1、 第一章、第一章、 本案目前的本案目前的 操作难点操作难点 由于一些不可控以及前期项目本身的不可违因素的影响， 本 案在实际操作中必然会产生一些操作难点， 但这些因素只是多多 少少的增加了本案的操作难度， 而任何难度的产生都是可以通过 后期的工作来得到弥补的。 首先让我们正视本案目前操作中实际 的难点问题： 一、本案的别墅部分与项目所处区域的区一、本案的别墅部分与项目所处区域的区 域对抗。域对抗。 首先，别墅是住宅产品中的高端产品，我们在研究别墅产品 的时候，既要把它放到整个宏观市场上去考虑市场的需求问题， 同时又要把它放到实际需求群体中进行产品局部定位的微观环 境去分析。 对于如皋这样的城市
2、，城区面积不大，市民一般对于地段的 认可程度是，510 分钟的路程内拥有完善的生活便利系统。相 对于本案的地段区域，产品的吸引力不够。 同时，从如皋周边乡镇的建筑外观，以及消费趋向来看，当 地人对于别墅的使用概念大都还停留在农民庄台的基础上， 而消 费概念基本也停留在宅基地加建筑费用的低成本、 低消耗的层面 上。本案 连排别墅的产品在当地应该还属于新兴产品， 要达到 “最终接受” 有待于引导和宣传，需要从精神层面，诸如生活氛围，小区文化 等方面去引起客户的共鸣，提高认可度。 二、本案的别墅部分与商业部分形二、本案的别墅部分与商业部分形象气质象气质 上的对抗。上的对抗。 众所周知，别墅是高档住宅
3、产品，讲究的是恬静，舒适， 有品位的生活状态， 即使有商业配套， 也不可以与别墅距离太近， 以免嘈杂的商业环境破坏了别墅的生活氛围。 本案的别墅小区与 商业街近在咫尺，这对于别墅的形象气质是会造成很大影响的， 不利于产品的销售推广。 而目前，本案这一商业+别墅的产品组合已经无从弥补，这 就需要在别墅的推广宣传中寻找新的亮点来转移消费者的视线， 尽可能的在期房阶段完成一定量的别墅产品的推广。 三、本案商业部分纯市场概念的普及难三、本案商业部分纯市场概念的普及难 度。度。 作为政府招商引资的项目， 本案前期在商业上赖以支撑的机 动车配件市场本是一个强有力的买点，但从实际操作情况来看， 却暴露了前期市场考察不足的盲目性， 即对于规划定位一公里之 长，如此大体量的机动车配件市场，对于如皋如此的县级城市是 否有此市场需要？ 显然，做为一个政府规划支持的机动车及配件商业街，这样 一个单薄的主题是远远不
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