北京香颂NOVO项目策划定位报告（127页）.doc
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北京香颂NOVO项目策划定位报告（127页）.doc
1、1 1. .区域区域市场环境分析市场环境分析 1.1 1.1 研究研究区域界定区域界定 本项目位于北京市朝阳区望京西路南段西侧，紧邻东北四环路。由于望京在 规划时，作为一个相对独立的区域，因此，顾问根据本项目的实际情况及项 目的自身特点，将核心研究区域范围界定为：东北四环与东北五环之间；东 至京顺高速路（机场高速路） ；西到京承高速路（地铁 13 号线） ，即整个望 京区域。 图表：项目研究区域界定图 1.2 1.2 区域区域总体环境与分析总体环境与分析 本项目坐落于望京区域，地处京承高速路和北四环东路的东北角，扼守望京 区域的西南大门，背靠望京这个全亚洲最大的居住区，地理位置优越。 区域内居
2、住者多为电子、物流等新兴行业 从业人员，早期开发时因仅注重该地区的 居住功能，周边缺乏有效的商业链等多种 因素，促使望京地区商业气氛欠佳，导致 本区域居住人口消费外流的局面。但根据 新的北京城市总体规划，望京被规划为以 城市中心与副中心相结合、市区与多个新 城相联系的新的城市形态，它将不仅只是纯粹的居住区，而是配套齐全、功 能完善的“副都市” ，从而改善区域现状。 目前望京已聚集了松下、西门子、LG、双鹤药业等 众多知名外企及诸多日资、韩资企业，近几年还有 更多的国内外高科技公司和物流公司进驻， 如摩托 罗拉、北方电讯、奔驰等国际企业。这些外资企业 从业人员中有一部分外籍员工， 他们大部分选择
3、就 近居住，使区域内有近 10 万名外籍人士，其中以 韩籍为主。 此类人群多为高层管理人员， 收入较高， 具备一定的消费能力， 这不仅会对整个望京区域商 业发展起着重要作用，同时也会对本项目未来的发展产生积极的影响。 区域内有北京中医药大学、北京青年政治学院、北京经济管理干部学院、中 国民航管理干部学院，以及 2001 年 10 月新迁入的中央美术学院。这些大专 院校给本区域带来了较大的学生群体，他们追求时尚与个性化的消费，但由 于学生群体基本上没有固定收入来源，且每年又存在两个假期，因此在消费 能力方面和消费时间方面均存在空档期， 这对于整个区域零售商业的发展带 来一定的负面影响。 区域内有银行、邮局及大型医疗机构，市政配套相对完善。但随着望京居住 人口的不断增长，对市政配套设施的需求量也将随之增加。 望京区域现有的商业场所并不多，只有一 些配套型的商业，尚不能满足区域消费人 群的消费需
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