国际赛马场新建项目可行性研究报告（111页）.doc

1、国际赛马场新建项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月106可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录前 言1第一章 总 论3一、项目概况3二、项目主办单位概况3三、项目背景4四、可行性研究报告编制的依据及范围7五、项目建设的意义和必要性8六、项目主要技术经济指标汇

2、总10第二章 项目建设SWOT分析12一、优势分析12二、劣势分析16三、机遇分析16四、威胁分析17五、SWOT分析矩阵18第三章 市场分析与预测20一、旅游市场环境分析20二、市场定位与预测21三、客源市场预测20四、市场营销计划28第四章 项目建设选址及建设条件论证35一、地理位置35二、建设地区概况36三、工程建设条件38第五章 项目建设方案41一、建设原则41二、建设目标41三、项目功能分区与布局42四、项目建设详细方案44第六章 基础工程建设方案56一、遵循的基本原则56二、供水、排水、消防56三、供电、照明及防雷60四、通讯与信息61五、安全、卫生防疫措施62六、项目的节能措施6

3、2七、节水措施63第七章 生态环境保护与建设规划64一、生态与自然环境保护规划64二、生态旅游与人文环境保护规划67三、旅游景区绿化规划67四、景区环境容量规划69第八章 项目实施进度计划71一、项目实施管理计划71二、项目实施进度计划71第九章 经营管理机构及定员75一、组织机构75二、劳动定员编制76第十章 投资估算与资金筹措78一、投资估算78二、投资计划与资金筹措84第十一章 财务分析85一、编制说明85二、遵循的有关法规85三、财务分析85四、评价分析92第十二章 招投标93一、项目招标管理93二、招投标的程序94第十三章 效益分析96一、社会效益分析96二、经济效益分析97三、生态

4、效益评价97第十四章 开发风险与对策99一、市场风险分析99二、政策风险99三、环境风险99四、开发运作风险100五、经营风险100第十五章 结论与建议101前 言美丽神奇的太原，于xx地区黄河流域中部，西、北、东三面环山，汾河自北向南横贯全境，这里是中国马文化的发祥地之一。在中国古代众多优良马种的史册记载中，就有关于“太原异马”的描述，“唐开元十二年，太原献异马驹，其耳如筒，左右各十六肋，肉尾无毛。” 太原自古处于华夏民族与草原民族交往和冲突的中心地带。从夏商周直到宋元明清，先后有群狄、诸戎、匈奴、鲜卑、羯、氐、羌、突厥、回纥、吐谷浑、女真、契丹、蒙古、满等民族在此与汉民族进行过激烈的冲突和

5、斗争。在这样的历史环境下，或缘于仿效，或缘于抵御外敌，保家立国，太原一带人性劲悍，习于戎马。可以说历代君主在太原这片土地上浴血奋战，太原见证了各个朝代更迭的历程，而这一切都与马有着密切的关联，马是辅佐君主争夺天下的良器，马是助大将军取得胜利的战友。太原因战争与马结缘，太原文化也与马有着千丝万缕的联系。2014年首届华辰生态文化旅游节暨世界名马文化展在太原举行，历时17天，举办了世界名马展示、攀岩、马术表演等活动，引来自世界各地的十余匹宝马亮相。活动结束后，一批小矮马将长驻太原供孩子们驾驭和培训使用。此次文化节印证了太原与马文化的紧密联系。在人类文明的历史进程中，没有一种动物的作用比得上马，马是

6、人类最早驯养的动物之一。从原始社会进入逐水草而居的时期起，马就逐渐成了人类的朋友。马成为交通工具后，极大地提高了古代人的迁徙能力。尤其是骑兵和战车的出现，甚至影响了许多民族的盛衰荣辱，从而在人类文明中逐渐形成了一个历史产物马文化。对“马文化”的概念的界定，各国民俗学者们认为，有两个含义：一是指动物民俗中的一类，即本意；二是指驯马人和骑马人的民俗，即引申义，是指与马有关的社会行为的探讨。马在中国有着悠久的历史，对人类的生产和生活都产生了重要的影响，并形成了独具特色的中国马文化。马文化不仅是中国传统文化的核心组成部分，也是中国传统文化的基础和皇冠，更是中国传统文化的支撑框架。可以说，没有马文化就没

7、有中国传统文化发展的今天。在古代，与人类生活息息相关的领域，如生产、生活、交通、运输、军事等都曾与马有着千丝万缕的联系，特别是对战争的影响更加深远。自春秋以来，中国历朝历代的开国帝王都是从马背上赢得江山。在古代战争中，骑兵拥有无法比拟的机动力、冲击力和行军能力，骑兵就是王道。骑兵强，军队就强，国家就强，所以中国文学作品中有“马上封侯”、“马到成功”等成语，历代文人雅士也写下了大量赞马颂马的经典篇章，而历代名马更是世人关注的焦点。 21世纪的今天是个讲究速度的时代，超音速飞机在蓝天上飞翔，人们通过因特网瞬间就能获取来自全世界的信息，但我们不能忘记人类最初是如何意识到“速度”这个概念的。如果没有骑

8、马习俗的发现，人类还需要花费很长的岁月才会意识“速度”的概念，没有马就没有人类的今天。XXXXX文化传媒有限公司，在太原这片土地上，以战略的眼光举起了发展马文化、振兴太原文化事业的大旗，胸怀振兴地方经济之大略，担当起以弘扬马文化来振兴中华民族的神圣义务。xx国际赛马场新建项目，一个具有时代里程碑意义的以马文化为代表，融地域多样性文化体验旅游为主的，集民俗风情、竞技娱乐、旅游接待、休闲度假为一体的项目诞生了。xx国际赛马场新建项目不仅是单纯为了观赏的旅游产品，而是一种动态的、创新的、可体验的、迎合现代消费需求的文化闲休产品，即创造“传统文化的时尚性”，是率先打造的“中华马文化”旅游体验产品。第一

9、章 项目总论一、项目概况（一）项目名称 太原市xx国际赛马场新建项目（二） 项目地点 XXXXXX高速路口对面XXX米 （三）项目主办单位 项目主办单位：XXXXXX文化传媒有限公司 法人代表：XXXXX （四）项目总况 项目总投资额为5000万元人民币，项目占地总面积约13.3公顷（约200亩），整个项目建设二年完成。 （五）项目目标 突显山西省太原市城区的区域文化，建设成为以马文化为核心，融地域多样性文化体验旅游为主的，集当地民俗风情、竞技娱乐、旅游接待、休闲度假为一体的特色的旅游区。 二、项目主办单位概况 XXXXXX文化传媒有限公司，成立于2012年3月，位于XXXXXX高速口斜对面X

10、XX米处。公司建筑形式采用中欧式典雅风格，豪华大气，院内西方式的赛马场新颖刺激,特色的垂钓池辉映其中，是省内唯一一所高标准、高要求的综合性休闲娱乐场所。 公司整体规划分期进行，一期工程占地面积62亩投资3000万，现已竣工。二期工程200亩拟投资5000万计划于2016年5月底完工。一期工程主要以集休闲娱乐和旅游度假为主，打造以“马”文化为核心的休闲娱乐场所。马场占地面积约50亩，绿地覆盖面积达50%以上，视野广阔，空气清新。场内设有长800米、宽10米的国际标准的跑道。另有休闲娱乐的设施配套：垂钓区、餐厅、迪吧、游泳馆、客房、桑拿、美容美发等。马场内骏马奔腾与欧陆风情的建筑形成一番立体式的完

11、美景象，是您亲朋聚会、同事互动、休闲度假、商务洽谈的首选之地。三、项目背景（一）产业基础背景太原是具有2500多年悠久历史的古城，以“唐风晋韵，名都太原”为主题的品牌形象已经在全国叫响；以晋祠为龙头的太原景区建设和基础建设得到长足的发展；以太原为核心的辐射全省的“三小时旅游经济圈”已经形成；以“太原国际面食节”为载体的节庆活动形成了规模；太原旅游发展正面临着前所未有的机遇。旅游业是当今世界快速发展的产业，建设旅游强市符合现代经济发展的大趋势，是推进跨越式发展的战略选择。太原发展旅游业具有明显的区位优势，建设旅游强市前景十分广阔。2013年，全市累计接待入境旅游者49.6万人次，增长10.3%；

12、实现旅游外汇收入2.76亿美元，增长12.9%；接待国内旅游者3636.4万人次，增长23.6%；实现国内旅游收入413.5亿元，增长21.7%；实现旅游总收入430.9亿元，增长21.2%，完成省考核我市指标任务的101%。 太原旅游发展，面临着前所未有的机遇，尤其是具备很大的发展潜力，主要表现在： （1）太原周边城市密集，旅游消费人群庞大，潜力无限 全国、全省大环境将对太原市旅游业发展产生重要影响。一是旅游业被确定为国民经济新的增长点，从上到下发展旅游业的积极性空前高涨，国家有关部门加大了对旅游业发展的扶持力度，许多民间投资由过去的传统行业转向旅游业，旅游业的总体发展环境和投资环境比以往任

13、何时候都好；二是国家宏观经济持续稳定发展，城乡居民收入水平逐步得到提高，用于旅游消费的支出将逐年增多；三是国家“春节”、“五一”、“国庆”长假政策的执行，居民休闲时间增多，推动旅游业快速发展；四是我国加入世界贸易组织，进一步促进了旅游业及其相关行业的对外开放，有利于建立符合国际规则的经济运行机制，吸引更多外商来内地投资旅游业，吸引更多客源来并旅游观光；五是山西省正在进行行业结构调整，把旅游业作为服务业中的龙头产业、优势产业和支柱产业，加大扶持力度，支持鼓励太原市在核心景区管理体制方面进行改革和探索，对太原市旅游业发展相关的重大基础设施建设项目给予优先支持，这些都为太原市旅游业发展创造了良好的环

14、境。 （2）历史美和人文美，是太原旅游最大的卖点 太原素有“锦绣太原城”之美誉，被国家旅游局命名为“中国优秀旅游城市”。拥有寺观祠庙、古遗址、石窟造像、名人故里和故居、名人陵墓等人文旅游资源80多处；历史名山、河流和湖泊、泉水、溶 洞、森林、避暑地等自然旅游资源40多处；旅游博览与会展设施、公共休闲园林设施、瞻仰纪念类设施、旅游购物设施、旅游娱乐健身和艺术表演设施等社会旅游资源 100多处。悠久文明的历史给太原市留下众多名胜古迹，拥有晋祠、天龙山石窟、龙山石窟、晋阳古城遗址、窦大夫祠等国家级重点文物保护单位5处，永祚寺、纯阳官、崇善寺等省级重点文物保护单位17处，市级重点文物保护单位67处，在

15、全省位居前列。丰富的人文旅游资源、自然旅游资源、社会旅游资源，为太原市发展旅游业奠定了良好的基础。 （3）随着大运高速公路的建成，太原作为全省旅游中心城市的地位得到进一步的巩固和加强 贯通山西南北的大运高速公路通车在即，太原市作为全省旅游中心城市的地位得到进一步的加强。太原是通往晋北、晋南、晋东、晋西的枢纽，与省内各大旅游区具有关联作用。2012年已开通国内航线46条，飞往香港、北京、上海、西安等大中城市；铁路运输四通八达，是石太、南北同蒲、京原、太焦、太古兰等6条铁路干线的中枢；有4条高速公路连接省内外，大运公路纵贯全市、太茅、太汾、石太等8条公路干线，以太原为中心横贯全省向四周辐射，通往省

16、内各大旅游景区；市内交通方便快捷，通往市内各大旅游景区、景点。市话113万户（其中：移动电话71万户），占全省的305。全市共有国际、国内旅行社 144家，占全省的 4431；旅游星级饭店 66家，占全省的3028。交通通讯食宿设施日趋完善，为太原发展旅游业创造了良好条件。 尖草坪区位于太原市北端，东西北三面环山，汾河纵贯南北，东西最大宽度为26千米，南北最长距离为22千米，总面积285平方公里。建成区面积32平方公里。全区辖9个街办、5个乡镇、52个社区居委会、90个行政村。区人民政府驻柴村街道迎宾北路。尖草坪区内旅游资源丰富，处于太原市的上风上水地区。有风景秀丽的自然风光和历史悠久的名胜文

17、物古迹。山西省太原市xx国际赛马场新建项目选择在此具有得天独厚的优势。（二）文化背景 “马文化”是以反映人马关系为内容的文化，是人类文化的分支，它包括人类对马的认识、驯养、使役以及人类有关马的美术、文艺及体育活动等内容。我国是世界上养马历史最悠久的国家之一，也是马文化比较发达的国家之一。早在5000多年前已用马驾车，殷代即开始设立马政，是世界上最早的马政雏型。我国北方的草原民族大约在原始社会时期，就已经把马驯养成了家畜。在汉民族历史发源地的黄土地带，大约在五千年前马匹也成为六畜之一。在我国奴隶社会，我们的祖先在马的驯养方面就以最先进的姿态出现在世界养马民族之林。马是古时战争的主要工具，12世纪

18、，部落战争风起云涌时期，马的多寡壮弱有决定性作用，在一定条件下，马就是胜利者的象征。当代，马又成为吉祥如意、光明幸福的象征。历史发展到今天，马已经结束了它作为战争工具的使命，但马争强不息的精神在现代文明社会中有了更好的体现，如马术运动。马术运动项目繁多，技艺惊险，紧张激烈，速度赛马、走马、马上技巧、马上斩劈、乘马射箭、乘马超越障碍、马球、训马等项目，统称为马术运动。山西省太原市xx国际赛马场新建项目正是在历史与现代文明的交织中，以太原马文化为背景，倡导一种全新的现代休闲生活方式。四、可行性研究报告编制的依据及范围（一）编制依据1、山西极地文化传媒有限公司委托项目合同书。2、极地文化传媒公司为该

19、项目可行性研究提供的背景资料和财务数据资料，主要包括：l 太原市尖草坪区域详细规划（2013年）；l 太原市城市总体规划（20102030年）；l 太原市城镇建设规划（包括图件资料）；l 太原市旅游发展总体规划（20102030年）；l 太原市政府工作报告（2014年）；l 太原文化与城市规划建设专题研究综合报告；l 山西省旅游发展总体规划；l 尖草坪区旅游业发展总体规划(2010-2030年）；l 太原宏观调研报告（2014年）；l 太原市的植被、林地、绿化等现状统计资料；l 太原市地志；l 太原统计年鉴（20102013年）。 3、其他现场调研资料。（二）编制范围本报告编写范围为太原市xx

20、国际赛马场所需用地范围，项目占地面积约13.3公顷（200亩）。太原市xx国际赛马场项目的主体工程以及区内道路交通、供电、供暖、供水、排水、消防、通讯、污水处理、停车场等配套工程方案及投资，未包括项目外的综合开发方面的建设投资。本研究报告未包括山西极地文化传媒有限公司位于太原市尖草坪区向阳镇所投资的占地62亩极地休闲会所。五、项目建设的意义和必要性（一）传承与弘扬太原地方文化古老神奇的太原，历史悠久，文化灿烂。著名景点有晋祠博物馆、天龙山景区、双塔寺景区、中国煤炭博物馆、蒙山景区、窦大夫祠、多福寺、净因寺、龙山景区、太山景区、省民俗博物馆、省艺术博物馆、太原动物园、傅山碑林公园、莲花台土雕群、

21、市森林公园百鸟园及青年宫演艺中心。虽然拥有丰富的历史文化与生态资源，随着经济的不断发展，古老历史文化逐渐消失，相关的历史文化缺越来越濒临消失的危险。太原xx国际赛马场的开发建设，并不是一个简单的俱乐部，而是将古老的历史文化与现代高端休闲相结合，使历史文化焕发生机，成为新的时尚，并加以推广，这种开发性的保护，成为追忆、传承太原历史和文化的最佳方式。（二）推动尖草坪区的开发建设 未来的太原尖草坪区三给片区，将朝着商业、现代服务业、娱乐、办公、居住为一体的公园式城市新区打造。在用地规划中，北部为城市居住区，西南为铁路装备工业园等产业用地，东南为大型居住区。这一区域文化底蕴深厚、生态条件良好、交通便利

22、快捷的优势，将该区定位为商业、现代服务业、娱乐、办公、居住为一体的公园式城市新区。规划将采用“一心、两轴、四区、四带”的结构。“一心”指公共服务中心，包括行政办公、文化娱乐、医疗卫生等；“两轴”指两个商业服务轴；“四区”指两个大型居住区、商贸物流区和滨西商务区；“四带”指四条景观绿化带。太原市xx国际赛马场新建项目的开发建设，推动了尖草坪区的整体建设，为整个新区的建设营造良好的环境氛围。项目建成开业后，旅游所带动的人流、物流和信息流为整个新区注入活力，为下一步新区的发展提供良好的环境。在新城区的规划建设过程中，很难掌控和延续一个地方特有的历史遗存和建筑风貌，这就要求在新城的建设中注重城市的文化

23、品位，讲求新的城市建筑风格，太原市xx国际赛马场新建项目以马文化为主脉络，弘扬与传承太原地方文化，从建筑风格上体现当地特有的文化品位。（三）本项目的建设有利于太原市尖草坪区的可持续发展赛马场是一项保护生态环境，完善城市功能，满足人民群众物质文化需要的综合性民运建设项目，太原尖草坪区新建赛马场可以建成为一座集赛马、田径、足球、射击、射箭、摔跤、斗牛、斗鸡、文艺演出等诸多功能为一体的综合性文体娱乐场所。通过本项目的建设可以促进尖草坪区的生态环境与经济的可持续发展。（四）本项目的建设有利于大力发展旅游经济，带动第三产业发展 加速第三产业的发展，是太原尖草坪区经营结构调整、实现经济腾飞的一个战略任务。

