 成本估算目前普遍认为是做预算的事，其实不然，预算、概算有资料可依、有数据可查， 是项目基本上看得清摸得着了，因此只是一个量化的过程；估算却是通常在只有一个想法 的基础上算这本账，简单讲就是给你一块地找出个最赚钱的办法来，这时候经验将起到至 关重要的作用。一般的房地产策划公司都有项目可行性研究这项业务范围，或许是市场经 济条件下的缘故，这里面做的可行性报告都是可行的，一个笑话！既是要行
3、了为什么还要 论证可行不可行。先不管这个问题，算好一笔经济帐，做好成本估算是一个策划公司最起 码的技术。 目前业界（就我所知道的长沙大多数策划公司）的房地产开发成本算法有两种做法：第一 种，简单的拍脑壳做法，先定下利润目标，然后算成本，一页 A4 纸全部搞定，操作这种方 法的策划人大多不理解建筑专业知识，对价格构成，基本价格水平没有一个全面的了解， 以往做过的案例，网上的数据构成了这个算法的基础，准确讲这还称不上是工程上讲的那 种凭经验做估算的“拍脑壳”做法；第二种算法可以归纳为“学院派”做法，计算蓝本为 广洲大学一位贾博士的参考书，或是流传在网上一个关于上海房地产成本估算的贴子，二 者计算方法如出一辙，有较强的理论性，总的成本分为开发成本，开发费用两类，是一种 静态的计算方法，与实际开发过程的成本构成内容相差较大，例如在前期工程费中对筹建 开办费的理解、计算是不合实情的，开发成本对开发间
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