分权体制下我国的房地产业发展研究报告（16页）.doc
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分权体制下我国的房地产业发展研究报告（16页）.doc
1、财政分权体制下我国的房地产业发展研究财政分权体制下我国的房地产业发展研究 一、一、中国的财政分权体制和房地产在地方经济中的角色中国的财政分权体制和房地产在地方经济中的角色 自 1994 年税制改革以后，现行的中央和地方政府的分税制取代了之前的统 收统支税收体系，税收分为国税和地税。在中央和地方财政分权体制下，我国中 央和地方政府的财权与事权并不对等，中央把更大比重的事权转移给地方政府， 地方政府承担着过高的支出责任。 地方政府一方面要负责当地主要的公共服务产 品的供给，如对经济发展至关重要的基础设施建设、社会保障性投资，并要大力 发展当地经济。 而由于当前的官员考核体制， 地方政府面临重大的财
2、政支出压力， 而地方财力相对薄弱， 因此地方政府的财政支出来源往往通过税加费的方式攫取 资金。 又由于当前地方政府垄断了土地的出让和供应， 土地出让金和房地产税费成 为地方预算外支出的主要来源。在房地产税费中存在很多地方性的征收事项，例 如公共设施配套费、基础设施费等，同时政府也把改善居住环境和“动拆迁”的 职责和任务部分转向开发商。总之，中央和地方的财政分权和“利益博弈”关系 使得房地产行业成为地方政府预算外收入的主要来源， 同时地方政府又不断向开 发商转移公共产品支出成本。 我国的房地产行业承担了地方政府预算外收入来源和转移公共产品成本的 两大额外只能，可以判断，这种利益格局在未来几年内不
3、会发生根本性的变化， 这种现象的出现直接造就了我国房地产业发展在价值链环节、 税收以及住房保障 方面， 其现实的表象显示出我国房地产发展深深打上了中国特色烙印，并进一步 显露出其未来的发展路径。 二、二、价值链价值链“暴利暴利”的利润中心模式不可持续的利润中心模式不可持续 在当前的利益格局下， 我国房地产开发的模式仍然是一种 “重开发、 轻持有” 的大规模生产模式。我国房地产的整个价值链过程包括规划设计、可行性设计、 建筑施工、销售、物业持有和经营，各个价值链环节与国外房地产行业无太大差 别， 但通过对我国房地产价值链的分析就会发现各个环节利润的来源和构成与其 他国家有根本性的区别，我国的房地产企业收益与风险严重不匹配，房地产行业 普遍收益过高，我国的开发商依然以房地产开发为主要业务。通过价值链的分析 方法，我们可以发现在开发过程中有如下几个“暴利”来源： 在由增量开发向存量开发过渡阶段的
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