陕西西安国际购物中心建设项目可行性报告（82页）.doc

1、陕西西安国际购物中心建设项目可行性报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月80可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 总论4第一节 项目背景41、项目名称：xx集团“xx”建设项目42、建设单位：xx（西安）房地产开发有限公司43、项目建设依据：4第二节 项目概况51、

2、项目建设地点52、项目规模与目标53、主要建设条件64、项目投资效益预测（暂空）7第三节 项目建设原则及要求7第二章 市场预测分析7第一节 商贸零售业发展趋势及特点7第二节 西安市商贸业发展现状及发展空间预测9第三节 目标市场及竞争力分析11第四节 市场风险分析12第三章 项目环境分析13第一节 自然地理及交通环境13第二节 商圈人文及经济环境13第三节 项目开发政策环境14第四章 商业规划的总体原则14第一节 商业规划的总体原则14第二节 规划项目应具备的条件15第三节 项目规划内容16第五章 项目实施16第一节 项目论证16第二节 项目推介17第三节 招商引进17第六章 财务评价17第一节

3、 损益表及静态盈利分析错误!未定义书签。第二节 现金流量表及动态盈利分析20第三节 资金来源及运用表的贷款偿还能力分析20第七章 风险控制22第八章 结论23附件目录：23一、东郊项目周遍市场调查状况23（一）周边街道办事处基本情况24（二）项目周边商圈概况25(三)东郊楼商业地产调查对比表34(四)项目周边公交车次及线路38二、西安市零售企业销售排名情况39（一）开元商城简介及经营概况43（二）世纪金花购物中心简介及经营概况47（三）民生百货大楼简介及经营概况50三、西安市经济、人口、消费水平状况54（一）西安市居民消费情况一览表55（二）西安市各区县从业人员平均工资统计表55（三）西安市零

4、售、餐饮网点从业人员及经济情况56 （四）西安市居民总消费水平-58 （五）全市批发零售贸易业基本-59 （六）分区县人口和户数及人口变动情况-61四、项目平面图-62五、项目商业规划设计（初稿）-71第一章 总论第一节 项目背景1、项目名称：xx集团“xx”建设项目2、建设单位：xx（西安）房地产开发有限公司3、项目建设依据：根据西安市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要的精神，西安市坚持发展大商贸、建设大市场、搞活大流通的思路，力求对传统商贸业进行结构性调整，建设多形式、多业态的商贸体系，通过深化流通领域的各项改革，进一步扩大对外开放，强化区域性商贸中心地位，推进流通产业的现代化进程。近几

5、年来，西安市发展大商贸、建设大市场、搞活大流通，取得长足的发展，流通规模不断扩大，社会消费品零售总额一直高巨西北五省中心城市之首。2003年社会消费品零售总额达到440、05亿元（摘自统计局资料），比上年增长13、01%，且每年以1213%的数额递增，呈现强大的市场潜力，有着巨大的市场发展空间。虽然近几年西安市商贸业发展较快，但也存在着商业网点布局过于集中，要素市场发展缓慢，传统百货业仍占主体，新型业态规范化和规模化水平不高，商业科技化含量低，营销理念落后等诸方面问题，急待转轨变形。根据以上所述，结合近年来国内外出现的全新零售业态SHOPPING MALL的成功案例，建设以经营选购商品为主，休

6、闲、餐饮、娱乐、购物相结合的多功能大型或超大型的“一店消费”必将成为零售消费的重要支撑点。“xx”建设项目便拟以此占领西安市商贸业的“制高点”而设立。第二节 项目概况1、项目建设地点 “xx”建设项目位于西安市。2、项目规模与目标 “xx”建设项目总建筑面积8、3万平方米，地上五层半，底下二层半，地下停车场面积为13000平方米，共有停车位约450余辆。其中一层层高4、8米，二、三层层高4、5米，四层层高4、2米。建筑投资约三亿元人民币。建成后其综合经营面积与开元商城相当，但经营内容更能适合消费市场的要求，集大型购物、休闲、娱乐、餐饮、健身为一体，实行智能化、科学化管理，成为零售消费行业一大亮

