成都芙蓉古城住宅项目经营销售方案（16页）.doc
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成都芙蓉古城住宅项目经营销售方案（16页）.doc
1、关于芙蓉古城的经营销售方案关于芙蓉古城的经营销售方案 一、策划目的：一、策划目的：芙蓉古城集中国名居之大成，通过对传统建筑和历史文化的挖 掘，展现中华明族古老文明的精髓，透出历史的、文化的深层底蕴。诠释芙蓉 古城私人客栈的内涵,显示其特色内容,展现其四合一的特色:民族建筑+特色旅游 +园林建筑+星级服务。作为旅游地产的配套,以特色吸引游客，进而延长游客的 停留时间,促进其消费。在以创造经济效益为主的前提下提升置信品牌。 一、市场调查及分析一、市场调查及分析 （一）、旅游市场情况调查 由于古城综合性商业开发项目同成都的旅游市场密切相关，故有必要对 上述市场的经营现状及发展趋势进行市场调查与分析。
2、 1、成都旅游市场现状及发展趋势 四川借助其优势旅游资源已逐渐发展为一个旅游大省，而成都则作为 省内最大的旅游客源市场，占据了省内客源的 40%40%。目前，全市从事旅游经 营的企业多达 50005000 多个，2001 年成都接待海外游客近 4040 万人次，国内游 客 22702270 万人次，市场资源极为丰富。而纵观整个行业的发展呈现出以下特 点：其一，市场需求因季节性和节假日因素呈现出很大的不规则性。目前 为止，仅“春节”、“五一”、和“十一”三个长假的旅游收入就占全年 总收入的 17%17%，而在旅游淡季如三月（九寨黄龙等主要旅游线路四月份开 放）几乎难有旅游团队；其二，行业竞争激烈
3、，企业利润趋薄。由于需求 的不规则，淡旺季价格差异悬殊，大量后继者的涌入加之“办公室旅行 社”等不规范操作行为对市场的冲击和干扰，致使本市旅游行业的平均利 润率不足 10%10%；其三，精品旅游市场和特色旅游市场的开发已逐渐成为趋 势，市场陆续出现了蜀文化之旅、生态农业之旅和水文化之旅等多元化旅 游品种，同时对武侯祠、杜甫草堂、刘氏庄园和西岭雪山沿线，人文加自 然景观进行精品旅游线路的打造已提上历史日程。 （二）、芙蓉古城商业区的经营资源分析 1、地理位置及环境条件 芙蓉古城位于成都西郊青羊界，新成温公路快速通道旁，距市区九公 里，至二环路只需 10 分钟车程。从周边的环境来看，古城目前还属于一个 独立的新区，周边没有与之相配套的经济文化环境；从距市区的距离来 看，古城的位置适合于市内游客节假日的短途旅行；从所属的线路来看， 古城属于武侯祠杜甫草堂刘氏庄园西岭雪山人文及自然景 圈。 2、综
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