24、旅游业是当今世界发展最快、前景最广、综合性强、关联度高的先导产业，是扩大知名度，提高开放度的形象产业，是经济后进地区脱贫致富建设小康社会的富民产业。旅游业的特殊功能可以直接带动第三产业的发展，推动第一、二产业的革新与优化，推进产业结构的调整。近年来，经济、科学、文化的发展，赛马也商业化，促使了赛马质量、水平不断提高。实践证明：现代赛马是一种群众喜爱的休闲娱乐、体育健身活动，对于活跃群众文化生活、促进第三产业发展、增加税收、赞助公益事业、社会稳定均有裨益。因此，赛马场的建设必定能吸引更多的区内外游客观光旅游、洽谈贸易，带动第二、三产业和土地增值，促进区域经济的发展。 （五）山西极地文化传媒有限公

25、司的战略选择山西极地文化传媒有限公司从可持续发展的战略高度考虑，以尖草坪区生态植被建设和培育与弘扬马文化为目的，以绿色环保生产为主业，以“公司+基地+旅游+文化”为经营模式，注重生态建设和旅游产业相结合、当前效益和长远效益相结合、国家利益和企业利益相结合，通过改善地区生态环境条件，发展旅游业和文化产业，形成新的经济增长点，实现“用产业收益回报生态建设”的“投入收益再投入”的良性循环，树立企业良好形象，获取最终的社会效益、生态效益和经济效益，并为进一步治理开发吸引内外资奠定基础，从而为尖草坪区的生态环境建设和旅游开发建设供样板和模式。 （六）满足高档休闲的需求随着太原经济的持续快速增长，人们对旅

26、游和休闲提出了更高更新的要求，以马文化体验和优良马的保护培育为主题，项目为尖草坪区的城市建设注入新的文化，项目紧临城区，给城市的发展提供了良好的文化与生态空间。项目打造的并非单纯的“马文化”，而是同城市文化、体育文化合流，是现代文明的一部分，体现马科学、马文化、马教育、马竞标、马表演、马信息等优势。山西省太原市xx国际赛马场新建项目近期建设成为山西省高档的马文化中心，未来可能成为全国乃至国际现代化的马术的中心，扩大马文化设施，建立文化型产业，同体育、旅游、休闲相结合，可扩大创收。六、项目主要技术经济指标汇总项目建设期：两年；项目总投资额：5000万元；内部收益率：36.66%；营业收入净利率：

27、21.7%；投资回收期：3年；累计净现值17035万元。第二章 项目建设SWOT分析一、优势分析（一）产业基础优势太原是山西省省会，简称并（bng），别称并州，古称晋阳，也称“龙城”，九朝古都，国家历史文化名城。中国22个特大城市之一，太原都市圈的核心城市，山西的政治、经济、文化、金融以及国际交流中心，是一座具有4700多年历史，2500多年建城历史的古都，“控带山河，踞天下之肩背”，“襟四塞之要冲，控五原之都邑”的历史古城。黄河第二大支流汾河自北向南流经全市，三面环山，自古就有“锦绣太原城”的美誉，是中国北方的军事、文化重镇，世界晋商都会，中国的能源，重工业基地之一。以“唐风晋韵，名都太原”

28、为主题的品牌形象已经在全国叫响；以晋祠为龙头的太原景区建设和基础建设得到长足的发展；以太原为核心的辐射全省的“三小时旅游经济圈”已经形成；以“太原国际面食节”为载体的节庆活动形成了规模；太原旅游发展正面临着前所未有的机遇。旅游业是当今世界快速发展的产业，建设旅游强市符合现代经济发展的大趋势，是推进跨越式发展的战略选择。太原发展旅游业具有明显的区位优势，建设旅游强市前景十分广阔。2013年，全市累计接待入境旅游者49.6万人次，增长10.3%；实现旅游外汇收入2.76亿美元，增长12.9%；接待国内旅游者3636.4万人次，增长23.6%；实现国内旅游收入413.5亿元，增长21.7%；实现旅游

29、总收入430.9亿元，增长21.2%，完成省考核指标任务的101%。太原市经济强势的发展，极大推动当地基础设施的建设，对旅游业的发展起到带动作用。（二）马文化产品优势“马文化”是以反映人马关系为内容的文化，是人类文化的分支，它包括人类对马的认识、驯养、使役以及人类有关马的美术、文艺及体育活动等内容。我国是世界上养马历史最悠久的国家之一，也是马文化比较发达的国家之一。早在5000多年前已用马驾车，殷代即开始设立马政，是世界上最早的马政雏型。我国北方的草原民族大约在原始社会时期，就已经把马驯养成了家畜。在汉民族历史发源地的黄土地带，大约在五千年前马匹也成为六畜之一。在我国奴隶社会，我们的祖先在马的

30、驯养方面就以最先进的姿态出现在世界养马民族之林。马是古时战争的主要工具，12世纪，漠北草原部落战争风起云涌时期，马的多寡壮弱有决定性作用，在一定条件下，马就是胜利者的象征。当代，马又成为吉祥如意、光明幸福的象征。历史发展到今天，马已经结束了它作为战争工具的使命，但马争强不息的精神在现代文明社会中有了更好的体现，如马术运动。马术运动项目繁多，技艺惊险，紧张激烈，速度赛马、走马、马上技巧、马上斩劈、乘马射箭、乘马超越障碍、马球、训马等项目，统称为马术运动。太原市xx国际赛马场新建项目正是在历史与现代文明的交织中，以太原马文化为背景，倡导一种全新的现代休闲生活方式。（三）区位交通优势 贯通山西南北的

31、大运高速公路通车在即，太原市作为全省旅游中心城市的地位得到进一步的加强。太原是通往晋北、晋南、晋东、晋西的枢纽，与省内各大旅游区具有关联作用。2012年已开通国内航线46条，飞往香港、北京、上海、西安等大中城市；铁路运输四通八达，是石太、南北同蒲、京原、太焦、太古兰等6条铁路干线的中枢；有4条高速公路连接省内外，大运公路纵贯全市、太茅、太汾、石太等8条公路干线，以太原为中心横贯全省向四周辐射，通往省内各大旅游景区；市内交通方便快捷，通往市内各大旅游景区、景点。市话113万户（其中：移动电话71万户），占全省的305。全市共有国际、国内旅行社 144家，占全省的 4431；旅游星级饭店 66家，

32、占全省的3028。交通通讯食宿设施日趋完善，为太原发展旅游业创造了良好条件。 尖草坪区位于太原市北端，东西北三面环山，汾河纵贯南北，东西最大宽度为26千米，南北最长距离为22千米，总面积285平方公里。建成区面积32平方公里。全区辖9个街办、5个乡镇、52个社区居委会、90个行政村。区人民政府驻柴村街道迎宾北路。尖草坪区内旅游资源丰富，处于太原市的上风上水地区。有风景秀丽的自然风光和历史悠久的名胜文物古迹。山西省太原市xx国际赛马场新建项目选择在此具有得天独厚的优势。（四）周边旅游产品的联动太原素有“锦绣太原城”之美誉，被国家旅游局命名为“中国优秀旅游城市”。拥有寺观祠庙、古遗址、石窟造像、名

33、人故里和故居、名人陵墓等人文旅游资源80多处；历史名山、河流和湖泊、泉水、溶 洞、森林、避暑地等自然旅游资源40多处；旅游博览与会展设施、公共休闲园林设施、瞻仰纪念类设施、旅游购物设施、旅游娱乐健身和艺术表演设施等社会旅游资源 100多处。悠久文明的历史给太原市留下众多名胜古迹，拥有晋祠、天龙山石窟、龙山石窟、晋阳古城遗址、窦大夫祠等国家级重点文物保护单位5处，永祚寺、纯阳官、崇善寺等省级重点文物保护单位17处，市级重点文物保护单位67处，在全省位居前列。丰富的人文旅游资源、自然旅游资源、社会旅游资源，为太原市发展旅游业奠定了良好的基础。（五）项目开发公司优势山西极地文化传媒有限公司作为本项目

34、的投资主体，具有雄厚的资金实力、市场化运作经验、先进的经营理念、现代企业管理模式，这是本项目的实施成功根本保证。此外，山西极地文化传媒有限公司位于太原市向阳店高速路口对面300米、柏板河南侧，占地面积达62多亩的“休闲娱乐会所基地与第三期项目高科技农业生态种植园”，能给本项目提供的竞技马匹和丰富的农副产品，为该项目及旅游景区可持续发展奠定基础。二、劣势分析（一）离国内旅游主市场较远，客源市场面窄旅游者的旅游意愿与经济发展水平息息相关，太原虽是省会城市，但本地区经济发展滞后，客源相对偏少。同时太原地处内陆，离我国经济发达的东部沿海地区距离较远，对于当今主要利用节假日出游的国人来说也有远的感觉，难

35、以吸引外来游客，致太原市客源市场面较窄，客源地主要集中在山西省及周边省份。（二）旅游区知名旅游产品数量少，旅游品牌缺乏太原市共有旅游区5个，其中，旅游景区2个，占全省总数42家的4.76%。没有一家像五台山、平遥古城那样的世界知名品牌。从太原市唯一的4A级旅游景区晋祠博物馆来看，其接待人数和旅游收入在全省十大景区排名顺序逐年后移。（三）旅游资源分散，缺乏整合各旅游景点互不关联，缺乏立体开发，造成旅游产品孤立现象，无法形成完整的旅游线路，从而使得旅游意愿下降。三、机遇分析（一）城郊休闲旅游的兴起随着居民生活意识的提升，时间成本较低的城郊休闲旅游逐渐成为城市居民生活方式的主流之一。太原市及周边城市

36、正面临着这样的需求，目前市场上的相应产品则较少。这不仅是本地居民的需求，也是外地商务、政务客人的需求。因此，太原市城郊游憩带将作为市场化的产物呼之欲出，这为本项目带来了显著的发展机会。（二）文化体验的机会旅游的本质就是文化的体验，旅游经济是体验经济，特色是体验的基础，而文化又是特色的前提。旅游归根结底是追求文化的综合体验，在自然资源缺乏的同时，本项目亦在挖掘文化体验产品。太原xx国际赛马场推出的是马文化的体验与竞技，因此是复合文化体验的开发，既体现地方的文脉渊源，又带有现代时尚体验的文化色彩。太原xx国际赛马场倡导的是一种动态的、创新的、可体验的、迎合现代旅游者需求的文化消费产品，创造“传统文

37、化的时尚性”，率先打造的“马文化”旅游体验产品。（三）山西省重大活动对旅游的拉动2014年首届华辰生态文化旅游节暨世界名马文化展在太原举行，历时17天，举办了世界名马展示、攀岩、马术表演等活动，引来自世界各地的十余匹宝马亮相。活动结束后，一批小矮马将长驻太原供孩子们驾驭和培训使用。这些将对太原xx国际赛马场的发展起到极大的拉动作用。四、威胁分析（一）周边同质资源激烈的竞争太原xx国际赛马场范围内所拥有的场地、配套设施、马文化等旅游资源在周边地区较为丰富，基本不具有垄断性，区域内的其他已建、待建项目将对本项目未来的经营发展造成竞争，因此太原xx国际赛马场只有经过精心设计、组合、包装和市场营销，才

38、能成为具有一定竞争力的旅游产品。（二）本地市场与外地市场冲突的威胁本项目的开发势必将投入相当的成本，以增加市场吸引物。而在旅游的情感诉求上，山西省以外市场与山西省本地市场可能存在一定的冲突。此外，旅游消费的目的有所不同，相对而言，本地游客市场是聚集人气的基础市场；而外地市场则可能是较高素质的旅游者，因此，在旅游项目的设置上，必须注重能够协调不同旅游者的不同需求，以可控制的成本创造最佳的市场局面和经济效益，而避免市场感知的交叉冲突。（三）环境污染威胁太原市是一个重工业城市，近年来通过采取强有力环保措施，太原市的环境质量明显改善，但污染问题仍然很严重，给旅游发展造成了极大的威胁。因此，在开发过程中

39、，一方面要利用太原市北城污染少的特点，另一方面也必须尽量规避大污染环境的影响，更要减少旅游开发对自然环境造成的压力。（四）周边地理环境的影响本项目选址在太原市尖草坪区向阳店高速路口对面300米处，以下薛村柏板河南侧为中心，南至废弃的柏板河沿、西至山头坡地、东至山坡地。在东侧山头的西南部，地势平缓，朝南方向，阳光充足，背风，因此在规划中，该区域被设计成具有很强的私密性地带极地休闲会所，面向中高端市场。在与这块区域的不远处，是一片新搬迁的自然村，由于该地区地势平缓、辽阔，因此即使在设计中采取一定的防护林隔离设施，仍会对马术会所产生一定的影响。五、SWOT分析矩阵外部环境战略对策内部环境优势-S1.

40、 产业基础优势2. 马文化产品优势3. 区位交通4. 周边旅游产品的联动5. 项目开发公司优势劣势-W1. 离国内旅游主市场较远，客源市场面窄2. 旅游区知名旅游产品数量少，旅游品牌缺乏3. 旅游资源分散，缺乏整合机会-O1 城郊休闲旅游的兴起2 文化体验的机会3 山西省重大活动对旅游的拉动战略-SO1 抓住太原市经济由南向北的扩展，大力发展旅游的机遇，制定高起点旅游发展战略。 2 马文化的理念与文化体验旅游相结合，高标准、高质量，立足长远，精心整合独特鲜活的资源，不断推陈出新，打造精品。战略 WO1 加强政策扶持与宏观方向引导力度，充分发挥民间资本的积极性 2 加强景区配套规划，通过精心规划

41、、策划，分重点、分期分批、实施，改善整体旅游环境威胁-T1. 周边同质资源的激烈竞争2. 不同市场之间冲突的威胁3. 生态环境威胁4. 周边地理环境的影响战略ST1 实施精品战略，强化软件设施，利用后发优势，打造参与性、互动性、体验性、娱乐性强的特色精品。2 注重生态环境的保护，尽量保持或恢复原有生态文化特征。战略 WT3 深挖资源内涵，实施错位竞争战略。深度开发，增强产品的独特性、唯一性、排他性，培育独特竞争力。4 提高软件设施，建设地方性、参与性、体验性、度假性产品体系。5 主动与周边进行合作，增强区域竞合。6 依托特色精品，加强区域营销力度，树立形象，突破重点市场第三章 市场分析与预测一

42、、旅游市场环境分析（一）太原市旅游业的宏观发展环境旅游业是一个综合带动效应较强的产业，被誉为最具活力的“朝阳产业”，它对于扩大内需、增加消费、带动相关产业发展有着极其重要的作用。太原市地区资源丰富，经济等各项事业飞速发展，旅游业作为一个综合性强、辐射带动功能强的新兴产业，将成为太原第三产业建设发展的龙头产业和国民经济发展的重点发展产业。大力发展第三产业是太原市经济结构调整和优化的战略任务之一，是发展经济、实现现代化的重要方面。（二）尖草坪区的市场环境尖草坪区已成为太原北线旅游所在地，它以崛围山景区为中心辐射崛围山、汾河二库、冽石山、暮云山四个风景区，具有景点相对集中，首尾相连、环境秀雅、交通方

43、便（公交12、821、15路通过）的特点。区内旅游资源丰富，处于太原市的上风上水地区，是明清时代著名书法家、医学家傅山先生的故乡。不仅有风景秀丽的自然风光，（太原市两所四星级公园之一的中北大学柏林园即坐落于此），而且拥有历史悠久的名胜文物古迹，集中程度高，组合良好。自然景观各有特色，山清水秀，气候宜人，历史文物古迹众多，有庙宇30座、古墓、古迹10多处，其中崛巍红叶、洌石寒泉、天门积雪、土堂大佛、窦大夫寺、多福寺和髦仁寺等饮誉三晋，久负盛名，是太原市城北最重要的旅游区域。“太原八景”中的崛围红叶、烈石寒泉、天门积雪、土堂怪柏、西山叠翠、汾河晚渡6景分布境内，还有多福寺、耄仁寺、净因寺、窦大夫祠

44、等众多的名胜古迹和正在建设中的汾河二库度假区、省城军民幸福林纪念地。因此，尖草坪区具有发展马文化旅游的良好市场环境。（三）周边旅游产品的联动太原市xx国际赛马场周边的旅游资源大多知名度高，辐射崛围山、汾河二库、冽石山、暮云山四个风景区，经济效益和社会效益都有突出成效。由于太原市xx国际赛马场是以马文化的体验为主题，其与当地其它旅游景点成为资源互补，到周边旅游的游客会有相当部分持续到太原市xx国际赛马场，因此，把太原市xx国际赛马场纳入这样的一个旅游市场活跃的片区内，组成连带规模的优势，太原市xx国际赛马场的市场经营会在短时期内取得较大效益，形成市场规模效应。（四）周边旅游轴线重要节点太原市xx