7、点。 “xx”主要瞄准西安市未来商贸零售市场，集中体现当代消费特性，充分发挥交通、文化、物流、人流、餐饮等优势，将“xx”建设成为西安市规模一流、设施一流、环境一流、服务一流的消费中心。3、主要建设条件市场条件：西安市作为西北五省区省会城市之首，西部大开发的桥头堡，经济发展速度日益加快，始终保持13%以上的增幅，全市消费品零售增长速度亦达到12%以上，人均收入水平逐年增加。以2002年西安市消费品零售总额409、4亿元，按每年递增12%计算，全市将每年新增约50亿元的市场份额，商贸零售市场具有广阔的发展前景，为“xx”建设项目提供了有利的市场条件。技术条件：“xx”建设单位xx集团本身具有较为

8、丰富的商业地产开发和整合社会优势资源的经验，拥有一批动懂业务、会管理的专门人才，加之本项目充分借鉴国内外SHOPPING MALL成功与失败两方面的经验和教训，在充分调研论证的基础上，现有的技术条件能够基本满足本建设项目的要求。资金条件：本建设项目总投资三亿人民币，通过自有资金运作，银行借贷和吸纳社会资金，各项建设资金基本筹措完成，无大的资金障碍。政策条件：“xx”建设项目符合西安市政府坚持发展大商贸、建设大市场、搞活大流通，对传统商业进行结构性战略调整，建设多形式、多业态商贸体系的思路，同时符合省、市政府进一步扩大对外开放，强化区域性商贸中心地位，推进流通产业现代化进程的要求，西安市及各级政

9、府和办事机构，为适应这一思路和要求，亦在大力改善投资环境，规范和简化审批程序，提高办事效率和服务质量，多渠道、多领域加大招商引资力度，对重大项目采取“以项目定政策”的办法吸引投资。因此，本建设项目应无政策障碍，将会得到政府各方面的支持。4、项目投资效益预测（暂空）第三节 项目建设原则及要求项目建设原则：项目有意、论证有据、组织有序、招商有力；项目建设要求：高标准、高质量、高效率、高收益。第二章 市场预测分析第一节 商贸零售业发展趋势及特点 随着改革开放的深入和国民经济的不断发展，商贸零售业面临着机遇和挑战。按照市场经济发展的要求，改革和改造传统的商贸流通体制和经营模式已成为当务之急，发展大商贸

10、、建设大市场、搞活大流通、建设多形式、多业态的新型商贸，与国际零售业接轨已成为我国商贸零售业发展的必然趋势，并日益突显，主要表现在：（1）零售业态多样化 目前，国际上零售业态以其经营方式和规模大小可分为购物中心、折扣店、便利店、专卖店、超级市场、仓储式会员店、专业店等，满足了不同消费者的不同消费习惯。经了解，全球零售行业百强企业中大多数经营两到三种业态，有的企业甚至在五种业态中同时开展业务，单一经营一种业态的零售企业已不多见。我国零售业已初步显示出这一特点，并展现出极强的活力和市场竞争力。（2）经营连锁化 全球著名的大型零售企业几乎全部采取连锁经营方式。由于大多数零售业态都可以以连锁经营的形式

11、存在，因此连锁业的空前发展使其成为零售业新的发展趋势。我国目前已出现经营连锁化的趋势，但由于连锁经营刚刚起步，存在问题较多，需要经过一定时间进行完善。（3）企业规模化 做大企业规模，实行规模化经营，是当今零售业发展的又一趋势。发展企业规模，实行规模化经营，可以使零售企业更具市场竞争力，并降低经营成本，从而形成规模效益。企业规模化主要特征包括：经营网点广、营业面积大、商品种类多、营业收入高。（4）商品品牌自有化商品是吸引顾客的原动力，因此，销售特色产品、自有商品已成为赢得消费者的主要方法之一。目前，国际上许多大型零售商都经历了从以一般品牌为主逐步发展为自有品牌为主的过程，自有品牌具有风格独特、价

12、格低廉、统一设计、统一货源、统一价格的优势，尤其适合特定顾客的需要。（5）管理科学化 目前，各大型零售企业均在探讨和实行科学管理，建立现代化的物流配送中心，加快资金、库存周转；运用计算机对商品购销进行管理，加快信息交流速度；建立网上销售平台，扩大产品覆盖面等。科学化管理使物流、商流、信息流通通过配送中心实现统一，大幅度提高效率，降低经营成本，增加销售收入。我国商贸零售业随着社会主义市场经济的进一步发展，经营管理科学化的程度将会进一步提高。第二节 西安市商贸业发展现状及发展空间预测西安市商贸业发展现状。西安市商贸业以引导生产、调整结构、扩大需求，拉动经济增长为出发点，流通规模不断扩大，社会购买力

