1、房地产投资全成本管理房地产投资全成本管理 一、可行性研究分析一、可行性研究分析 1、含义和目的 房地产开发项目可行性研究是在项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等 方面情况进行深入细致的研究；对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济 分析、比较和论证；对项目的经济、社会、环境效益进行科学的预测和评价。 可行性研究的根本目的，是减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社 会和环境效益。 2、成本管理中的意义 a作为申请项目核准的依据 b项目申请投资的依据 c是筹集建设资金的依据 d是开发商与有关部门签订协议、合同的依据 e是编制下阶段规划设计的依据 3、可行性研究
2、分析构成 一般来说，一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、目录、正文、附表和附图 6 个部分。 .封面 .摘要 .目录 .正文：通常包括的具体内容有：项目总说明、项目概况、投资环境研究、市场研究、 项目地理环境和附近地区竞争性发展项目、规划方案及建设条件、建设方式与进度安排、投 资估算及资金筹措、项目评估基础数据的预测和选定、项目经济效益评价、风险分析、结论 与建议等 12个方面。项目可行性研究报告如用于向国家计划管理部门办理立项报批手续， 还应包括环境分析、能源消耗及节能措施、项目公司组织机构等方面的内容。 .附表 .附图 4、可行性研究投资分析案例 二、项目总投资组成二、项目总投资组成
3、 1、项目总投资 包括项目全部投资成本费用，不含房地产各种所得税费用。 项项 目目 总总 投投 资资 开发建 设成本 开发产品成本（占开发建设成本 98.4%） 固定资产投资（占开发建设成本 1.6%） 经 营 成 经营资金 运营费用 修理费用 本 经营税金及附加 其它经营成本费用 土地增值税 2、开发建设成本 包括土地费用、工程成本、销售成本、管理费用、财务利息等，具体组成见下表： 开发建设成本费用 工程开 发成本 一、土地费用 二、前期工程费用 三、基础设施建设费 四、建筑安装工程费 五、公共配套设施建设费 六、开发间接费 管理费用 七、管理费用 销售成本 八、销售费用 财务费用 九、开发期税费 十、其它费用及不可预见费 十一、利息 3、经营成本 经 营 成 本 经营资金 运营费用 修理费用 经营税金及附加 其它经营成本费用 土地增值税 三、开发建设成本控制三、开发建设成本控制 1、工
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