45、国际赛马场周边有大量旅游景区、国家重点文物保护单位和意义重大、景致独特的景区，如太原的武皇阁、太平山、佛教圣地五台山、悬空寺、大同云岗石窟等，可以形成联营或联动。 二、市场定位与预测（一）客源市场现状分析xx国际赛马场位于太原市尖草坪区北郊，由于尖草坪区是太原市规划建设的生态旅游城区，旅游业还在打造与成形当中，因此，对其客源市场的分析是从太原市的角度进行的。1、市场规模迅速扩大，增长速度快“十二五”以来，太原市旅游业呈现多渠道投入、多元化发展势头，旅游客源市场逐步扩大。自2010年以来，国内游客、国际游客、旅游收入分别以每年32%、26%、48%的速度增长。2、以近距离客源为主从客源结构来看，

46、太原市旅游市场现状以近距离游客为主，国内客源市场占绝对优势。具体特征为：以国内近、中程客源地游客为主。在山西省内，以太原市本地游客、山西省内的晋中、忻州、吕梁、运城等游客为主体；在山西省外，以京津、山东、河北、内蒙、陕西等地的游客为代表，东部经济发达地区客源较多，且多通过河北、陕西等周边城市的旅游组织进入太原市；海外旅游市场中，以邻近的蒙、日、韩游客为主，港澳台游客也较多，其次是俄罗斯、美国、新加坡等国。3、客源层次多样从游客年龄构成来看，游客年龄构成以中、青年为主，在各年龄段的游客中，2544岁出游者所占比例最大，4564岁年龄段游客比例增长较快。从游客的职业来看，商务性游客比例较高，公务员

47、、公司职员所占比重较大。从游客收入水平来看，中、高收入水平的游客比重较高；本地游客中，中、低收入水平者亦占相当比例。从游客旅游形式来看，国内客源仍以散客为主，近年团队游客比例有所上升。从旅游目的来看，太原的游客中商务、观光游览、休闲度假的居多，其中商务旅游的比例高出自治区平均水平。4、游客人均日消费低，旅游收入结构单一从旅游者逗留时间来看，到访太原的游客平均停留1.2天，低于全区游客平均停留时间2天，游客在太原市的消费以交通和餐饮为主，游客夜间多返回太原市入住，从而导致游客在太原的消费单一，并且弹性较小。（二）旅游市场定位1、核心市场l 太原市太原市是山西省会城市，也是近几年山西省、市中经济发

48、展最快的地区，居民出游的能力和时间也都有所增加，这为本项目争取休闲、娱乐旅游市场份额提供了机会。太原市xx国际赛马场位于尖草坪区，属于城郊游憩范围，其位于中北大学、傅山园旅游区之间，交通便利。太原市xx国际赛马场推出的是动态的、创新的、可体验的马文化和马的竞技赛事，这在太原市，甚至在山西省都少见，因此太原市xx国际赛马场将成为太原市居民选择在本市周边旅游地的首选。l 太原周边城区太原市周边城区是太原市重要的国内客源市场。资料显示，通过铁路、公路前往太原市旅游的国内游客中，44.54%来自周边城区，可周边城区市是到访太原市国内游客的中转站。太原市是自治区政治、经济、文化中心，居民收入水平、旅游出

49、游率均处于全国中游水平，太原周边城市人民生活总体上实现了由温饱向小康的跨越，居民的消费结构由更多的满足基本生活消费转向追求享受和发展的消费。未来的太原市周边城区仍将是太原市最大的区内客源市场，从而也是太原市xx国际赛马场重要的区内旅游客源市场。2、机会市场l 京津地区京津地区是国内旅游三大客源产出地之一，两市合计人口2387万，两市人均GDP分别排在全国的第二位和第三位。目前，京津地区游客占太原市国内旅游市场份额较大，北京近8.2%，居第一位，天津居第九位，占太原市国内旅游市场0.39%，占太原外省区客源市场总额的30.11%。两地出游率和人均消费在全国都较高，北京人的消费观念、消费模式在一定

50、程度上代表整个中国旅游的潮流，其特点是：（1）家庭度假主流。（2）非黄金周的出游率高于黄金周，尤其暑期（78月）是出京游的高峰。（3）旅游消费增长幅度大。（4）外出游更讲究经历与体验，注重文化品位。太原市xx国际赛马场展示的是对马文化的体验及马的竞技赛事。丘陵、草原、沙地、马文化、马的竞技赛事特征等连为一整体，让游客在此不仅感受太原的美丽、热情，还体验马文化、体味太原市郊区风情，这些对北京和天津市民具有巨大的吸引力。目前太原市通往北京、天津的交通更加快捷，旅游产品的档次得到提高，北京、天津将是太原市xx国际赛马场最具潜力的市场。l 陕西、河北、山东等周边省区根据资料显示，太原市毗邻的陕西、河北

51、、山东等周边省区是仅次于京津的太原外国内旅游客源地，分别排在太原国内客源市场的第二位、第三位和第九位，共占太原市区外国内市场的35.5%。这三省区虽然相对落后于东部发达省区，但由于毗邻太原市，随着西部大开发的步伐进一步加快，其社会经济会有一个快速的发展，居民的出游率也会迅速提高，加之民族文化、自然景观上的差异，以及频繁的商务往来，也会成为太原市xx国际赛马场重要潜在客源市场。l 长江三角洲地区根据资料显示，目前上海、浙江、江苏三省市占鄂尔多斯市区外国内旅游市场的份额为11.83%。对于上海及三角洲市民来说，太原与该地属远距离。但随着太原生态环境、特色鲜明的晋商文化、舒适安全的旅游环境必将对观光

52、团队和散客有很大的吸引力。但这需要旅游产品具有足够的吸引力。l 珠江三角洲地区珠江三角洲地区居民的出游率和消费层次都较高，但由于太原是属于较远距离的旅游目的地，高昂的交通费用是制约太原市开发这一市场的最大不利因素。但这一地区本身收入水平居全国首位，随着该收入水平的进一步提高，山西省对外交通条件的进一步改善，空间距离与时间距离进一步缩短，制约因素将不会是主要的因素。这就需要旅游产品吸引力的提升、旅游服务上档次，在旅游市场上树立鲜明的形象。l 海外市场根据山西省旅游统计资料显示，山西省主要的海外客源市场是近距离的国家和地区，就常规游客来看，其顺序基本上为韩国、东南亚各国、美、英、德、意等国。日本也

53、是重要的海外客源地，黄河支流的汾河、沙漠及浓郁的晋商文化对其颇具吸引力。（三）旅游客源市场地理细分动态定位在此，采用空间距离与产品吸引力可能产生的客流效应作为市场定位的主要准则，对太原市xx国际赛马场旅游目标市场进行动态定位如下：1、专项市场没有地域界限，游客主要是一些以爱马、赏马、养马为目的的高端消费人士。马术运动的普及培训市场。2、中高端市场l 一级目标市场山西省内：长治市、吕梁市、临汾市等。山西省外：北京、天津；陕西、内蒙古、河北等周边近距离省区的地级市。海外：日本、蒙古、韩国、港澳台地区。l 二级目标市场山西省内：除长、吕、临三市以外的山西省中西部其他城市。山西省外：除北京、天津以外的

54、环渤海地区、长江三角洲地区、珠江三角洲地区出游率高的城市。海外：东南亚各国。l 三级目标市场国内：国内其他地区海外：欧洲、美洲、澳洲国家。三、客源市场预测（一）游客规模预测本项目提供的旅游项目包括马博物馆、马竞技比赛、中西文化马术表演（马背体操赛、牛仔马术赛、马球赛）、名马观赏、马车巡游、骑马游乐等等，因此相当一部分游客是从太原周边旅游过来的，在此，保守预计有5%左右的游客会到太原市xx国际赛马场参观旅游，2%左右游客观看xx国际赛马场马竞技比赛。另外，太原2013年接待海内外游客3691.33万人次，比2012年增长23.7%。其中：国内游客3644.73万人次，增长23.9%；海外游客46

55、.60万人次，增长10.3%。海外游客中：外国人32.74万人次，香港同胞7.94万人次，澳门同胞0.87万人次，台湾同胞5.05万人次。旅游总收入430.90亿元，增长21.2%。其中：国内旅游收入413.52亿元，增长21.7%；旅游外汇收入2.76亿美元，增长12.9%。在此，预计2015年，太原市接待旅游人数估计达到4200万，保守估计2015年太原市xx国际赛马场将接待5万人左右。表1：游客、观看赛马规模预测表年份较上年增长速度游客规模（万人）较上年增长(万人)观看赛马（万人）较上年增长（万人）201552201640%722.80.8201740%1033.91.1201830%1

56、335.11.2201930%1746.61.4202025%2048.31.9202120%254101.7202215%29411.51.5202315%33413.21.720245%35213.90.720255%37214.60.7由于太原市xx国际赛马场的规模不大，客源市场仍以国内游客为主，也会有少量的海外游客。在此，将游客划分为专项市场和中高端市场二类。（二）专项市场及消费预测 xx国际赛马场的专项市场主要是区内以及由于时空距离的缩短，其他一些省份和国家喜欢赏马、爱马、养马的高端消费人士，俱乐部为此提供极地马术俱乐部休闲会所，让他们以会员的身份参加马术比赛，以马结友、以马会友。专

57、项市场以会员制的身份为区分，预计 2015年开始吸纳会员，第一年达到20人，第二年达到30人，第三年预计达到50人左右。滞留时间：一般为一周以上。季节性：虽然也有淡旺季之分，但更主要是由游客的度假时间自行所决定。旅游动机：喜欢赏马、爱马、养马，追求贵族享受，同时感受草原的民族风情和自然风光。消费水平：以会员制的形式消费，年费人均15万/年。旅行方式：以家庭、亲朋好友等方式参加。住宿要求：私密性非常好，能够彻底放松，实行管家式服务。餐饮习性：蒙古族风味饮食，新鲜、绿色环保食物。娱乐活动：赏马、养马以及其他的高档娱乐。（三）中高端市场及消费预测省外市场主要是中远程的团队游客和散客，他们在此不仅感受

58、马文化、感受马文化及马的竞技赛事，还能在此留宿和享用正宗的山西太原的饮食。省内主要是长、吕等城市的团队游客和散客，以及太原市周边的当地居民，后者一般不在此留宿，在太原市xx国际赛马场主要是参观马博物馆和参与与马有关的休闲竞技娱乐。太原市xx国际赛马场对中远程的团队游客和散客来说，既起着让他们感受马文化、感受马文化的作用，同时又起着中转的作用。由于大原市自2010年以来国内游客以年均25%左右的速度增长，保守估计，太原市xx国际赛马场将从2015年开始接待游客，第一年预计将接待游客5万人次，2020年超过20万人次，到2025年将达到37万人次。观看马竞技比赛第一年2万人次，2020年8.3万人

59、次，到2025年14.6万人次，观看马比赛门票30-200元。滞留时间：一般为1白天或2白天1夜。季节性：5、10月为平季，6、7、8、9月为旺季，11月次年4月为淡季，高峰日有周末、五一、十一、太原旅游大会等。旺季平均接待人数可达1500-2000人次/日。旅游动机：以周末休闲度假、文化参与、民族风情、草原观赏为主，主要为了了解马文化、体验马文化，同时观赏草原风光、游乐竞技、风味美食等。消费水平：消费一般在200元/日左右，消费高的可达500元/日。旅行方式：以家庭、亲朋好友散客式旅游为主，约占65%左右；团队游客也将占据较大比例。住宿要求：干净、卫生、方便即可；餐饮习性：太原风味饮食，新鲜

60、、绿色；娱乐活动：与马有关的观赏及娱乐活动。表2：太原市xx国际赛马场客源市场预测专项市场中高端市场定位喜欢赏马、爱马、养马的高端消费人士；针对中层人士的马术运动普及培训。近程和中远程的团队游客和散客；学习马术运动的中层人士。市场预测专项市场以会员制的身份为区分，预计 2015年开始接待游客，第一年达到5万人，第二年达到7万人，第三年预计达到10万人左右。太原市xx国际赛马场将从2015年开始接待游客，第一年预计将接待游客5万人次。2020年超过20万人次，到2027年，将达到36万人次。滞留时间一般为一周以上。一般为1白天或2白天1夜季节性虽然也有淡旺季之分，但更主要是由游客的度假时间所决定

61、。5、10月为平季，6、7、8、9月为旺季，11月次年4月为淡季，高峰日有周末、五一、十一、太原旅游大会等。旺季平均接待人数可达15002000人次/日。旅游动机喜欢赏马、爱马、养马，追求贵族享受，同时感受太原地方风情和自然风光。以周末休闲度假、文化参与、晋商文化、郊外观赏为主，主要为了了解马文化、体验马文化，同时观赏汾河风光、游乐竞技、风味美食等。消费水平以会员制的形式消费，一般人均15万/年。消费一般在200元/日左右，消费高的可达500元/日。消费方式以家庭、亲朋好友等方式参加。以家庭、亲朋好友散客式旅游为主，约占65%左右；团队游客也将占据较大比例。消费习惯住宿要求：私密性非常好，能够

62、彻底放松，实行管家式服务。餐饮习性：太原地方风味饮食，新鲜、绿色环保食物。娱乐活动：赏马、养马以及其他的高档娱乐。住宿要求：干净、卫生、方便即可。餐饮习性：太原地方风味饮食，新鲜、绿色。娱乐活动：与马有关的观赏及娱乐活动。四、市场营销计划（一）市场营销组合策略xx国际赛马场旅游市场营销组合策略将在4Ps基础上，灵活运用4Cs、4Rs营销策略，发挥各自优势，结合旅游营销特点，充分利用旅游资源，锁定忠诚游客，吸引游离游客，引导潜在游客。1、形象策略树立形象形象设计和宣传是一个花费大量时间和财力的工程，但是良好的、独特的形象对一个旅游区的发展无疑是至关重要的。人们在谈到某地时，首先总有一个独特印象出

63、现在脑海中。太原市xx国际赛马场不仅提供观赏，还提供动态的、创新的、可体验的，迎合现代旅游者需求的文化消费产品，创造“传统文化的时尚性”和“晋商文化”旅游体验产品。根据太原市xx国际赛马场的产品与所体现的文化内涵，本旅游项目和产品应体现二种形象：太原市xx国际赛马场的亮点太原休闲旅游的经典形象宣传口号：xx国际赛马场 成就专业典范 打造行业品牌2、产品策略在区域旅游开发战略上，既要顾及当地的文脉和地脉，更要充分考虑太原市乃至山西省的旅游市场特征，即晋商文化的吸引力，以及可深入开发的市场可能性。利用太原市尖草坪区的城市平台，打造新的、体现晋商特有的及马文化的知名旅游产品。在产品上，既要考虑自身的

64、资源优势，更要瞄准游客的需求，精心设计、组合、包装和市场营销，充分发挥每项旅游产品的作用，太原市xx国际赛马场才能具有一定竞争力，获得好的口碑和美誉度，从而吸引更多的游客。3、价格策略在价格战略上要将中高端市场和专项市场区分开来。针对专项市场：一方面突出的是会员制，强调贵族身份，贵族的享受；另一方面，提出部分会所采取产权的形式进行销售，业主既可自己进行季节性度假居住，也可作为投资型项目，委托开发商进行出租经营，参与分红。开发商将提供管家服务。针对中高端市场：要考虑到团队与散客的差价、旺季与淡季的差价、节假日与平日的差价。对特定游客群体，如中小学生、离退休老人等应实行优惠价。在计算好自身成本和回

65、报的基础上，要充分考虑游客所愿意支付的成本，要了解游客满足需要与欲求愿意付出多少钱(成本)，而不是单向地给产品定价。实施淡旺季价格差别战略，建立灵活的价格体系来增强吸引力和缩短旅游淡季，建议制定一个完整的季节性折扣政策，建议如下：3月、4月和11月，20%优惠；1、2、12月，50%优惠；无论什么样的政策和优惠，都是对市场作出的正向反应，其目的是通过各种手段有效延长旅游季节。成立中高端市场的会员俱乐部，此会员俱乐部与针对高端团体的会员俱乐部性质不同，游客只需缴纳很少的会费或在xx国际赛马场的花费超过一定数额后自然取得会员资格。会员在旅游区内消费享受一定折扣，消费积累达到一定点数后可获得免费住宿

66、一夜，既可增加游客的回头率，又可普及晋商文化、马文化知识，宣扬健康理念。VIP计划：对于有助于太原市xx国际赛马场开发建设和发展的要客，如报刊、电视记者、旅行商、政界要人等实施优惠计划，如对客人的食宿实行免费或5折等优惠政策。4、促销策略（1）广告与媒体选择围绕马文化的品牌和营销主题，委托专业的公司，站在战略的高度，做出详细的广告传播方案。广告方案应是一个阶段性策划与长期规划结合的方案，以保障能够达到有序的预期效果。根据阶段和市场的不同，在媒体选择上，将实现多类媒体的有机配合，形成多媒体、多渠道、多网络、多角度的立体化广告平台。l 平面及多媒体广告品。如门票、宣传册、地图、明信片、传单、海报、

67、多媒体光盘等；l 太原市及其他主要市场的电视台。以新闻、专访和软性广告为主，以最优时段的硬性广告为必要补充。在栏目选择上除新闻栏目外，将与专门的旅游栏目、生活栏目达成长期的合作。此外还可以与区外的一些省市电视台达成合作。除运营初期采取较密集的投入策略以外，平时在旅游旺季到来一个半月前开始广告。l 相关市场的广播电台，主要为交通台。因为广播媒体是大众媒体的主要形式，而相当一部分的游客会自驾车到此旅游，他们对广播的信息更有可能关注。l 太原市及其他地区的报刊。l 国家级旅游、马术、房地产等行业的报刊。l 车站、机场以及高速公路户外广告。l 繁华商业区和知名景区门口的户外广告。l 互联网广告。（2）