13、日益增强，全市社会消费品零售总额以年12%以上的速度增长，已初步建立起统一、开放、竞争、有序的各种经济成份共同发展的流通格局。商贸市场设施发展速度，新型业态及营销方式发展势头良好，市场潜力巨大。近年来，西安市发展大商贸、建设大市场、搞活大流通，取得了长足的发展，流通规模不断扩大，新型商贸业态发展速度，超市、便利店、专卖店、仓储会员式商场等成为消费购物热点；代理、配送、租赁等业务发展迅速。目前，全市年销售额在10亿元左右的有开元商城、民生百货等；品牌定位较高的商场有中大国际、世纪金花、百盛购物中心等；大型超市有家世界、爱家、人人乐、好又多等；辐射中西部及周边地区的大型贸易市场有轻工市场、康复路、

14、胡家庙等批发市场。各商业集团扩张速度加快，市场格局和经营项目重新划分，麦德龙已正式开业，家乐福、沃尔玛、易初莲花、百安居等外贸零售企业亦将陆续进入西安市场，商业竞争将更加激烈。但目前西安商贸业也存在着许多问题，主要表现在：商业网点过于集中，主要分布在市中心地带；要素市场发展缓慢，传统百货业仍占主体；新型商贸业态规范化和规模化水平不高；缺乏现代营销理念，营销方式和经营手段落后，商业科技含量低，管理滞后；流通法制建设尚不完善，在某种程度上制约了商贸零售业的发展。 为了进一步充分发挥西安市西部地区商贸中心的作用，搞活流通，同时，解决和克服目前商贸零售业存在的制约零售业发展的问题，西安市政府提出了进一

15、步扩大对外开放、强化区域性商贸中心地位，推进流通产业现代化进程的要求，重点发展连锁经营、物流配送、代理制等现代化营销方式，有计划地改造和完善三级商业服务网络，重点扶持发展各类商贸新型业态，建设综合性仓储超市、购物广场，突现流通方式的创新，推动服务贸易的产业化、社会化。西安市商贸零售业发展空间预测。西安是世界著名的文化古都之一，是我国西北地区政治、经济、文化、科教、交通中心和西部开发的桥头堡，也是全国重点旅游城市之一。到2002年末全市共有人口703万人，其中市区人口536万人；流动人口约100万人，暂住人口约30万人，近年来，西安经济始终保持13%以上的增长速度。2003年全市国民生产总值达到

16、940、35亿元，与上年同比增长13、5%，消费品零售总额达到440、05亿元，与上年同比增长13、01%，城镇居民人均可支配收入7748元，比上年增长7、9%，消费性支出达到6805元，比上年度增加6%。以2003年末统计数据计算，若各项增长指数保持不变，到2005年，消费零售总额将达到561、9亿元，新增市场份额121、95亿元，年均增加约60亿元。（以上数据来自市统计局）为此，巨大的潜在市场势必进一步推动西安市的市场消费，加速西安市商贸零售业的改革与发展，同时，加剧市场的竞争。如果人民币存款利率不出现大的变动，消费市场若引导的好，这一潜在数字还将会加大。由此可见，西安市商贸零售业具有潜在

17、的巨大市场空间，必须抓住机遇，率先抢滩。第三节 目标市场及竞争力分析目标市场的确定：根据“xx”建设项目内容，分析及对以项目地点为中心周边商圈和西安市商贸零售业状况的调查，西安市东郊地区除经二路爱家超市外，尚无大型购物中心，按照“xx”经营店为中心四公里半径为覆盖区，其周边延伸的雁塔区、新城区、霸桥区、碑林区、临潼区为经营辐射区。项目经营中，将重点分析和了解覆盖区和辐射区产业结构、经济发展、收入水平、消费特点及消费群体类别等状况（有关数据详见附件）。在此基础上以特色环境、特色商品、特色服务、特色消费等将影响力扩大到整个西安市地区。竞争力分析：经营特色竞争对比。“xx”建设项目吸纳当今国内外先进

