深圳市罗湖区某大型购物中心房地产抵押估价报告（24页）.doc
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深圳市罗湖区某大型购物中心房地产抵押估价报告（24页）.doc
1、 深圳市罗湖区某大型购物中心房地深圳市罗湖区某大型购物中心房地 产抵押估价报告产抵押估价报告 【报告摘要】 估价对象位于深圳市罗湖区某处的某大型购物中心，总楼层为地面以上 5 层，地下 2 层，商业总建筑面积为 99,930.76 平方米，框架结构，于 2004 年 12 月 16 日竣工。地下 1 层层高 5.6 米，地下 2 层为停车场（约 700 个车位），第 14 层层高为 6.4 米，第 5 层层高在 711 米之间， 地下 1 层至地上 5 层均为商业，其中地上第 2、2.5、3、3.5 层建有室外 多层停车场与商场相连（约 380 个车位）。整栋建筑物设计风格独特， 外墙全部用花
2、岗石贴面，屋顶为弧形钢化玻璃坡屋面，内设有中庭，各 层靠中庭的走廊护栏均安装有钢化玻璃及不锈钢扶手，并安装有通风 口，采光及通风较好。地下 1 层接地铁口，靠 XX 街入口处（第 1 层）有 部分地面用于进入地上 2 层停车场的车道及地下 2 层停车场的入口，建 筑物北侧第 2、3 层建有连廊与北区的华润大厦相通。商场内设有 16 部 垂直电梯，其中两部为地下室专用，均可容纳 21 人，每层设有多组扶手 梯及卫生间，消防水电设施齐全，物业管理规范。 目前，商场主要经营高档品牌商品，商场进驻商家约 200 家，其中有 MAXMARA、dumhill、ESCADA、HUGOBOSS 等世界顶级品牌
3、，引入 的品牌中约有 20%是首次进入中国。消费人群主要为深圳市高收入人 群、少量香港人士及内地游客，平时人流量为 5 万人次，节假日人流量 为 89 万人次。该物业已形成一个以大型购物中心为核心、集零售、餐 饮、娱乐、康体等诸多功能为一体的大规模、综合性、现代化、高品质 的标志性建筑。 估价对象为收益性物业，以经营获取稳定收益，故我们采用收益法对其 市场价值进行评估。由于委估物业为自营性物业，为保证估价结果的准 确性，我们采用两种收益法进行评估。一种是采用委托方提供的实际收 入为依据测算净收益，另一种方法是采用估价时点的区域内商业物业的 客观租金进行净收益的测算，然后对二种计算结果进行加权平均计算得 出其价值。 房地产估价报告房地产估价报告 估价项目名称： 深圳市罗湖区某大型购物中心深圳市罗湖区某大型购物中心 委委 托托 人：人： 甲公司 估估 价价 方：方： 深圳市世联土地房地产评估有
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