68、公关活动举行名人到太原市xx国际赛马场采风活动，由旅游经营者和当地相关政府机构一起，共同邀请文化界、旅游界、商界等名人前来天骄马术俱乐部聚会、交流。随着条件的成熟，利用太原市xx国际赛马场的区位独立、环境良好、配套完善等优势，在不以盈利为最终目的的前提下，联合相关政府机构，举行“历史传统文化的可持续发展”论坛，成为长期性的品牌，以此扩大太原市xx国际赛马场的社会影响。5、节事活动以主办方之一的身份，参加太原旅游会议和每年九月“山西太原国际民间艺术节”节庆活动，将马文化以多角度的形式加以演绎，提高太原市xx国际赛马场的知名度和影响力。（二）针对旅游市场的特点实施具体营销策略1、中高端市场（1）国

69、内市场太原市xx国际赛马场目前属于开创期，应以高频率，全方位，立体互补的方式在国内进行宣传。l 提高知名度运用上述广告与媒体选择、公关活动、节事活动等策略，提高太原市xx国际赛马场在全国的知名度。l 针对不同的产品，突出精品特色针对不同的客源市场需求，推出不同特色的旅游精品产品。针对山西省内的客源市场。可以突出山西传统文化、马文化的旅游精品，山西省内的客源将占太原市xx国际赛马场中高端市场的大部分，因此可在省内的大旅游影响，尤其是在五台山、平遥古城、晋祠公园等开发面对中高端市场的促销活动，刺激市场需求的增长，拓宽客源层。同时重点应做好学校、机关、企事业单位客源的工作，如教育局、体育局、团委、妇

70、联、青联、作家协会等结成合作关系，这部分细分市场具有很大的消费能力，同时具有重复回头的旅游特性。此外也可以对大中型企事业进行直销，引导公司的商务、会议、奖励、度假旅游。这是一个高消费、大规模、回头率高的市场。再就是实施淡旺季价格差别战略，以在淡季吸引游客。针对京、津市场。京津市场是太原市国内旅游市场份额较大的两地，外出游更讲究经历与体验，注重文化品位。因此，在旅游产品上，突出特色、突出体验。因此，在产品的营销上，一是太原市xx国际赛马场举行名人到太原市xx国际赛马场采风活动，扩大太原市xx国际赛马场的声誉；二是在相关的媒体上宣传，这里的宣传不是就广告而广告，而是通过一些名人或者游客的感受进行宣

71、传。此外，由于这部分的游客很多是驾车来太原市的，广播媒体也同样不容忽视。针对陕西、山西、河北等周边近距离省份的市场。该市场游客选择此地旅游多与民族文化、自然景观上的差异以及频繁的商务往来有关，因此，在旅游产品上，应突出产品与其当地的差异化，此外由于是山西省周边近距离的市场，他们多乘坐飞机、火车和汽车抵达太原市，因此太原市xx国际赛马场的宣传可突出在飞机场、火车站以及高速路的两边做户外广告。同时与当地的旅行社建立良好的合作关系，将太原市xx国际赛马场打造为与五台山、平遥古城一起的精品旅游线路。针对国内其他市场。该市场很大一部分是由于空间距离远导致游客难以成行，而成行的游客大多又是选择团队的旅游形

72、式，因此旅游产品的策略是把五台山、平遥古城、太原市xx国际赛马场共同包装开发成一条精品旅游线路，由旅行社推广。（2）海外市场l 加大宣传力度海外游客对本项目知之甚少。为此，要加大宣传力度，采取有针对性的促销措施，根据市场需求原则，推出有特色的产品，与一批有实力的旅行社建立稳定的关系，以保持太原市xx国际赛马场市场的相对稳定，尤其是在蒙古、日本、韩国这些一级市场国家。具体思路如下： 把五台山、平遥古城、太原市xx国际赛马场共同包装开发成一条精品旅游线路进行营销。 在海外和国内主要客源地，设办事机构，建立代理点或建立合资旅行社，逐步过度到自己组团，开辟在客源地直接招徕、组织客源的渠道。中期在香港设

73、立旅游办事处或旅游代表，与香港合资，把香港作为太原市xx国际赛马场面向国际旅游市场的前沿阵地。每年邀请主要客源国的旅行社至太原市xx国际赛马场考察景点，踩线，加深印象，增加感情交流，加强合作。每年邀请l2批在国内外有影响，愿意为太原市xx国际赛马场宣传的旅游专业性的记者、专家到太原市xx国际赛马场采访，利用国外的媒介，直接面向中高端市场。 提高宣传品的质量，努力做到系列化、专题化和多语种化。 市场定位。不同的市场有不同的产品和主题口号。 参加旅游展览。每年利用各种展览会和博览会（如北京旅游资源展示会、国家旅游局海外促销会日本、韩国、蒙古国、香港、美国、法国站）的临时场所，以及旅游交易中心（如北

74、京旅游交易中心）永久性场所，精心策划与设计旅游区展台，吸引观展者的注意，发放旅游宣传手册或资料。l 大力开发特种旅游展太原市xx国际赛马场所长，大力开发太原市xx国际赛马场特色专题旅游资源。同时通过在太原市xx国际赛马场的住宿、餐饮、娱乐、康体等设施开展旅游休闲度假产品。其着力点不仅在于特殊旅游的本身价值和创汇收入，更重要的是其特殊的魅力，大量的新闻媒介的广泛传播所产生的“轰动效应”，为招徕常规旅客所取得的非常规性宣传效果。2、专项市场专项市场一般没有地域界限，游客主要是一些赏马、爱马、养马的高端消费人士。因此这些客户对产品有极高的要求，一方面需要突出产品的精制，让高端客户看到太原市xx国际赛

75、马场为其提供的不仅是优秀的马匹、精制的马文化、绝佳的度假环境，是身份的象征；另一方面就是突出地域的私密性、安全性。马文化的安全措施需要在此下功夫。第四章 项目建设选址及建设条件论证一、地理位置（一）地理区位太原位于山西省境中央，太原盆地的北端，于xx地区黄河流域中部，西、北、东三面环山，中、南部为河谷平原，全市整个地形北高南低呈簸箕形。地处南北同蒲和石太铁路线的交汇处。平均海拔约800米，地理坐标为东经1113011309，北纬37273825。区域轮廓呈蝙蝠形，东西横距约144公里，南北纵约107公里。太原市xx国际赛马场位于太原市尖草坪区向阳店高速路口对面300米，目前尖草坪区重点打造生态

76、旅游作为重要产业。尖草坪区面积298.42平方公里。规划建设项目位于太原市尖草坪区北郊，在主城控制区以北，在新城区总体规划范围内，太原市xx国际赛马场所在地块为尖草坪区中的旅游景观用地。（二）地形地貌尖草坪区位于太原市北端，东西北三面环山，汾河纵贯南北，东西最大宽度为26千米，南北最长距离为22千米，总面积285平方公里。建成区面积32平方公里。 整个地貌分为土石山区、黄土丘陵、冲积平原、沟洼谷地、冲积扇等不同类型，地形起伏较大，境内海拔在7801775米之间。 建筑场地属景观路东柏板河北侧，拟建场地地形整体较平坦，场地及地基整体稳定，宜于建筑。（三）气候条件太原市地处大陆内部，距东部海岸线较

77、远，其西北部为广阔的欧亚大陆腹地。在全国气候区划中，属于暖温带大陆性季风气候类型。太原的气候特点是：冬季干冷漫长，夏季湿热多雨，春季升温急剧，秋季降温迅速，春秋两季短暂多风，干湿季节分明。 太原的春季气温回升快，光照充足，降水少，蒸发大，大风日数较多，占全年的40%60%；夏季气温高、湿度大，降水集中，7月和8月是一年中降水最集中的两个月，这两个月的降水占全年降水的60%左右；秋季气温下降快，多晴朗天气；冬季寒冷干燥、晴朗大风天气较多，1月是全年的最冷月，降水也很少，仅占全年总降水量的3%左右。 二、建设地区概况（一）人口太原市尖草坪区位于太原市的最北端，东西最大宽度为26公里，南北最长距离为

78、尖草坪区22公里，汾河纵贯南北，总土地面积285.6平方公里，其中城建区面积32.4平方公里，耕地面积7910公顷（合118650亩），由五个乡镇，九个街道办事处组成。全区共有行政村87个，社区居委会154个，总人口34.5万人，其中非农业人口24.66万人，农业人口9.84万人。（二）经济水平尖草坪区在汾河两岸拥有肥沃的土地，便利的灌溉条件，空气清新，环境优美，已建成初具规模的五大农业基地，柴村滩、向阳滩、新城滩是高产、优质、高效农业区，占地面积四万亩，农业市场前景广阔；2013年粮食产量121,908吨，蔬菜产量1435,187吨，果品总产量115,399吨，肉、蛋、奶总产量分别达到670

79、3吨、5298吨和7841吨。 该区已经形成以不锈钢工业园为龙头，以冶炼制造、机械加工、石膏建材、石油化工为主的四大支柱产业，加上辖区内的太原钢铁公司、太原第二热电厂、山西新华化工厂、山西兴安化学材料厂、东方机械厂、太原江阳化工厂、太原轨枕厂等十几家国有大中型企业，构建了雄厚的工业基础；以兴华街的各类市场、正在扩建中的太原市小商品批发市场以及正在规划实施中的大运经济带，展示发展潜力巨大的第三产业。2013年完成地区生产总值261.1亿元，财政收入12.86亿元，农民人均纯收入完成1.08万元，社会消费品零售总额63.26亿元。（三）交通条件尖草坪区交通便利，铁路、公路四通八达，“北同蒲线”、“

80、太（原）古（交）岚（县）线”、“太（原）宁（武）线”、“太（原）兰（村）线”、“新兰路”、“恒山路”、“大同路”、“108国道”及“和平北路”等市政公路交织成网。胜利桥、柴村汾河大桥沟通两岸，形成了尖草坪区城乡环套的地理优势。特别是刚刚打通的“西康公路”，沟通了山西省西八县，使“西八县”与太原市的距离缩短了一百多公里，为尖草坪区经济的腾飞架起了一座桥梁。辖区内公路总里程达730公里。（四）公用基础设施条件1、供电目前，项目属于太原市近郊区，旁边钢材市场、石材城都在开工建设中，电力充沛，本项目一期已安装了一个新变压器，供电设施好。2、供水项目区背靠汾河，地下水位较高，旅游开发景观用水可以得以解决

81、，项目开发建设后，项目区离城区较近，供水可连入市政供水网线。3、通信处于这种发达交通网中的尖草坪区，区内外通讯十分便捷，邮电通讯业发展迅速，辖区内程控电话容量5万门以上，用户4万户，移动电话用户达1万以上，特别是尖草坪区从2004年开展的“数字化”尖草坪工程，已经建成了连接全区各委办局、街道乡镇和社区的宽带城域网，开通了尖草坪区门户网站和网站集群，全区的信息应用处于山西省前列。三、工程建设条件（一）项目选址本项目建设地位于太原市尖草坪区向阳店高速路对面300米，以柏板河北侧中心，南至战备铁路，西至三号景观路，东至二号山坡地，项目总占地面积为13.3公顷（200亩）。用地南向视野开阔，无遮挡，可

82、以俯瞰全区，尖草坪区发展具备规模后，地势平坦，具有较好的景观视觉。建设用地位于太原城区北部，选择城区景观用地，且周边开阔，三面留有余地，发展空间大。项目用地情况从大的区位来看，所在地域为旅游景观用地，为规划所确定，就具体建设用地，为业主选定用地，根据周边旅游用地情况，留有备选余地。本项目用地为太原北城区城市控制性规划所划定的旅游与景观用地，为政府指定用地，且项目建设符合规划要求。（二）场址现状尖草坪区位于太原市北端，东西北三面环山，汾河纵贯南北，东西最大宽度为26千米，南北最长距离为22千米，总面积285平方公里。建成区面积32平方公里。 整个地貌分为土石山区、黄土丘陵、冲积平原、沟洼谷地、冲

83、积扇等不同类型，地形起伏较大，境内海拔在7801775米之间。 建筑场地属废弃的柏板河两侧，拟建场地地形整体较平坦，场地及地基整体稳定，宜于建筑。（三）工程建设可行性从项目交通区位来看，项目具有良好的内外交通优势，不仅具有通畅的对外交通联系，同时与周边的太原市重量级旅游区形成良好的组合。从整个尖草坪新区的规划分析，太原市xx国际赛马场用地与尖草坪区的居民生活水源地具有一定的距离，从景观上可以相互利用映衬，并在规划建设中形成相互的生态隔离带，因此对饮用水源地不会产生环境影响。从用地条件分析，项目地处尖草坪区规划的旅游景观用地，项目建设将为整个尖草坪区增加了良好的生态环境空间。太原市xx国际赛马场

84、项目用地以景观路东柏板河两侧为主，山头与平地高差不大，并有较好的可利用缓坡地，有利于项目的布点。从用地的安全性分析，根据尖草坪区的用地建设规划，本项目所规划用地的安全性较高，属安全性建设用地。综上分析，太原市xx国际赛马场的开发建设从自然条件、经济区位和用地条件来看，具有很大的开发优势，实施太原市xx国际赛马场项目建设工程是可行的。第五章 项目建设方案一、建设原则1、太原市xx国际赛马场的建设必须与生态建设规划相结合，生态环境建设促进旅游区的发展，旅游产业带动生态建设。二者双向拉动，互为依托。2、项目开发注重三个效益的结合，经济效益、生态效益和社会效益的有机结合，投入必须要有产出。3、旅游景点

85、的开发不能单独考虑。要与周边旅游景点等配套，形成旅游网络系统。4、规划必须大手笔、高起点、高水平，中外与古今文化结合。力求做到人无我有，人有我特。5、创造一个良好的环境，建立良好的体制和机制，大力引进技术、人才、资金等。6、实施品牌战略原则，加大太原市xx国际赛马场的宣传力度，创造新形象，打造新品牌。二、建设目标本项目既是太原市新城区文化、景观、休闲功能的需要，也是太原全市旅游网络体系的重要组成部分。项目开发的目标定位应与太原北城区的定位、太原旅游发展格局定位相吻合，服从和服务于太原北城区和太原全市旅游发展的大格局，满足新市区功能配套的同时通过项目的开发，为提升太原全市旅游发展提供重要的支撑。

86、作为新市区的重点建设项目，本项目是太原北城区文化、旅游、景观三个方面的亮点，也是太原地区高端运动休闲文化旅游项目，她的开发建设将开创太原城市高档运动休闲的新纪元。总体目标定位为：打造以太原马文化为代表的、融地域多样性文化体验旅游为主的，集民族风情、竞技娱乐、旅游接待、休闲度假为一体的、极具特色的太原市xx国际赛马场。专项目标定位为：l 太原市最俱休闲时尚的休闲区；l 太原市龙头旅游景区之一；l 山西省境内极具特色的旅游景区；l 全国知名的专业国际赛马场。三、项目功能分区与布局根据太原市xx国际赛马场的发展总体目标以及资源特性，结合整个项目区块的现实基础和太原北城开发在旅游、景观、文化展示中的需

87、要，按功能与及地块相对的组合性原则，以马文化的展示、传承、体验为轴线，在梳理生态资源、文化资源以及景观资源的基础上，本项目的总体布局为：“一轴、一带、四区”（一）“一轴”1、区位“一轴”为尖草坪区景观路的延长线，直至太原北外环城高速。2、功能定位此轴即是太原市xx国际赛马场的核心景观轴，也是太原市北城区的生态景观轴的延长，项目的建设，为城区拓展生态空间，使城区的发展具有可扩展性。同时本轴也是俱乐部的旅游发展轴，又是整个景区文化展示系统的主轴。轴线串联旅游接待服务区和马文化展示区。（xx国际赛马场入口大门骏马广场马文化极地休闲会所太原市xx国际赛马场看台等主体建筑）。（二）“一带”1、区位一带为

88、项目北侧的生态景观带，通过乔木树种的种植形成天然的屏障，为整个区块的生态环境构建提供良好的外部景观空间。2、功能定位本发展带是界定旅游主要活动区域与生态自然原始保护区的过渡区，整体形成既对外围的自然生态起到涵养水分的作用，又为旅游活动提供良好的生态空间。景观带可以作为游客休息的地带，并和北部的村庄形成有效的空间分隔。（三）“四区”根据景区的不同功能划分，将太原市xx国际赛马场的核心区域分为四片区，包括旅游接待服务区、马文化展示区、国际标准赛马场区和马术会所休闲区。1、旅游接待服务区旅游接待服务区是整个项目的第一印象区，也是服务于整个项目的重要功能区。主要建设项目有：景区入口大门、生态停车场、旅