18、的经营理念和经营方式，控弃传统的单一经营模式，集购物、休闲、娱乐、健身为一体，实施“一店消费”，为西安市所独有，在吸引消费方面具有明显优势。消费环境对比。“xx”建设项目充分考虑当今消费者对购物及消费环境的要求，从外场地规划到店堂设计， 消费区域划分到商品陈列，均使消费者体会轻松、优雅、舒适的感觉，避免了一般消费场所拥挤，嘈杂，购物活动空间狭窄的弊端，从而使消费者“轻松购物”、“轻松消费”，使其他店家无可比拟。服务设施对比。“xx”作为现代购物中心，将采用国内一流的服务设施，为消费者提供便捷服务，客梯、扶梯、货梯、购物行李车、保险箱、刷卡机、吸烟室、电脑购物指南等一应具备，为全市设施功能最全、

19、最先进。地理交通状况对比。“xx”选址地处西安市东二环与南二环路口交叉东北角，目前，有12 条公交车辆经过该地段，最近站点距购物中心步行510分钟左右，目前尚无公交车在项目建设地点设立站点，对吸引普通消费者购物消费不利。但随着建工路拓宽工程完工，与公交公司协商，将有可能部分解决，此项与开元商城、民生百货、爱家超市等对比相对不利。从以上四个方面对比，除地理交通条件外，“xx”在其他三方面与其他商场、超市相比，具有明显优势，同时，公共交通问题在建设后期，经过努力有望部分解决。第四节 市场风险分析随着西安市国民经济的发展和商贸零售业市场潜力的进一步加大，在不断增加商机的同时，也面临着许多风险和挑战，

20、主要表现在：市场竞争风险。随着西安市对开放力度的进一步加大和西部大开发步伐的加快，西安市作为西部开发的桥头堡，必然成为国内外商家的必争之地。国内外沿海的商业大腕特别是国外商贸零售企业将会瞄准西安市商贸零售业这一商业宝地，与西安本地商户展开竞争。这些国内外商贸企业拥有雄厚的资金和先进的管理技术和经营理念，将会给西安市传统的商贸体系形成强大的冲击，使“xx”市场发展的不确定因素增加。在此情况下，本建设项目一是要在经营理念、管理技术等方面虚心学习力求赶超，同时，要充分发挥本地企业“天时、地利、人和”的优势，在竞争中发展和壮大。市场波动风险。在国内、国际政治经济形式较为平稳的情况下，应无此大的风险。但

21、不能完全排除因特殊因素造成国内经济形式发生重大变化，导致市场秩序混乱，市场萎缩，对本建设项目造成风险的情况。同时，诸如“非典”等突发性灾难，对市场造成的冲击和影响，亦应考虑其中。第三章 项目环境分析第一节 自然地理及交通环境“xx”建设项目位于西安市东郊金花南路39号院内，东临西安高新技术东开发区，北临西安微波设备厂，是今后几年西安市重点发展地带。本项目地处高新开发区郊大板块内，道路设施良好，于东二环与南二环交汇处，无行车障碍。不足之处是目前尚无公交车在项目开发地设立站点。第二节 商圈人文及经济环境商圈人文环境：“xx”人文环境优良，周边单位有西安交通大学、理工大学、纺织学院等四所大专院校及东

22、方厂、华山厂、昆仑厂、黄河厂、陕西钢厂、西安电影制片厂、陕气总厂、黄河电子有限公司和实达电力等大中型企业，人口约24、7万人。该区域单位人员基本属于高等院校和国有大中型企业，文化水平和道德素质均较高，符合“xx”人文环境要求。经济环境：本项目地址周边除以上院校、企业外，辐射范围包括东至纺织城，北至第四军医大学，西至东门外，人口较为集中，收入在西安市平均水平以上，消费潜力较大。同时，以“老客栈”、“海狮达”、“顺风”为代表的多家中、高档次餐饮业的林立而起和东城花园、朝阳天下等楼盘开发亦为“xx”建设项目的实施起到了呼应作用，逐渐形成西安市的消费繁荣区。第三节 项目开发政策环境“xx”建设项目需要

