1、大型住宅项目的开发与营销 1 大有大的难处。该讲针对大的重点和难点，进行了冷静的思考。大盘竞争将是 未来几年中国各地房地产的热点之一，我们到处可以听到谁又拿到一块 1000 亩的地。 如何令这么大的地盘成为超级聚宝盆而非被其套牢，操盘者必须是集团军总指挥级的 领袖。让我们一起来破解大型住宅项目利润之谜。 第 1 操作环节：洞察大型项目出现的深层原因 洞察 A：界定大规模社区 何谓大规模社区？根据国家技术监督局和建设部 1993 年 7 月 16 日联合发布的 城市居住区规划设计规范，按居住户数、人口规模及占地面积，将住宅区分为居 住区、小区、组团三级居住区。居住区规模为户数在 115 万户、人
2、口约 35 万 人、占地 50-100 万平方米的生活区，居住区相当于国外的“社区”概念。结合深圳的 具体情况，从狭义的角度而言，深圳那些居住现范区在 5000 加户以上、人口超过 2 万 人、建筑面积在 30 万平方米以上的商品房小区，可以界定为“大规模社区”。 洞察 B：楼市成熟的标志 楼市涌现“航母”不是偶然的现象，它是消费者社区观念的增强和房地产市场竞 争的必然结果。 消费者重视社区环境是大规模社区出现的先决条件。 我国住宅发展经历着以数量为主向数量和质量并重发展的阶段，住宅产品，不仅 是一套住房的概念，而且已扩大到一个社区的概念。 在以前，大现模社区似乎只是安居房的“特权”。前些年发
3、售的微利房小区，虽 然房子有居住面积不大、采光通风不好等缺点，但很快销售一空，走俏的原因主要在 于由于微利房小区具有了规模基础，所以产生了“效益”-配套设施齐备、管理服务 优良，能够满足业主在居住环境上的需求。而当时许多冠以“花园”、“新村”、 “广场”的商品房，规划面积仅几万平方米，楼房也不过几幢，没有了规模，便难以 满足业主除房子之外的需求，反过来商品房的销售便成了难题。 洞察 C：市场激烈竞争是大型物业出现的直接动因 从卖方市场发展到买方市场，标志着中国房地产市场走向成熟，住宅供大于求的 现象不可避免地出现。在这种情况下，房地产商具有很强烈的危机感，积极寻来发展 出路。信和公司市场经营部的孙海经理介绍说，信和公司于周 1996 年买下布吉那块不 被人看好的地后，经过认真的市场调研，并参照香港和记（黄埔）将地产规模化经营 的做法，开发了“丽湖花园”。他认为这种大规模社区同时也会最大限度
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