89、游接待服务中心（包括游客集散中心、银行、邮局、贵宾接待处、司机休息室、旅游商品购物店、旅游景区的员工宿舍）和极地休闲会所（庭院式的，层数控制在二至三层的饭店与宾馆设施。用于游客与非会员的旅游住宿与客房服务）。2、马文化展示区马文化展示区主要建有：骏马奔腾太原市xx国际赛马场的标致性建筑，有观景与文化展示等功能；骏马广场由系列马文化雕塑、小品、构筑物等组成，用于祭祀太原神马仪式与活动的场所；马文化博物馆太原马文化展厅、马科普展厅、世界名马展厅、中国名马展厅、走马展厅、马类运动项目展厅。3、国际标准赛马场区该区为xx国际赛马场开展马术运动、比赛、体验、表演、观看的场地，同时也是训马、圈马的场所。国

90、际标准赛马场区主要建设项目主要包括赛马场跑道、主席台、看台、辅助建筑物、骑术练习场、马圈、阳光马房等。4、马术休闲会所区马术休闲会所区主要建设项目有：马术会所由近二十余栋独立的、风格各异的庭院式或四合院式的建筑群组成，主要分为私人会所和企业会所两类。骑士会所骑士会所是整个xx国际赛马场的会所，也是xx国际赛马场康体健身的主要场所，会员活动中心以及具有晋商文化与马文化特色的表演与特色餐饮服务的重要场所。四、项目建设详细方案经过研究分析，在项目建议书的基础上经过项目比选，本研究报告所有的项目建设方案为最佳方案。（一）旅游服务接待区1、位置旅游接待区位于景区靠近太原北外环城公路处，原村庄旧址处。位于

91、整个景区景观发展轴的南端。2、项目详细建设方案（1）景区大门方案一：太原市xx国际赛马场旅游接待区大门设在环城公路北侧，建于环城公路控制红线以外，距环城公路300米，且与公路连通。大门总体设计采用当地建筑风格，主体建筑采用钢筋混凝土结构，门体建筑雕有奔马图案，建筑总高度为22米，总宽度为40米。景区大门要与整个xx国际赛马场的建筑风格相统一，大门的设计要与周边环境相协调，形成与马文化以及太原地方历史文化的联系。大门标明“太原市xx国际赛马场”字样。大门两侧前方各设一面“赛马旗”，高18米。“赛马旗”之间挂有印有马图案的彩旗。大门两侧横纵栽种高大树种，行成高树绿化隔离带。方案二：大门采用大型景观

92、立柱为建筑主体结构，大门共八根柱，柱高16米，厚约1.5米，柱与柱之间用铁链交叉连接，并雕有景观图案；立柱之间用栅栏围墙连接，形成通透而又气派的景观意向；大门总宽度为40米，大门外整个景区用木栅栏围合而成，形成一体的闭合景区；景区大门前设有广场，可为景区第一印象区；（2）生态停车场xx国际赛马场的主停车场，总占地面积4000平方米，最多可同时停放400辆车，位于大门外两侧，各占地2000平方米，西边为旅游车辆停车场，东边为宾馆专用停车场，规划建设成为生态型停车场，植草砖铺设。且与公路和景区形成绿化隔离。在停车场周边设有可供游人休闲的场所，并配有厕所，以供游人使用。停车场周边要进行植树绿化，与景

93、区及道路进行有效的隔离，使停车场处于隐蔽的林中。完善停车服务与管理，使景区停车有序。（3）旅游服务中心位置：服务中心位于大门入口后约50米主轴线西侧。建筑面积800平方米，为游客提供旅游信息，同时也是整个景区的主要管理机构的设置地。游客中心建筑物外形以体现古朴风格特色的连体蒙古包。连体蒙古包由一个直径约20米的大蒙古包及周边直径约10米的中型蒙古包连接而成。具有三星级宾馆大厅的设施标准。包括服务台、值班经理台、经理室、库房、购物室、卫生间及其他管理用房。游客服务中心相当于整个xx国际赛马场的总服务台，也是接待游客和迎送服务的场所，游客在此可办理住宿手续，提供购票、购物、邮政、电话、医疗、外币兑

94、换、信息咨询等相关服务，在大门侧安装触摸式导游仪。（4）极地休闲会所位置：位于御马道南侧，北与游客中心对称。会所主要包括餐饮与宾馆住宿设施，用于游客与非会员的旅游住宿与客房服务，为旅游者提供完善的接待设施条件，重点建设一个先期可以提供100间客房，远期可以提供200间客房，以标准间为主，并建有10间高级套房。规划建设为三星级标准。建设指标：建筑面积12000平方米，其中餐饮区建筑面积为2000平方米，住宿接待区建筑面积为6000平方米。极地休闲会所要以马文化为设计理念，采取中式院落式建筑风格，并结合马文化特色建筑特征，层数控制在二至三层。 极地休闲会所为整个马术俱乐部的餐饮主服务场所，除提供正

95、常的高档的餐饮服务外，还将提供特色的地方餐饮服务。餐饮区可以举办婚宴、生日宴、寿宴等大型餐饮宴会。配有高档的室内娱乐项目，如桌球、保龄球、儿童游艺场、卡丁车项目等。（5）配套设施在接待服务功能区隐蔽位置规划整个建设xx国际赛马场的锅炉房、变电站，作为向周围设施供热、供水、供电的基础设施。（二）马文化展示区1、项目范围马文化展示区位于整个项目区块的中心位置，北至第二山头山顶，南接战备铁路入口接待区，是整个项目区块的核心区域，项目的南边是高端马术休闲会所，北边为国际标准赛马场区。2、空间布局项目的布局设计将通过加强和突出景观轴线的基础上，由入口区向北推进，形成层次鲜明的景观与建筑空间。中间为一条马

96、文化主题的神马通道御马道，御马道的南边末端为入口区的大门，向北联系马文化博物馆、骏马广场，至景区标志性建筑俊马奔腾。 3、项目详细建设方案（1）御马道由景区大门入口至天马阁，路宽15米，长约800米。路面设计平缓，便于小型车及马行走。两旁种植行道树，树下种花种草，形成自然的生态隔离带。沿道设有栓马桩，在没有比赛时，可将马圈里的马栓在此，形成活生的群马景观。在道路的两旁设有与马有关的景观小品建筑，设有24尊不同风格的马术造型木雕椅，在体现中外马文化的同时，更重要的是具有可供游客休息的功能。（2）骏马广场位置：骏马广场位于御马道的中轴位置。功能：供游客娱乐、游乐活动，使游客体验马文化的魅力，引入一

97、种境界，重在参与性。建设指标：广场占地面积3600平方米，主体以草地绿化为主，体现草原风情与蒙族文化特色。建设内容：广场为一圆形广场，主轴穿过广场通向天马阁，广场西部有景区内部二级道路通向马文化风情体验区。骏马广场的中心喂养一匹白马，增加旅游区的活力。广场周边增加植被景观。广场周边设有天马旗，旗上的标志是腾飞的马，一种精神，一种吉祥的象征。为了提高旅游区的愉悦性，增加游客的兴奋点，可以定时在广场上进行经过改编的查玛舞或其他具有马文化色彩的舞蹈表演。（3）马文化博物馆位置：马文化博物馆位于骏马广场北侧，紧连骏马广场。功能：是整个项目马文化的收藏、展示、保护中心。设计思路：马文化博物馆采取马发源的

98、建筑格局，以体现马文化为核心，通过声、光、电、图、文等多种技术手段，讲述战争时代马发祥及马发源的故事，同时结合展示中外马文化与现代马文化及时尚的马术活动。建设指标：马文化博物馆建筑面积为2500平方米，为全国最大的马文化博物馆，为双层建筑，总高度为12米，主体建筑为当地民族建筑风格。建设内容：马文化博物馆分为太原市马文化展厅、马科普展厅、世界名马展厅、中国名马展厅、马类运动项目五个展厅。l 太原市马文化展厅是博物馆的重要展区主要展示区，以亚欧大陆马的展示与太原古代马文明的历史、文化、生产和生活习俗。展区重点体现晋商的马文化、游牧文化、歌舞文化、祭祀文化、婚礼文化等；其中太原地方文化中马文化展示

99、为整个展厅的重点。主要包括以下内容：太原各朝代与马主要讲述各朝代马的故事、作用等。马的民间故事收集当地民间与马的故事；马与节庆所以与马有关的节庆活动，如赛马、休闲马等活动；马具与牧马马上用具的工艺性，体现马、放马的民俗，剪马鬃等内容；l 走马展厅展示太原的特有走马品种，体现走马活动与跑马、赛马的不同之处；l 马科普展厅主要展示马的起源与进化马的生理行为马的习性养马要略中国养马简史马与文学古今人马情经典马画等；l 世界名马展厅世界各地的名马名驹，如阿拉伯马展区、英国皇家名马展区、阿根廷贵族名驹区等。l 中国名马展厅展示中国的马术运动和产于我国各地的名马，全面展示马对中国的重要意义和中国马文化的内

100、涵。l 马术运动项目展厅展厅主要展示中外马文化大纪事，将所有有关马的比赛活动等在这里展示，同时也展出中外各地有名的赛马节事活动。奥运与马也是重要的展示内容。l 马具制作与展厅与马相关的用具展示，同时可让游客参与马具制作和购买相关的马具，可引进国际上名牌马具。l 马艺术画展厅展出所有有关马的名画，如奔马图、八骏图等一些珍贵画展。（4）景区标志性建筑方案一：骏马奔腾位置：骏马奔腾于本项目区内的至高点景观路侧，位于太原北外环城高速的景观线延长线上。功能：太原市xx国际赛马场的标致性建筑，同时也是马文化的标致性建筑。设计思路：总体设计为楼阁式建筑，阁体造型分五层，从上至下由蓝色（天空）、红色（太阳、火

101、）、白色（云、乳汁）、绿色（水、草）、黄色（大地）装饰，寓意吉祥、祥和与腾飞。面阔五开间，进深五开间。下面四层为八角形，屋顶最上一层采取琉璃瓦盔顶形式。体现地方文化、展示文化传承与发展的建筑，以腾飞为象征意义的标志性建筑，高31.55米，象征着太原市北城区面积131.55平方公里土地。方案二：神马骑士雕像在二号山头，用石质材料塑一骑士神马雕像，作为景观意向性标致建筑。（三）马术休闲会所1、项目范围本项目位于目前的景观路与东侧山头之间的缓坡地，通过绿化与其他区及环城公路之间形成景观分割，整个项目用地面积约100亩。2、空间布局与功能在空间布局上，采用以高端休闲活动中心为焦点与极核，向四周分散布置

102、20栋马文化主题的休闲会所，突出xx国际赛马场的悠闲与高贵，并与周围环境形成一体，建设山西地区，乃至中国马文化主题第一品牌的高端休闲庄园。3、项目设计方案（1）马术会所由20栋会所构成主体，可以为企业和个人所享有。会所由风格各异的庭院式或四合院式的建筑群落组成，外墙饰以恰当装饰，内墙采用通气、保暖的新型建筑材料，使之既具有建筑观赏性，与自然环境相得益彰，又具有较好的舒适性和安全性。部分会所可引入三号山头背面水库里的水，作为会所区的景观用水，根据地形特色设计水景。每栋会所都拥有独立的土地，占地不等，大约在3000平方米左右，以私家园林、花卉园艺绿地和草场组合而成，形成庄园概念。建筑的容积率为0.

103、15。庄园区从建筑形态与功能可分为私人领地庄园和企业式庄园。l 私人领地私人领地庄园为10栋，占地相对较小一些，每栋占地3000平方米，建筑面积300500平方米。会所户内将进行装修，极力凸现带有浓厚的、现代的民族气息格调。在会所之间，还有大片的草地，既是会所间的区隔，也有效地连接了各个会所，使会所之间能够互不影响，又能遥相呼应，成为一个自然化的区域系统。在部分会所或公共草地上，可圈养马匹，业主或居住者可在与马的接触中，进一步感受作为会所主的乐趣与贵族般的生活。l 企业会所产权会所为相对较大的会所式会所区，可与企业联合进行量体设计。可根据市场需求进行分期建设。总体数量控制在10栋以内，每栋占地

104、为5000平方米，建筑面积8001000平方米。容积率为0.12。企业会所以产权酒店的形式进行经营，业主既可自己进行季节性度假居住，也可作为投资型项目，委托开发商进行出租经营，参与分红。企业会所主要是为企业提供商务谈判、会议、休闲、会客等服务。开发商将提供管家服务，并雇佣当地居民，进行农耕和马匹的饲养服务。同时，把马术会所作为度假住宿场所，进行市场经营。由于拥有良好的景观氛围和文化体验功能，马术会所也将成为太原市xx国际赛马场重要的观光旅游项目。（2）骑士会所骑士会所为一处较大的会所式的马术主题休闲会所，是整个太原市xx国际赛马场的会所，相对位置较好，靠近马术风情体验区，占地10000平方米，

105、建筑面积2500平方米。为高端游客提供休闲空间，体验传奇的马文化在当代的表现形态，商务会议休闲活动中心区块重点是对周围生态环境的改造，同时，以不拘一格的内部装修进行主题导向，进行特色装修。使整个项目产生极丰富个性的服务氛围，成为有非常影响力的夜间高档消费场所。从外型上看，俱乐部为一马鞍式建筑，以现代时尚的建筑手法体现浓郁的马术文化与马术运动主题。主体为两层建筑。大门：会所大门的设置应突出与马有关的主题，在大门前面，可设置一处喷泉，喷泉中央是一腾飞的小型的神马雕塑。会所大厅：大门进入后会所大厅，顶面建筑采用透明玻璃，两头上翘，造型为马鞍形，突出马文化特色，框架造型体现了现代风格。餐饮设施：位于大

106、厅两侧，一楼设有中西餐厅，为游客提供中西餐饮服务，二楼为奶茶厅和娱乐设施，这里提供的主要是奶茶和特色点心。小型会议室：在二楼配有小型高档会议室，以马具作为装饰。康乐设施：会所设有小型游泳池、桑拿浴室、桌球室、红酒吧、棋牌室、卡丁车等多项娱乐设施。所有的装饰以马为主，如有关马的油画、骑马的配套设施、马蹬、马头琴、马的介绍等等。（3）会所区小型停车场在会所区内择址修建一处小型的停车场，占地面积约800平方米，以供会所区的高端客人停车使用。（四）国际标准赛马场区1、项目范围项目范围以目前的景观路东柏板河北侧平坦地块为核心地带，东至二号山头西侧相对平坦的土地。2、空间布局项目的空间布局将围绕国际标准赛

107、马场建设展开，周围设置多种休验马文化的项目，其中赛马场为相对封闭的空间，外围的多种马文化体验项目为半开放空间，同时与周围景观环境融合为一体。3、项目建设方案（1）国际赛马场赛马场为国际标准的赛马场，根据综合地形特征和用地规划，标准国际赛马场椭圆形占地100亩的跑道，跑道设计2米*15道。赛马场为赛马正规比赛、花样比赛等为核心项目，跑道间及圈道以木栏围合，内圈跑道植草绿化，外围跑道考虑到赛马的安全，马道采用沙石底基，细沙表面铺设。（2）主席台及观众看台赛马场的西侧的设计主席台及2万人的看台，看台设计要讲求美观与实用，进行防晒、防风、防雨处理。设计容量约为20000人。（3）马圈沿跑道两侧设置3个

108、3000平方米左右的小型马圈，以供个人马匹或比赛表演马匹的操练。（4）阳光马房考虑到赛马场（非标）的马匹数量和个人马匹数量，景区建设近可供养5060匹马的马房，马房宽敞高大，采光良好，建筑面积为1000平方米，包括休闲会所的私人马房。（5）自由放养区在跑道、马圈、训练场、马房之间，还有大片的公共耕地和绿地，此外，设置约100亩的自由放养区，自由放养区不做为整个俱乐部马匹的放养区，主要功能是做为赛马场项目的景观与生态保育区。为丰富会所活动内容，在自由放养区可开展马球、舞马、骑马射柳等游客参与性的活动。（6）POPO赛马游戏竞技场POPO赛马游戏场是一个儿童游戏房，主要为来景区的儿童设计与马有关的

109、游戏，建筑面积300平方米。（五）绿化景观工程绿化景观工程包括种植草地、行道树和沿街灌木、观光步行带和绿化景观小品、景观标志物和景观节点等工程。l 草地草地草种选择适应性强的当地适用品种的主要品种。依地面而绿化。l 行道树和沿街灌木在主要道路两侧种植行道树和沿街灌木带，形成旅游区内的景观游步道。道路总长度约3000米。按照间隔5米在道路两侧种植行道树，大约种植600棵。行道树树种可采用适于当地环境的景观乔木树种。在一些重要的景观节点也种植一些景观乔木作为绿化布景。l 观光步行道和绿化景观小品整个项目步行道面积15000平方米。步行道上铺设地砖、每隔一定距离设置地灯、座椅、休憩亭、标志牌、花坛等

110、绿化景观小品，供行人休憩时使用。绿化小品共30组，每组包括地灯2个，座椅3个，休憩亭1个，花坛2个。l 水体环境在项目区跑马场附近适当位置修建一些人工的水体环境，水体面积2000平方米。沿水边设置一个50米长、2.5米宽的走廊，构成水体景观。（六）环卫及导引标识l 垃圾处理设施在新设步行道旁间隔一定距离布置垃圾桶，每组绿化小品中包含一个垃圾桶，共30个。景区内设一处垃圾站，位于马文化风情体验区北侧，处理马粪和生活垃圾。l 景区公共厕所景区共设三处公共厕所，分别位于入口服务区，国际标准赛马场区和马文化展示区。l 引导标识在各功能区及大门处及游步道上分别设置景区总导游图和分区导游图，介绍俱乐部区概