23、政府各有关部门的大力支持，也需要各项政策的配套落实，本项目符合党的十六届三中全会关于加快发展非公有制企业的政策要求，同时，符合西安发展大商贸、建设大市场，搞活大流通的发展要求。本建设项目已得到政府相关的认可，将在项目实施过程中给予大力支持，无政策障碍。第四章 商业规划的总体原则第一节 商业规划的总体原则准确定位。“xx” 建设项目，在满足消费者多层次，全方位消费需求的前提下，考虑到“xx”的特殊地理位置和消费环境，将消费定位确定在中档、时尚消费档次上，重点经营品位高、质量优、附加值大、消费时尚及个性化商品，具有市场前瞻性的经营项目上，以塑造与众不同的格调与品位。突出特色：商业规划必须重点突出经

24、营特色，从企业形象、消费内容、管理服务、消费环境，均展现鲜明的个性与特色，使“xx”成为扩大消费者领略时代潮流和最新时尚的窗口。扬长避短：本建设项目在对优劣势认真分析的基础上，将积极发挥自身的规模优势，品牌优势、特色优势和管理服务优势，努力克服交通站点缺乏等不利因素，使之成为市场瞩目的焦点。实惠便利：“xx”虽然定位在中档、时尚消费档次上，但亦应充分考虑消费者“实惠便利”的客观要求，在消费价格上应不高于西安市同类消费水平，同时，尽可能为消费者在消费过程中提供便利。第二节 规划项目应具备的条件政策条件：项目规划内容将严格执行各项政策法规所经营的内容和项目，不得与政策法规相抵触，同时，充分研究和利

25、用现行政策为“xx”建设项目提供立足的政策和法律依据。资源条件：所有规划内容将充分考虑目前的市场资源状况，可实施、易落实、避免一味追求“高、新、全”，从而给项目实施带来困难。效益条件：效益条件是整个“xx”建设项目和商业规划的核心。因此，所有规划内容将以效益为前提，不但项目形式、内容要好，而且项目效益结果要更好。资金条件：规划内容的实施，应有足够的资金支持，且应以可供投入的资金量作为项目考量的前提，最大资金缺口不应超过20%。技术条件：商业规划将充分考虑实施过程中的技术问题，作为充分的技术准备，为项目内容实施提供充分的技术保障。第三节 项目规划内容一、核心主力店：百货零售、综合超市二、辅助主力

26、店：娱乐：动感影院、歌城；餐饮：快餐店、咖啡、休闲茶吧等；书城、音像店。三、配套辅助店：个性商品特色店（服装、家居、饰品等）四、配套服务设施：银行、美容美发、停车场等第五章 项目实施第一节 项目论证“xx”建设项目将按要求进行必要和充分的论证，以及时修正可能存在的问题与缺陷。论证主要采取：调研论证：“xx”可行性研究报告及商业规划均将进行严格细致的市场调研论证，通过采取模拟比较等方法取得符合实际的结论性的论证结果，使其更加切合商贸零售市场的发展实际。专家论证：“xx”可行性研究报告及商业规划，在进行充分调研论证的基础上，将进行必要的专家论证，主要进行相关项目环节和技术方面的论证，以保证项目规划

27、的科学性和可操作性。第二节 项目推介项目推介是项目建设必不可少的基础性工作，是提高建设项目影响力，招商引进、吸引消费的重要方法。“xx” 建设项目，主要采取广告推介、媒体推介、活动推介等形式，灵活展开，推介活动方案另行制订。第三节 招商引进鉴于“xx”项目建成后将采取现代商业物业的运作模式招商引进，特别是主力商家入驻成为“xx”建设项目成功与否的关键因素。以目前“xx”项目规划及设计现状，只要招商有力，宣传广泛，工作深入，谈判得当，将有能力完成招商行为。第六章 财务评价沃尔玛商场出租收入折现表 单位：万元年数年租金/平米面积（万）租金收入折算到年初时折算到年初时的资金系数的租金1300 1.5

28、450 0.943000 424 美国时代华纳出租收入折现表 单位：万元年数年租金/平米面积（万）租金收入折算到年初时折算到年初时的资金系数6%的租金1480 0.5240 0.943000 226 2480 0.5240 0.886420 213 3480 0.5240 0.833235 200 4480 0.5240 0.783241 188 5480 0.5240 0.736246 177 6480 0.5240 0.692071 166 7480 0.5240 0.650547 156 8480 0.5240 0.611514 147 9480 0.5240 0.574824 138

29、10480 0.5240 0.540334 130 11480 0.5240 0.507914 122 12480 0.5240 0.477439 115 13480 0.5240 0.448793 108 14480 0.5240 0.421865 101 15480 0.5240 0.396553 95 16480 0.5240 0.372760 89 17480 0.5240 0.350395 84 18480 0.5240 0.329371 79 19480 0.5240 0.309609 74 20480 0.5240 0.291032 70 合计9600 0.54800 10.86

30、6131 2678 车场利润表第二节 现金流量表及动态盈利分析第三节 资金来源及运用表的贷款偿还能力分析本项目有较强的贷款偿还能力及资金自身平衡能力，详见下表：资金来源与运用表单位:万元项目第1-6月第7-12月第13-18月第19-24月合计期初现金结余现金流入1、自有资金2、借贷资金3、销售现金4、车场收现现金流入小计现金流出1、付现土地成本2、前期工程费3、建安工程费4、设备费5、城市建设综合配套费6、管理费8、销售费用9、贷款利息10、销售税金及附加11、还贷款本金现金流出小计期末现金余额第七章 风险控制 “xx”建设项目的风险首先来自商贸零售市场发展变化与项目预测的偏离。虽然依据最近

31、三年的市场状况分析了今后商贸零售业的发展趋势，但基于国民经济发展平稳和市场稳定的特定前提，不排除项目建成后出现特殊灾难（如非典）和政治、经济形势因某种原因突变，因此，应及时掌握和了解政治、经济和社会情况的变化，并随变化及时调整经营战略。 其次，市场竞争的变化亦增大了本建设项目的风险。除国外及沿海商家入驻西安，与本项目展开竞争外，本地投资商亦有多家正在拟办大型购物中心，“xx”将会遇到强力挑战。因而，必须时刻关注国内外商家及本地投资商的投资建设动态，及时了解其经营定位，经营模式和经营内容，作到知己知彼，扬长避短，在竞争中做大做强。第三，经营场所设计不当和工程质量达不到要求，亦可能给后期经营开发带

32、来风险。因此，应当通过规范的招标竟标形式，严格挑选有法定资质，经验丰富的设计、施工单位进行设计和施工，设计和施工方案必须经过充分论证，以规避风险。第四，招商不利及原拟订主力商家未能按期入驻造成风险。此项风险为各项之最。其基本的对应措施是：全面加强招商力度，强化招商宣传，扩大项目影响力，同时，对引进商家和数量应有预备方案，增加选择余地，分方案实施。第八章 结论本报告通过各方面研究论证，项目背景资料详实，市场预测客观、风险分析全面，力求使“xx”建设项目符合市场发展实际，使整个项目建设在科学、现实的基础上。综上所述，本项目内部条件和外部条件均具备了对拟建设项目的支持和满足程度，项目建设和运营具有可

33、能性。（后附“xx”市场调研相关资料）附件目录：一、东郊项目周遍市场调查状况根据信号厂项目的所处位置，我们将信号厂项目的调研基本确定在：以信号厂项目为圆点，四公里为半径的范围内。就此展开了关于此范围内的人口、厂矿、学校、医院、餐饮娱乐的调研。我们的调研范围含跨了七个街道办事处分别为：长乐坊街道办事处、东关南街街道办事处、太乙路街道办事处、韩森寨街道办事处、长乐西路街道办事处、长乐中路街道办事处、胡家庙街道办事处。这七个街道办事处的人口情况如下：（一）周边街道办事处基本情况1、长乐坊街道办事处。位于小东门。东起金花北路，西至环城东路北段，南至东关南街，北到永乐路，辖区面积2.46平方公里。有街道

34、28条，有机关、企事业单位176家，49个居委会，共计21502户，83548人。2、东关南街街道办事处。位于东门外。东起金花路，西临护城河，南临咸宁西路，北辖东关南街、柿园路、互助路，面积2.38平方公里。共有街道26条，共计16135户，75345人。3、太乙路街道办事处。位于和平门外。北至环城南路东段，咸宁西路，南至二环路，西到雁塔路，冬至金花南路，面积4.95平方公里。共计25345户，102543人。4、韩森寨街道地处东部城乡结合部，所辖地域5.6平方公里，常住人口为74292人，有8个社区居委会（2个单位社区，6个综合社区），驻地单位33个。5、西安长乐中路街道办事处地处东郊城乡结