111、况、功能区划分、景点位置、游览路线等。在主要路口、游人较集中的区域或险要地段等设置防火标志和宣传牌，强化游客防火的自觉性。在出入口、景区、游路交点等均需设置指示牌，标明方向。第六章 基础工程建设方案一、遵循的基本原则1、必须执行国家和旅游业的有关规范、标准、规定等，并符合山西省和太原市北城区发展战略规划的要求；2、应根据防火、安全、卫生等要求，结合内外部运输条件、场地地形、地质、气象条件及远期发展规划等因素综合确定；3、应使景区内部各功能区之间具有良好的联系，总体布局能节约用地，简洁整齐；4、竖向布置应充分考虑完整、有效的雨水排水系统，与外部现有规划的道路、排水设施等标高相适应；5、满足景区高

112、峰情况下的工程管线敷设要求。二、供水、排水、消防（一）报告编写采用的设计规范国家现行有关的设计规程、规范及标准：建筑给水排水设计规范 (GB500152003)建筑中水设计规范 (GB503362002)室外给水设计规范 (GBJ1386)室外排水设计规范（GBJ14-87）；生活饮用水卫生标准（GB574985）城市污水再生利用、城市杂用水水质（GB/T18920）城市排水工程规划规范GB50318-2000室外排水工程设计规范GBJ 14-87(97版)城市工程管线综合规划规范GB50289-98污水综合排放标准（GB8978-1996）；地表水环境质量标准（GHZB 1-1999）；建筑

113、设计防火规范（GBJ16-87）。（二）供水1、供水现状项目建设用地区内有地表水，周边拥有两大水库，且地下水资源较为丰富，而且水藏浅，水量足，水质经处理能达到国家饮用水标准。景区内生活用水、马匹用水、景观观赏用水、娱乐用水和植物灌溉用水等都能得到满足。2、水源规划水源依赖周边汾河水库和地下水，项目区内用水主要为自来水。3、用水量a) 生活用水量计算赛马场规划日最大接待游客人数及管理服务人员数量约为25000人。客房床位数量420个，用水量300L/床日。散客水量标准：20L/人日。时变化系数K时=2.5平均时用水量=7.3 m3/h最高时用水量=18 m3/h日变化系数取K=3.0则最大日生活

114、用水量为：（250000.024200.30）3=5280 m3b) 未预见水量按日生活总水量的25%计c) 消防用水量计算室外消防用水量：150L/s消防用水量按同一时间发生火灾1次，灭火水量15L/S，持续时间为2小时计，则消防用水量Q3=1080 m3室内消防用水量：100L/s总消防用水量：250L/sd) 企业日常运营用水量日常用水主要包括养马用水和景观绿化灌溉及水体景观用水。每匹马每天按300L计算，500.3=15 m3/D；景观与绿化用水采用节水设施，夏季每天按500 m3计算；e) 总用水量值5280（125）+15 m3+500 m311750 m3/df) 事故备用水量按

115、总用水量的70%计算4、供水规划景区给水规划水源采用汲取地下水作为源水，经处理达到国家生活饮用水卫生标准（GB574985）的规定，作为生活和马匹用水。景观绿化灌溉及水体景观用水直接使用地下水，不需处理，以节省开支。规划供给水景点为景区内各单体建筑及有给水需要的景点、绿化等。在景区内建设给水处理站，处理能力为1200m3/d（50m3/h），处理后的水质达到国家生活用水水质标准，并在景区内铺设DN100的主管网，供景区内生活及消防用水。 给水主干管径DN100。给水管网正常供水压力要求不小于0.28Mpa。给水管道埋深大于1.0米。给水管道除可采用常规给水镀锌钢管，还可以采用塑钢复合管和硬质P

116、VC管等新型管材。5、消防规划景区内室外消火栓采用地下安装方式，并注意防冻、泻水和试压。地下式消火栓结合景区布置在主干道和次干道路旁边，便于使用。消防由给水管道供水与给水管同步实施，每个室外消火栓保护半径80-120米。景区内建筑室内和重点防火单位配备一定数量的移动灭火装置。（三）排水1、排水现状项目建设区位于中心城区外，目前市政排水设施没有进入项目建设区内。2、排水方案项目排水按雨污分流原则考虑，污水和雨水分别处理、排放，以便于污水的收集处理和雨水的再利用。规划建设区内排水系统要接入市政排水系统，通过暗渠排入市政污水处理系统。排水管路遵循“先深后浅”原则，区域内污水管道与道路等基础设施同时规

117、划、同时设计、同时实施。（1） 污水本规划区内污水主要为生活污水及少量马匹用水污水。生活污水量取生活用水量的85%，则生活污水量为561 m3/d。厕所粪便污水先经过化粪池预处理再入排水管道，厨房含油污水经隔油池隔油处理后排入排水管道，其它污水直接排入排水管道，排水管道采用DN300DN400钢筋混凝土管道。设置中水处理设施，中水处理可选用中、小型中水处理成套设备，操作简单、维护方便，以减少后期维护的复杂性。处理后水的水质达到国家标准城市污水再生利用、城市杂用水水质（GB/T18920）的规定，供冲厕、道路清扫、绿化、车辆冲洗等杂用，最大限度的减少水资源的消耗，保护环境。进一步为当地节约水资源

118、，降低植被、树林维护成本。在整个景区沿主要道路铺设污水管道，排出的水质符合污水综合排放标准一级标准。（2）雨水主干道路及广场、赛马场的雨水经雨水口收集后有组织的排入雨水管，主干管d500-d600，采用砼管。雨水经雨水管收集储备后用以进行绿化灌溉。景区内其它雨水靠地表自然渗流，以补充地下水。a.设计标准设计重现期取一年，按5年校核。b.径流系数综合值取0.6c.暴雨强度公式暴雨强度公式采用当地的暴雨强度公式三、供电、照明及防雷设计所采用的规范：民用建筑电气设计规范 (JGJ/T16-92)；供配电系统设计规范 (GB50052-95)；建筑物防雷设计规范 (GB50057-94)；低压配电设计

119、规范 (GB50054-95)；民用建筑照明设计标准 ( GBJ133-90)。（一）供电系统要求1、等级负荷要求根据景区负荷等级情况，为满足负荷对供电连续性及可靠性的要求，本项目区拟采用10kV电源。建有太原市xx国际赛马场供电电源引自向阳镇最近的变电站，在马术俱乐部内设置一处10kV开关站。电子计算机房、信息通信系统；消防系统（火灾自动报警、事故照明等）防盗信号电源、餐饮厨房部分电力为一级负荷；游客接待中心、俱乐部、广播和主要通道照明为二级负荷；接待服务区及庄园会所、宾馆住宿、餐饮等用电为三级负荷。2、供配电系统供配电网络以环状及枝状相结合，重要供电点采用双回路设计，保证供电安全。 （二）

120、电气照明景区露天路灯及射灯等事故照明与正常照明同时使用，照明电源自动切换，对分散的事故照明和应急指示上采用设置应急照明灯的方式。游客服务中心、宾馆住宿区、管理用房、控制室、设备房以荧光灯为主，白炽灯为辅。会所区、餐饮区以白炽灯为主，荧光灯为辅。广场、赛马场采用高杆照明。道路照明和停车场采用高压钠灯为主。建筑物外立面采用金属卤化物灯照射突出其形象。（三）防雷接地建筑物顶面设短针和避雷线防止雷击，并和建筑物梁柱钢筋及基础钢筋焊接成接地网，形成防雷接地系统，防雷接地应与电气设备接地相连接。为防雷电波侵入建筑物，对电缆进出线应在进线端将其金属外皮（扩套）、保护钢管与电气设备接地可靠连接。四、通讯与信息

121、本项目包括会所、宾馆住宿和活动中心，以休闲住宿及游乐为主，拟设置商务中心、信息网络中心、餐饮、娱乐服务等项目。信息系统，通过电脑网络收集世界各国旅游信息，并通过光纤网络向互联网进行资讯传播，广泛地进行宣传。为满足项目高水准发展对通信要求，按照项目区内通信设施规划，拟设置600门IDD电话光纤线路，设置监控系统和对讲机、电脑、信息显示等设备，以满足本项目经营及管理的要求。五、安全、卫生防疫措施在xx国际赛马场整个园区内要加强区内安全保障工作；在建设过程中，注重安全设施的硬件投入，如消防设施的投入等。在赛马场投入运营后，对赛马场内设施定期进行安全检查，保证游客的人身安全，在马术活动过程中，特别要加

122、强对游客的的保护，制定安全保护措施和急救中心；加强赛马场的保安管理工作，保障赛马场的财产安全。加强建设卫生防疫建设，俱乐部内建设防疫站，聘请专业的兽医，定期给俱乐部赛马场的马匹进行检查。六、项目的节能措施本项目使用能源主要是电能和一部分热能。电能主要用于空调设备、监控系统、照明等。节能措施：1、房顶及墙面建筑采用合适的窗墙比，尽量利用自然光，平时可以少开灯或不开灯，节约电能；2、在符合照明质量要求下，选用光通量高的光源及光通利用率高的灯具；3、照明采用荧光灯、金属卤化物灯等高效光源，功率因数均为0.50.6之间，以减少电能无功损耗。在供电方面考虑，除采用分散电容器补偿外，变电所采用集中静电电容

123、器补偿，提高功率因数到0.9以上；4、建筑物墙体的保温采用高质量保温材料，减少冷热传导损耗。采用分散空调器应选择节能型，可减少电能损耗；5、设置中央监控系统，采用智能化控制系统，可根据具体需要，控制变电设备，灯光系统于最佳运行状态。七、节水措施1、水的循环使用本工程项目设置中水设备，采用循环水系统，对项目区的用水进行循环利用，以达到节约用水的目的。2、不用饮用水直接灌溉绿化灌溉用水将采用中水、雨水及地下水，尽量减少使用饮用水进行绿化灌溉。3、采用新型的节水器具洗手盆采用红外线感应龙头，淋浴盆头采用红外感应喷头，洗涤盆龙头采用冲气式龙头，大便器冲水采用节水型水箱等。第七章 生态环境保护与建设规划

124、环境保护与旅游产业经济一体化发展的目的在于旅游产业的可持续发展。目前实现旅游资源可持续利用的最佳途径为生态旅游，它是普及生态环保知识、对生态环境影响最小、负有责任的一种新型旅游方式。xx国际赛马场的建立是以不破坏区域生态环境为前提，同时游客游览的环境与大自然完美融合，使得游览活动本身就是一道草原亮丽的风景。一、生态与自然环境保护规划（一）满足土地适宜性的旅游开发区划通过对xx国际赛马场的综合调查，结合生态学、环境学、地理学等相关学科内容，根据对生物多样性、环境自净能力、人工废物处理能力、土地承载力等的分析， 在整体环境设计中，突破对景观的狭隘认知，从地形地势大背景的角度考虑，从景区内各个项目之

125、间在道路、地形、建筑风貌和视觉景观等等多方面的相互关系考虑，通过配置山体绿化、道路街头绿地，将山体、建筑通过绿地、景观融为一体。（二）景区的生态建设1、环境现状xx国际赛马场所在的建筑场地属太原干枯的柏板河北侧，拟建场地地形整体较平坦，场地及地基整体稳定，宜于建筑。2、环境设计思路xx国际赛马场在设计思路上，充分考虑景区内各个项目之间在道路、地形、建筑风貌和视觉景观等众多系统方面的相互关系，从营造统一风格的角度进行优化布局设计。在布局设计上，根据景区内各个区块所处的地理环境以及地形地貌特点，发挥各自不同的资源特色，从地形、景观、水体环境、建筑四个方面进行统一设计。所采用的环保处理措施，完全符合

126、国家和地方有关的环境保护标准，对周边的环境影响不大，同时大力开发有利于节省能源和减少废弃物的旅游发展形式，如太阳能等绿色能源设施和采用无污染的马、马车作为运客工具。3、主要污染源分析（1）污水该项目主要污染物为生活污水，将分区设置污水处理池。污水主要来自服务区的冲洗、饮食含油污水和其他生活污水，对客服务中心、国际赛马场、骑士会所等厨房污水，将分区设置处理池并定期清理维护。（2）固体污染物固体污染主要为生活垃圾，主要是游客在马术会所游览和居住区的生活垃圾，各区将及时安排工作人员收取和进行无害化处理。4、污染物治理措施（1）治理原则根据“三废治理与生产装置同时设计、同时施工、同时建成使用”的原则，

127、采用成熟先进的工艺技术，严格执行国家和地方有关环保规定和标准。（2）治理措施l 污水处理A、生活废水：生活废水直接排入排水系统中。B、生活污水：生活粪便等污水先经三级化粪池处理后再排入水系统中。C、厨房含油污水：厨房含油污水经隔油池隔油处理后排入排水系统中。上述几类污水经局部处理后，达到三级排放标准，回收用于灌溉草地。l 固体污染物控制生活垃圾等合理堆置，及时进行无害化处理。5、环境影响评价结论良好的生态系统、丰富的景观、顺畅的旅游组织系统组成体系是本项目成功的关键，因此本项目使旅游活动不影响区块环境的生态以及整体和谐发展机能，做到文化、景观、旅游等多元生态和谐。对此，xx国际赛马场将及时清除

128、区内各种污染及环境破坏因子。加强环保措施，及时处理各种垃圾废物（水、气、固体等）；对进旅游区的游客发放废物袋，回收废弃物，向游客宣传“除了脚印以外，什么也不留下”，并对回收物进行分类处理；规划免冲厕所等生态型厕所；建设污染物处理场，达到环境指标要求；控制视觉、噪声、空气污染及其源头，控制餐饮等排放的生活污气；及时消除防止各种人为或自然的灾害隐患。合理定价，控制游客规模。作为提供高品位旅游产品的生态旅游，应保证精品意识，旅游项目收费定价应以中等收入游客的可接受能力为参照，某些特种旅游项目可抬高价格，但应做到高标准服务，使游客感到游有所值。适度开展旅游项目。选择适宜此地发展的旅游项目，并采取措施最

129、大限度地减少对环境的损害。建立信息数据库。采用现代化管理方法，对各方面数据资料进行整理。例如自然和人文景观档案、生态状况、地理特点、居民信息、游客量、旅游调查问卷等的分析整理，以便于经营、管理和研究。（三）对游客的管理采取各种有效的方法和技术，实施生态环境意识教育。利用多种媒体进行生态环境保护的宣传，在导游图、导游册、旅游商品上添加的环境保护知识和注意事项。突出旅游商品的绿色生态特色，加强天然食品、旅游纪念品等的绿色环保成分。对于违反相关事项的游客，将采取行之有效的奖惩手段。（四）区域环境的生态开发与保护本项目区的生态环境较为脆弱。如果太原整个区域的生态及气候环境质量有所下降的话，本项目作为旅

130、游项目，将受到极大威胁，因此区域环境作为整体生态系统，应考虑合理的区域生态开发与保护，以防土地沙化与生态环境的恶化，采取的措施主要有：建立人工草场、改良草种、种植水源涵养林和防护林的保护等。二、生态旅游与人文环境保护规划加强文化的挖掘研究。投入资金，组织专门人员研究马文化及相关的旅游产品化，从文化中构思旅游项目的创意。树立当地人的本土文化保护意识，推动文化保护的良性循环。加强教育，提高人口素质，使之珍视自身文化的独特性及挖掘潜力，保持马文化而不被“现代文明”吞没，维护旅游原动力的持续发展。加强游客的文化与生态意识教育。游客要积极参与民俗风情游，配合保护地方的民风民情，尽可能入乡随俗，尊重当地的

131、习惯，以利于文化多样性的持续发展。三、旅游景区绿化规划（一）绿化原则 1、依据生态学原理，营造科学合理、特色鲜明、具有延续性和稳定性的景观环境；2、强调地脉、文脉、休闲度假、养生、放牧等功能，创造人性化的绿色空间；3、重视生态过程的恢复、采取封场育林种草的手段，逐步改良环境，将生物多样性和自然保育作为规划的基本内容；4、贯彻大手笔、大景观、大色块的三大和精雕细琢的景观规划设计原则；5、以乡土树种为主，适当引进外来树种，不断丰富植物种类，体现生物的多样性，特别是彩叶植物的引进和种植的多样性，形成以绿色为底色、五彩缤纷、美丽、大面积、自然分布、耐人观赏的生态景观；6、注重景观价值与经济价值的结合。

132、（二）规划目标注重以人为本、适地适树、因地制宜、保证植物健康生长。体现特色。绿化与度假文化和谐，自然景观与人文景观搭配。营造良好的绿荫环境。突出重点，分清主次，科学搭配。绿化的整体把握应以绿为主，注重造景，在绿化布局和植物搭配上注重造型和色彩搭配，做到四季常绿，季季有花，点（景点）、线（道路）、面（绿化区）结合，乔、灌、花、草相搭配，营造各种绿化空间，使整个景区充满绿色的生机与活力。（三）植被规划1、外围防护林茂密高大的乔木、零散秀气的小乔木、随处可见的低矮灌木和艳丽可人的花草，不同的物种，不同的形体，共同组成了优雅静怡的森林、清新洁净的氧吧、环境清洁工的防护林。2、重要节点各功能区之间以风景

133、林作为隔离带，大乔木与灌木相结合的组团式布局。入口区利用大乔木的挺拔姿态烘托出景区的气势，用花灌木的色彩，渲染入口的热烈气氛。运用常绿植物塑造神马山庄浓郁的文化氛围，用彩叶树和花灌木塑造神马山庄的温馨氛围骏马广场及赛马场（非标）的绿化可考虑特殊木草的绿化，可大量种植紫花苜蓿，紫花苜蓿一方面可作为景观植物，同样也是很好的马草料，同时可配植有山荞麦、芨芨草、草地早熟禾等。自由放养区主要功能一是作为整个景区的景观绿地和生态保育系统，同时也可以作为马草料种植，主要以紫花苜蓿为主。南部马术会所区的植物色彩要平和，衬托出庄园的宁静，保健树种的种植，给庄园一个生态养生的新概念。主要以种植高大乔木为主，树种主

134、要采用樟子松、新疆杨、河北杨、国槐、馒头柳及玫瑰等。（四）常用树种参考尖草坪区处于太原市地貌北部区，属河滩平原丘堎地貌类型，多流沙和半流动沙上伏地形，因此根据适地适树的原则，选择抗旱及沙生性植物，同时结合观赏性、药用与食用等经济性植物，逐步改良生态环境。l 沙米、沙芥、沙葱、沙柳、沙棘、白刺、四合木、锁阳、沙蒿、沙拐枣、沙冬青、沙枣树、沙地柏、沙打旺、柠条、红柳、梭梭、花棒、杨柴、胡杨、芨芨草、罗布麻、麻黄，其中沙冬青为常绿豆科灌木，株高2.52米，是优良的固沙绿化、观赏和药用植物，被国家列为三级保护植物。l 适于大面积分布的半乔灌木种主要有沙柳、梭梭、红柳、沙拐枣、柠条、棒花、沙冬青、胡杨、

135、沙棘、肉苁蓉、麻黄、甘草、骆驼刺、沙竹、沙蒿、黄芪等。l 有超旱生耐盐碱抗风蚀的小半灌木、半灌木、灌木和半乔木等，起建群作用的以藜科、菊科和蒺藜科、蓼科种类为主，其次是蔷薇科、柽柳科及禾木科等。在水分条件好的地区，可养芦苇、海韭菜、海乳草、马莲花、苜蓿等。四、景区环境容量规划（一）合理规划旅游环境容量，制定适度游人规模旅游环境容量是指旅游区时空容纳旅游者的能力，容量水平受短缺资源（即限制性因子）、生态弹性和游览心理满足度等因素的制约。由于牧场生态系统的脆弱性和基础设施的落后，景区的旅游环境容量受到很大的限制，必须根据各景区的限制性因素制定合理的容量水平，控制景区开发强度。根据旅游景区（点）的环

136、境承载量，严格控制游客规模。适度开发旅游项目，在一定范围内定期转移用地。选择对生态环境破坏性不大的旅游项目，并采取措施减少损害。在环境敏感区设立警示牌。制定游客行为规范，督导游客行为。（二）环境容量预测l 环境容量由于xx国际赛马场接待游客包括中高端市场和专项市场，专项市场的游客活动范围主要是在马术休闲会所区内，该区占地100亩，游客与非会员活动范围主要在其他三个区，因此环境容量的预测主要是对这三个区的环境预测，根据我国游乐区的规划经验，一般人均占地以300平方米为标准，故环境容量为：100亩300平方米334人次/日334人次/日200日/年266800人次/年。l 最大环境容量根据xx国际

137、赛马场的整体环境容量进行预测。13.3公顷（200亩）30平方米400人次/日400人次/日200日/年80000人次/年。l 住宿容量本次规划面积共有13.3公顷（200亩），提供住宿的有极地休闲会所、高端马术会所活动中心，预计有420张床位，故最高每日可以接待420位客人入住。由于该项目地处太原市城郊，一年四季都各有特色，均可开展不同的旅游项目，但旅游旺季考虑到天气、气温等自然因素的不良影响，一般5、10月为平季，6、7、8、9月为旺季，11次年4月为淡季，在此确定年可游天数为200日/年。则景区年容量为：420人次/日 200日/年 = 84000人次/年。第八章 项目实施进度计划一、项

138、目实施管理计划项目实施管理将严格按照建设工程招标投标管理条例的规定，委托有合格资质的机构对工程设计、监理和工程施工进行公开招标，并由社会监理单位对项目的全过程进行投资控制、进度控制和质量控制。二、项目实施进度计划（一）项目总体建设分期本项目预计建设资金能按建设要求按时到位。经研究，本项目从可行性研究批准起，经报建工作、施工图设计、土建施工、公用工程安装、竣工验收等阶段，建设期为二年。项目建设一期：2014年下半年；项目建设二期：2015年；项目建设三期：2016年上半年。序号工作内容一期二期三期2014下半年2015年2016年下半年1项建、可研及报批*2报建手续办理*3地质勘察*4工程招投标

139、*5施工图设计*6土建施工*7安装工程施工*8建筑装修*9竣工验收*（二）主体项目建设分期1、一期建设项目（2014年下半年）（1）建设总目标到本建设期末，太原市xx国际赛马场的基础设施开始建设。同时，加强生态环境的治理，对区块内的生态山林、小环境水体治理进行改造。景区内的道路网络体系基本建成，生态环境得到较大改观。初步满足各项马术活动开展的休闲需要，引起旅游市场的关注，成为新市区有影响的旅游目的地。（2）主要完成建设项目l 旅游接待区主要完成景区入口大门、游客服务中心的建设。l 马文化展示区一期完成御马道、以骏马奔腾的建设工程。l 国际标准赛马场区建设完成国际赛马场、马圈、主席台及看台和阳光

140、马房主体工程。l 马术会所区主要建设完成骑士会所项目。l 其他工程一期基础设施要达到水、电、路通。且一期用地的生态绿化为重点建设项目。2、二期建设项目（2015年）建设总目标：2015旅游区实现游客接待，同时，继续加强生态环境的治理，对区块内的生态山林、小环境水体治理进行改造。主体项目建设基本完成，景区内的道路网络体系建设完成，生态环境得到全面提升，形成良性发展的旅游生态环境，满足各项马术活动开展的休闲需要，成为新市区有影响的旅游品牌。主发建设完成项目l 旅游接待区旅游服务接待区内要完成神马会所的建设。l 马文化展示区马文化展示区完成骏马广场和马文化博物馆的建设工程。l 国际标准赛马场区国际标

141、准赛马场区重点建设完成比赛场区、自由放养区和和POPO游戏竞技场。l 马术会所区二期建设完成会所十栋，其中私人会所五栋，企业会所五栋，建设完成会所区的停车场。l 其他基础设施完成二期规划的基础设施建设，重点完成景区内的道路和绿化工程。3、三期建设项目（2016年上半年）建设总目标：到本建设期末，景区全面建设完成，根据市场需求，可对景区进行扩大投入。l 马术会所区三期投资完成私人会所五栋、企业会所五栋。l 其他基础设施完善本期内马术俱乐部所有基础设施和绿化完成。主体项目工程建设分期表项目分期项目分区建设内容一期工程旅游接待区景区入口大门游客服务中心马文化展示区御马道万马奔腾国际标准赛马场区赛马场

142、训马场 主席台及看台阳光马房马术会所区骑士会所其他工程基础设施一期生态绿化一期二期工程旅游接待区神马会所马文化展示区骏马广场马文化博物馆国际标准赛马场区比赛场区及自由放养区POPO赛马游戏竞技场马术会所区私人会所（五栋）企业会所（五栋）停车场 其他工程基础建设二期道路二期绿化二期三期工程马术会所区私人会所（五栋）企业会所（五栋）其他工程基础设施三期道路三期绿化三期第九章 经营管理机构及定员一、组织机构（一）项目体制和组织机构的确定原则本项目承担单位是山西极地文化传媒有限公司。整个项目运作始终坚持“政府主导、部门监管、企业运作”的原则，建立高效率的景区管理体制和运作方式。完善而高效的管理体制，是

143、旅游业持续、快速、健康发展的基本保证。为了有效地实施对太原市xx国际赛马场的保护和资源开发，实现该项目的可持续发展，从而形成统一的对外整体产品形象，按照政府主导、企业运作的构想和建立现代企业制度的要求，成立太原市xx国际赛马场旅游开发项目领导小组，该领导小组主要承担规划管理、资金筹集与调度、工程管理和组织监督等职能，并协调处理项目开发过程中可能出现的各种矛盾，领导小组主要职责如下：贯彻执行国家、省、市以及康马什新区各级政府关于发展旅游业及资源保护方面的方针政策和重要法规，并结合本地实际情况制定实施细则，制定和组织本项目发展战略和年度计划；提出保护与开发方案，并实施规范化管理，组织实施景点工程建

144、设，对生态旅游资源实施合理开发和可持续利用。组织对外宣传促销管理，并协调与国内外旅游企业和相关部门的关系，对外进行联系、协助和合作；为企业和游客提供信息服务，维护景区市场秩序，处理游客投诉，负责项目区安全和环境卫生管理。（二）组织机构框图山西极地文化传媒有限公司下设旅游开发管理部。旅游开发管理部主要负责项目区旅游食、住、行、游、购、娱等业务经营管理。下设行政管理部、旅游开发部等二个部门。行政管理部：执行景区行政管理事务的职能机构，其职责是协助计算旅游开发管理部总经理掌握职能机构的工作情况、协调职能机构之间的工作分工、处理日常事务，分管人事、财务、基建、后勤保障、治安等工作；旅游开发部：负责景区

145、资源的管理和适度开发，以及多种经营的职能公关机构。负责指导旅游计划，开发旅游项目，组织客源，接待游客以及客户服务等。山西极地文化传媒有限公司董事会旅游开发管理部总经理副总经理副总经理旅游市场部办公室计财部管理部信息部后 勤人 事保安 卫驯马部客户服务中心兽医所二、劳动定员编制xx国际赛马场的建设和管理必须配备相应的管理人员，但应本着精简、高效的原则，尽量做到一人多职和一职多能，以提高办事效率。日常巡查管护人员也可以部分聘用当地居民。项目人员编制，拟根据近期工程将完成的旅游基础设施及开发的景区游览区范围确定。人员编制如表1。表1 人员编制及岗位表管理及技术人员序号职务或部室人数普通员工序号职务或

146、部室人数1总经理11市场部52副总经理22保安153办公室73餐饮服务人员304计财部34宾馆服务人员505管理部155景点管理人员206信息部37旅游市场部3合 计34合 计120按上表的测算结果，公司所需管理及技术人员34人，普通员工120人，但不包括一些旺季临时员工。公司经营管理所需的工作人员，可采取合同制或聘任制方式，招收当地牧民或其他求职人员。一些重要岗位和专业性较强的岗位工作人员，需经一定时间的专业理论及操作技能培训，才能上岗。特别是驯马师和兽医都需要进行专业的培训。第十章 投资估算与资金筹措一、投资估算（一）编制依据及原则1、各项目工程量及相关资料和当地类似结构工程现行造价技术经

147、济指标；2、山西省内及当地同等级道路建设及改造工程，目前的一般造价指标；3、国内旅游设施建设有关技术规范标准及经济指标；4、山西省内及当地主要设备、材料市场价格以及主要设备生产厂家近期设备报价资料；5、其他费用计取，主要根据国家及山西省、市制定的现行有关文件规定和标准计取；6、尖草坪区提供的有关技术经济指标。（二）投资估算本报告的工程投资概算范围为太原市xx国际赛马场旅游区内的旅游基础设施、旅游景点、旅游配套项目及环境治理项目的建设费用，项目投资总额概算约为5000万元人民币，工程建设总投资见表1。建设单位管理费（含前期准备及开办费）按建设工程投资总额的1.2%取定，规划费、勘测费及设计费按4

148、%取定，工程监理费按1%取定，不可预见费按以上费用的5%取定。表1 太原市xx国际赛马场项目投资总表序号工程名称单位工程造价(万元)备注一前期费用600 1土地费项500 2土地补偿费项100 二 建设工程1500 见表21旅游项目及配套项10002旅游基础设施建设项目项500 3生态系统保护与环境治理项目项30三其它费用401建设单位管理费用项40 2规费、勘察、设计费项20 3工程监理费项20 4铺底流动资金项400 四不可预见费项240 五总投资（万元）5000（三）固定资产总投资及其构成表2 太原市xx国际赛马场项目建设工程投资估算明细表序号工 程 项 目单位工程量指标（元）造 价其中

149、（万元）备注(万元)一期二期三期一旅游项目及配套 2,242 704 1228 410 （一）主题旅游项目 2,335 653 1172 410 1马文化展示区398 171 217 0 御马道（宽15米）m21200060.00 72 72 马术造型雕椅座241500.00 3 3 骏马奔腾处11000000.00 100 100 骏马广场m23600100.00 30 30 马文化博物馆m22500750.00 185 185 2马术休闲会所1095 175 450 450 马术会所m214000300.00 100 100 100 骑士会所m22500750.00 375 375 3旅游

150、接待区1120 160 960 0 景区大门处1400000.00 80 80 旅游服务中心m2800160.00 80 80 神马山庄m212000400.00 200 200 4国际标准赛马场区222 187 55 0 赛马场（宽25米）m28000015.00 120 120 主席台及看台m22501000.00 20 20 马圈m2900015.00 13 13 阳光马房m21000250.00 25 25 POPO赛马游戏场m2300750.00 22 22 自由放养区m23000020.00 60 60 不考虑马匹费用5景观小品组3025000.00 150 100 50 每组包括

151、地灯2个，座椅3个，休憩亭1个；花坛2个（二）旅游配套设施207 151 56 0 1停车场及引导标志57 1 56 0 停车场m22800100.00 56 56 景点标识牌/指示牌等个50100.00 1 1 2旅游服务保障体系150 150 游客中心设施处1200000.00 40 40 管理用房m2500400.00 40 40 安全救护中心设施套1250000.00 50 50 小型商业网点m21000100.00 20 20 二旅游基础设施建设项目 1,064 643 356 135 (一)道路交通工程275 190 70 15 1景区主干道m220000100.00 200 15

152、0 50 2旅游步道m21500050.00 75 40 20 15 (二)给排水工程410 410 0 0 1供水工程项1400000.00 80 80 2排水工程项1750000.00 150 150 3污水处理厂座1500000.00 100 100 4其它污水处理设施处1250000.00 80 80 (三)供电工程750 600 100 50 1变电所处12000000.00 400 400 2高压供电电缆km50 50 3低压配电线路km50 50 4景观照明工程项11250000.00 250 100 100 50 (四)通信信息工程163 163 0 0 1电信、电缆管孔(4孔

153、)m30 30 2公用电话部405000.00 40 40 3卫视接收套50 50 4有线电视光缆m10 10 5电子商务网站项175000.00 15 15 6旅游信息中心项190000.00 18 18 （五）供暖工程项160000.00 120 80 20 20 （六）景区绿化工程m218000012.00 216 100 66 50 （七）山体改造工程项1500000.00 100 100 （八）水体工程m22000250.00 100 100 三生态系统保护与环境治理项目107 177 20 20 (一)环卫设施97 97 1垃圾转运车辆180000.00 16 16 2垃圾桶个10

154、050.00 1 1 3旅游公厕个850000.00 80 80 (二)环境治理与保护60 80 20 20 合计 7,293 3,324 2,904 1,065 四其它费用1建设单位管理费用万元0.012 88 39.9 34.8 12.8 2规费、勘察、设计费万元0.040 130 133.0 116.2 42.6 3工程监理费万元0.010 30 33.2 29.0 10.7 4铺底流动资金万元0.000 220 500.0 5不可预见费万元0.050 212 201.5 154.2 56.6 五前期费用万元600 360.0 360.0 480.0 1土地费用万元500 300.0 3

155、00.0 400.0 2土地补偿费万元200 60.0 60.0 80.0 合计万元5000 2492 1698 810 二、投资计划与资金筹措（一）资金筹措与匹配本项目建设资金来源为企业自筹资金，包括景区对社会融资招商和自筹资金。投资总额估算为5000万元，其中工程前期土地费用800万元；建设总投资3500万元；其他费用为460万元；不可预见费240万元。（二）资金使用计划按该项目实施计划进度，本工程建设拟分为三期进行。第一期，拟投入建设资金2492万元，以完成项目前期准备及部分技术和施工设计工作、环卫设施、管理设施和内外部水电、通讯以及景区内部分绿化等工程。完成景区内主要建设项目，以便为开

156、展马术俱乐部旅游提供必要的基础条件。第二期，拟投入建设资金1698万元，使鄂尔多斯天骄马术俱乐部达到接待游客旅游的基本要求。第三期，拟投入建设资金810万元，完成三期全部工程项目建设及自然生态保护工程内容，项目区范围内的旅游基础设施已具备接待游客进入景区各景点游览观光所需的基本条件，项目已建成并达到竣工验收的要求。第十一章 财务分析一、编制说明根据国家现行的财税制度、价格体系和有关法规，结合本项目的特点，分析、计算项目直接发生的财务效益和费用，编制了经营收入、经营成本、现金流量等财务报表，计算相应的技术经济指标，并与有关标准进行比较，来考察项目的盈利能力，据以判别项目的财务可行性。二、遵循的有

157、关法规l 中华人民共和国会计法；l 企业会计准则；l 企业会计制度；l 建设项目经济评价方法；l 项目所在地的经济指标、市场行情；l 其他相关的国家现行的财税制度、价格等。三、财务分析本财务分析是基于前面的分析资料和数据的基础上，需要假设的前提条件有以下几条：(1)市场发展如本计划书市场分析之预测；(2)各种服务价格水平如预期的趋势走向； (3)在财务分析中不考虑市场物价、通货膨胀、政策等变动因素。（一）营业收入据分析，本项目从2015年开始接待游客，第一年预计将接待游客5万人次，2020年超过20万人次，到2025年，将达到37万人次。以后按每年增长5的游客人数计算，到2030年，预计将接待

158、游客47万人次。其中一日游：人均消费：200元/人次；过夜/消费较高者：人均消费：500元/人次，按总人数的1/10计算；会员年消费：15万元/人/年；xx国际赛马场比赛每年准备8-10场成规模马术比赛，预估冠名赞助费收益20-500万/场，赛事门票30-300元，VIP座席另计，观看马竞技比赛人员2015年2万人；2016年2.8万人，2017年3.9万人，会所销售均价：4000元/平米。本项目20年主营业收入及会所销售收入见 表1：表1 经营收入估算表年份游客人数（万人）游客收入（万元）会员人数（人）会员收入（万元）主营业收入（万元）国际赛马比赛马术会所销售收入总收入（万元）万人收入（万）

159、201551150203001450210015502016716103045020602.81401000320020171023005075030503.91967503996201813299070105040405.125575050452019173910100150054106.633250062422020214830120180066308.3415500754520212557501402100785010498834820222966701602400907011.557317991202333759018027001029013.265910949202435805018

160、527751082513.969211544202537851019028501136014.672712087202639893619529251186115.376312624202741938220030001238216.180213184202843985120530751292616.9842137682029451034421031501349417.8884143782030471086121532251408618.7928150142031501140422033001470419.6974156782032521197422533751534920.61023163722

161、033551257323034501602321.61074170972034571320223535251672722.7112717854（二）经营成本1、管理费用管理费用包括公司经费、管理人员薪金、教育培训费、交通费、通讯费、会议费、业务招待费、差旅费、场地使用费和其他管理费用。本案中为便于分类测算不包括折旧、水电、低值易耗品摊销。管理费用率为主营业收入的5%。2、营销费用包括广告费用、公关宣传费用、会所销售费用等，按总收入的3%估算。3、营业税金及附加 以营业收入为税基估算，营业税率为5%，城市维护建设费率3%，交通费附加4%，教育费附加3%，综合征收率为5.5%。4、折旧费 平均按5

162、%计取。表2 经营成本估算表 单位:万表2 经营成本估算表序号项目年份2015201620172018 2019 20202021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 成本合计236221991456 723 856 957 1143 1288 1374 1561 1587 1712 1730 1853 1881 1914 2053 2098 2150 2208 2374 1固定资产投资22921698868 2折旧费110210243 243 243243243 243243243243

163、243243243243243243243243243 3物资采购721031522002503303504505005105125205305405565706006506807004营销费用22455570801001101301501531701751801852002102202302482505管理费253050701001301481802202502602702803003103403503603804004206营业税金及附加40841091331501802002452602903003103203503603604004104304507工资及福利费100200200200

164、2002002002002002002002002002002002002002002002008其它支出203050505050505050505050505050505050505050（三）流动资金暂定240万元。（四）现金流量分析见如下： 表3 现金流量表表3 现金流量表 单位:万元序号项目年份2015201620172018 2019 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 一现金流入小计1550 32004000 4990 6110 7330 8050 9270

165、10490 11025 11560 12061 12582 13126 13694 14286 14904 15549 17097 178541主营业收入14502060 3050 4040 5410 6630 7850 9070 10290 10825 11360 11861 12382 12926 13494 14086 14704 15349 16023 16727 2会所收入1000 750 750 500 500 3其它收入100200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 200 二现

166、金流出小计466242992896 1523 1756 2057 2343 2588 2874 3161 3287 3412 3530 3653 3781 3914 4053 4198 4350 4508 4674 1固定资产投资459235981668 2折旧费230410493 493 493 493 493 493 493 493 493 493 493 493 493 493 493 493 493 493 3物资采购1452063054045416637859071029108311361186123812931349140914701535160216734营销费用44921141

167、441772142362723093253413563713884054234414604815025管理费50731031532022713323934545155415685936196466757047357678018366营业税金及附加801682092633253924324995665956256526817117427758098448819207工资及福利费1002002002002002002002002002002002002002002002002002002002008其它支出203050505050505050505050505050505050505050三净现金

168、流量-2331-123518412331612202524892500304535613588429144874603469952335706519957156122四累计净现金流量-2331-26695477709361317370461669562138911762921777253073023736582383624459550301515016321565469五静态回收期3年 折现系数i=10%六净现值-4238-2272273169220082288255925482712282627122596247123512237212820251926183117411656七累计净现值-

169、2238-3510-3236-2545-1537-14911102358367153966109730190831052711764128931391714843153741621517071八内部收益率36.66%（五）静态回收期经测算，本项目静态回收期为3年。（六）财务内部收益率分析根据现金流量表测算，当收益折现率为37时该项目的折现收入为-79.39万元，当收益率为36时该项目的折现收入为158.77万元。该项目的财务内部收益率为36.66%。四、评价分析旅游项目本身具有资金需求大，投资回收期长，利润空间较小，但收益期长而稳定的特点。该项目20年的经营性总收入为206988万，经营性总支

170、出为71519万元，营业收入净利率约为21.7%，财务内部收益率达36.66，高于同行业平均水平，20年累计净现值为34071万元，远大于0，投资回收期为3年，回收期较短，从现金流量表来看，每年的经营性现金流为正数，其收益期为长达十年以上，有稳定的现金收入作保证，出现财务危机的可能性很小。从以上指标看，本项目财务评价较好，且符合国家现行产业政策和当地政府发展的战略方针，所以本项目是可行的。第十二章 招投标一、项目招标管理本项目为企业投资商业性经营项目。建设项目勘察、设计、施工、监理和主要设备、材料供应、工程总承包以及招标代理机构的选择应按照中华人民共和国建筑法、中华人民共和国投标招标法，国家基

171、本建设大中型项目实行招标投标的暂行规定等有关法律法规的规定，进行社会公开招标。根据有关规定，本项目拟于国家发展和改革委员会指定的报纸、信息、网络等媒介进行招标公告发布工作；择优选取勘察、设计、施工、监理等以及工程总承包单位和主要设备、材料供应厂商。以达到节约建设资金，保证工程质量和建设时间的目的。本项目招标工作主要包括：设计方案和设计单位招标、工程施工、监理招标以及设备和材料采购招标等。（一）招标形式由项目单位委托有资质的招标代理机构采用招标方式确定施工、设计、监理以及设备制造厂家和材料供应商。1、设计方案和设计单位的招标项目立项后，建设单位要做好设计方案的招标工作，同时确定设计单位。设计方案

172、招标可以邀请国内外实力强、信誉好的设计公司参加。设计方案招标可以委托咨询公司代理或咨询。设计方案确定的同时，选择方案中标的单位作为设计单位，这样有利于设计的进一步完善和提供后期的服务。2、监理招标为了保证参与本工程建设的施工监理的水平，监理单位的选择采用招标方式。可选择3家以上监理单位进行投标。监理单位的招标工作应安排在工程开工之前，以便监理单位能尽早地参与工程管理。3、施工招标根据我国目前工程建设的特点，建设项目的施工招标一般需要多次完成，本项目施工招标也可以如此，因而在工程管理过程中要科学地安排。（1）施工总承包招标施工总承包招标，安排在开工前进行，由于工期紧，建议建设单位要有足够的提前量

173、。（2）专业项目施工分包招标在本项目的建设过程中，会有许多专业工程项目需要另行发包。这些专业工程包括：高级装饰装修工程、消防工程、安全防范系统、弱电工程设备安装工程等。这些专业工程项目招标需要在不同的阶段进行，招标内容包括该专业工程的设计和施工，合理地安排专业工程招标对顺利完成本项目的实施，控制工程项目的整体质量和进度是非常重要的。（3）材料、设备的采购招标本项目所采用的材料和设备，应该采用招标方式进行采购。品质要求高、材料价格昂贵、用量较大的主要材料和设备应招标采购。材料和设备的招标工作要根据工程施工组织进度计划的要求进行。（二）勘察设计、施工、监理单位资质要求勘察单位资质为国家有关部门颁发

174、的甲级资质设计单位资质为国家有关部门颁发的甲级资质施工单位资质为国家有关部门颁发的一级资质监理单位资质为国家有关部门颁发的甲级资质（三）招投标工作的开展由项目单位委托具有国家甲级招标代理资质的招标代理机构，组织实施本项目的招投标工作。招标公司应本着“公平、公开、公正”的原则，与项目单位配合，组织并完成好招投标工作。二、招投标的程序本项目招投标具体程序可以由六部分组成。1、组织专门的招标机构，负责招投标工作。建议由建设单位代表同建设单位委托的咨询公司代表共同组成招标委员会。同时设立招标监督机构。要发布招标公告。从发售招标文件开始招标到提交报价单，其期限一般不少于30天。而招标通知和广告通常应在开

175、始招标前两周发出。3、招标机构或建设单位要进行投标人资格预审。招标人要对拟承担招标工程项目的投标人，在投标前就其财务状况、技术能力、信誉等级等，事先进行审查。招标人审查有关材料后将预审结果通知投标人。通过预审被确定为合格者，才能参加投标。4、招标机构要带领投标人勘察现场。5、编制、审定招标文件和制定标底。招标文件是进行招标的依据，是由经济、技术、法律等方面的专家组织有关人员共同编制，然后由建设单位或招标机构审定。制定标底，是由招标单位编制项目概算。标底为招标人的绝密资料，任何人不得泄漏。6、组织专家评审委员会，对方案进行评审。第十三章 效益分析一、社会效益分析由于项目的建设有利于聚集人气，提升

176、当地，尤其是新市区国内旅游的知名度，对地方旅游经济的健康持续快速发展有着积极的意义。项目投资方拥有雄厚的资金优势和马术运动的资源与操作管理经验。项目的实施对太原市创建中国优秀旅游城市，扩大在中国xx地区的影响有着重要的推动作用。同时对太原市旅游发展起到重要的推动作用，具体表现在：（一）区域开发将增加当地居民收入本区域开发项目的收入来源为餐饮、住宿、文化娱乐、旅游、物业、房地产、旅游纪念品等。休闲旅游和房地产的紧密结合将产生很强的经济联带效应，逐步增加居民收入，带动地区经济的发展。（二）区域开发将增加当地就业人口，调整就业比例本区域开发项目作为一个以马文化为主题的生态休闲旅游综合项目，大幅度提高

177、太原市第三产业产值，特别是旅游纪念品生产、土特产生产加工、交通、建筑等产业的发展，带动了相关餐饮、娱乐、体育、房地产、文化、酒店、环保等产业的发展，使尖草坪区的产业链全面升级，在很大程度上能吸纳大量的劳动力。据初步估算，本项目将增加直接增加就业人员150人。据国际经验，按旅游业每增加1个直接就业人员，全社会就能增加5个就业机会，则保守估计项目的间接增加就业人口为750人。就业结构中旅游、房地产、管理、艺术、培训的高级人才的比例将增大。导游、房地产、餐饮服务、环卫等就业机会也将增加。（三）区域开发项目增加了政府的税收项目投入运营后，景区营业收入较高，提高了政府的财政税收。（四）区域开发项目增加整

178、个周边的游客数量本区域开发项目有极强的吸引力和辐射功能，作为有着鲜明文化特色的休闲旅游功能区，将增加整个周边地区的游客容量，延长游客的滞留时间，使得短线与长线相结合，增加游客来整个周边的次数。产权会所等将投资与旅游相结合的方式将增加固定游客数量，提升整个地区的人气，吸引大量游客停驻，从而辐射周边景区，提高周边景区的旅游收入，提升太原市和山西省地区的旅游形象。（五）区域开发项目丰富了当地的艺术文化内容本区域开发项目以马文化为主题，综合了多种文化内容，包括由博物馆展现的马文化；由建筑风格、游乐方式体现的马文化建筑，由各功能区形态体现出的地方风情与歌舞文化，使得晋商文化与艺术得以完美体现，并得到保护

179、和合理的使用。（六）区域开发项目增加了旅游区的基础设施本区域开发项目设计中增加水景观、博物馆、骏马广场、天马阁、停车场、步行道路系统等与景区环境紧密结合的公共建筑和设施，并需建设排水与供水设施。这些基础设施的建成，扩大了太原市北城整个新市区的基础设施投入，大大提升了新区的基础设施建设。二、经济效益分析项目的实施将整体盘活地方旅游经济，投资项目既增加了当地的税收，也会给当地提供相当数量的就业岗位，两年内近五千万元的投资将给太原市的旅游市场带来无限商机。每年10万人次左右的高端客流量将会给太原市的交通、宾馆饭店业等服务行业带来巨大商机。三、生态效益评价目前整个太原地区都受到荒漠化现象对生态环境造成

180、很大威胁。太原市xx国际赛马场项目的建设，将逐步使项目周边的生态环境得到根本改善。随着大批旅游者的进入，也可能给旅游区带来一些新的生态环境破坏，对此，旅游区要在搞好环保设施建设的前提下适度开发，加强对游客的宣传教育，采取环保措施，设立环保服务人员等。本项目的基础是良好的生态环境，因此规划对生态环境保护提出了更高的要求，在一定意义上说，规划范围内景区景点的生态旅游开发和建设，在某种意义上提高了人类对自然环境的认识，因此可以说规划设计是保护了整个规划设计范围内生态环境的生态效益。本项目的建设，对于整体提升整个新市区的生态环境亦有重要意义。第十四章 开发风险与对策一、市场风险分析xx国际赛马场所在位

181、置为太原市开发的北城区郊区，目的地未形成，通过项目打造使xx国际赛马场成为目的地景区。据项目建议书案，开发区有足够的吸引力使游客停驻，特别是针对高端消费市场，在项目建设期内，可以发展吸收高马术休闲会员，形成稳定的消费市场。但存在高端消费群体与本项目所打造的以马文化为核心，以马文化风情体验为特征的高消费项目的认知和偏好。太原市xx国际赛马场的消费市场对项目周边景区以及新城区具有一定的依赖性，特别是太原市旅游的客源市场将对本旅游区的中高端消费市场起到至关重要的作用，在近期内还要依托于太原旅游景区现有的客源市场。具有一定的市场分险。对策：对客源市场进行详细分析，锁定高端消费市场，进行针对性的营销，联

182、合周边景区，将xx国际赛马场纳入到太原及山西省文化旅游线路中去。加大营销力度，争取休闲市场由过境到目的地的转变。二、政策风险本项目为复杂的文化旅游综合开发项目，所涵盖的内容复杂包括旅游、餐饮、环保等；所涉及的环节多如规划、融资、销售、景观打造等，牵涉的部门多，存在一定的政策风险，或太原市政府对项目政策的支持变动等。对策：对项目进行进一步充分论证，建立快捷有效的信息收集和反馈机制，综合考虑各种情况的概率，设置一定的安全边际，统筹安排好各个环节的时间节奏、人员、资金等事宜，实行先进的项目管理体系，做好应对措施。三、环境风险 由于本项目完全在一块新开发的地上进行建设，特别是以马为核心的项目，对环境建

183、设的要求较高。加之高档次的休闲会所对周边环境的要求甚为严格。项目区内的环境建设投入成本非常高，因此，环境建设标准达不到一定的要求，将对本项目的整体效果和收入产生具大的影响。对策：加强环境绿化的投入，先期营造环境，争取政府对环境建设的资金支持，在绿化上选取当地宜生长的植物，如紫花苜蓿等，一方面可以作为景观绿化，同时也是马的草料。四、开发运作风险项目投资较大，很大程度依赖滚动开发收入，而项目建设期内的收入相对较少，到2015年可实现营业收入，在开发建设期内，如投资不能及时到位，如不安排好将影响整个项目的开发。对策：对整个开发运作做出翔实可行的计划，安排好各个环节的时间节奏、人员、资金等事宜。五、经

184、营风险在项目经营管理过程中，以马术比赛与马文化展示与体验为主的项目在全国还处于起步阶段，没有经验可循，有一定的经营风险。赛马场景区的经营成本较高，而且景区不采取门票制，所以本项目的经营不同于别的景区靠门票就可维持经营。客源市场有不确定性的风险，且这几个市场都需培育，必将加大前期的促销宣传费用，为本来就过大的投资又加重了负担。对策：实行多元化旅游经营方针，加强以马竞技的赛事体制、兼以住宿、游乐、培训、展览、商贸等并重，创造多元化的旅游收入模式。第十五章 结论与建议按照项目的投资估算与项目的管理收益测算，项目投入运营后会不间断地产生经济效益。随着项目建设的日益完善，经济回报不断增加，项目总体投资回收较快，投资回报率较高。社会效益的综合回报集中体现在保护和发扬地区文化产业、促进地区经济发展、提高地区国民素质、稳定社会秩序等方面，特别是项目开发带动的绿色生态环境的建设，将造福子孙的千秋功业，因此，太原市xx国际赛马场的开发是利国、利民、利企业的综合收益项目，是可拓展深度和广度、可持续发展的“朝阳产业”。通过太原市xx国际赛马场开发项目的全面论证，项目可行，理由充分可靠，可操作性强，市场前景乐观。