35、合部，辖区面积5.6平方公里，常驻人口有7.6万人；驻地有华山、西光、昆仑、黄河、陕汽等国有军工企业及轻工等大型室内市场9个。6、胡家庙街道办事处.辖区面积5.9平方公里，常驻人口有10.6万人；驻地有华山、西光、昆仑、黄河、陕汽等国有军工企业及轻工等大型室内市场9个。有流动人口1.6万人(日流量)，是人员密集，流动人口相对集中的区域，7、新城区长乐西路街道办事处管辖面积2.7平方公里，人口4.92万。东起金花路，西至朝阳门，南起永乐路，北止火车东站。驻地单位有第四军医大学、西安供电局、金花饭店、西北电建总公司等国内外知名单位。人口组成比例表 单位：%（二）项目周边商圈概况1、 项目商圈概况信

36、号厂项目商圈划定东起幸福路西至雁塔路北到长缨路南到等驾坡2、各商圈情况1） 核心商圈：东起火炬路、西至兴庆路、北到咸宁路、南达建工路A、 居民区名称户数沙坡村社区2300余户信号厂社区2181户交大社区3700户黄蒲庄社区2200户陕钢厂家属院3000户西安微波仪器厂900户火炬路第一社区300户东新城市花园3000户合计17581户B、商业娱乐设施百货超市大型商场娱乐餐饮交大百货商场（2层，副食、蔬菜）海星超市建工路蔬菜批发市场金海岸大酒店（餐饮、住宿）中型澎湖湾酒店、爱家超市塞博电脑城（电脑、软件、配件）天山宾馆（住宿）老客栈塞格电脑城（电脑、软件、配件）南洋大酒店东来顺青藤小肥羊民间瓦罐

37、金延安C、公共设施公交基础教育银行医院228路西铁一中工商银行交大分理处705路市十二中工商银行咸宁西路分理处528普天幼儿园建设银行长乐坊分理处508普天子弟学校建设银行东开发区分理处7东方艺术学校商业银行咸宁路支行240交大阳光系列中国银行咸宁路支行70283中7163745D、大中专院校名称教职工人数学生人数西安交通大学1600026000信号厂中学1001000交大附中2002000西安理工大学1600019700西安警官职业学校大型武警学院大型E、大型企事业单位名称规模西安富士通通讯设备厂中小型西安铁路信号厂大型西安华力电器公司小型陕西省少管所大型监狱西安监狱大型监狱长岭集团中型企业

38、西安卫星测控中心军事单位AMWAY安利公司营销中心西安微波设备厂大型电子仪器生产海实达事业发展有限公司中型F、地产项目名称规模均价新兴地产楼群4栋22层28层2栋交大开元商务广场24层3100元 M2交大电脑城7层已用交大瑞森大厦7层已用交大创业园7层已用交大思源集团大楼7层已用瑞森大厦20层办公用交大药业集团大楼8层办公用东南春晓小区14万平米大型商住建设中3300元M2伟业都市远景大厦13万平米,24层建设中3250元M2翠庭大厦大型楼群30层4层商用东新商住大厦已用商品房,少管所家属院150户新世纪广场大厦18层碑林区科技产业园东开产业建筑群6栋标准厂房,高7层开元商住小区已住4栋多层住

39、宅达尔曼大厦22层废弃新兴IN之家240户东新城市花园6栋高层3200元七七一所家属楼29层高层1）外围商圈：东起万寿路，西至兴庆路、经九路，北到韩森路、互助路、柿园路，南达西影路。A、 居民区名称户数西影厂第一社区600户西影厂社区3000户东方居民区105街坊4000户东方厂社区（东方小学、东方幼儿园）1300户104街坊社区1300户等驾坡村1500户阳光小区湘区2300户；秀区1300户，内有阳光小学、中学。千户村陕钢家属院650户陕西国药公司家属院400户20街坊（秦川厂家属区）1398户25街坊（秦川厂家属区）828户28街坊（秦川厂家属区）1080户29街坊（秦川厂家属区）105

40、0户30街坊（秦川厂家属区）1080户31街坊（秦川厂家属区）1008户新光小区252户经贸学院东家属区252户公园南路社区840户金花南路社区1216户理工大社区1548户仁厚庄社区420户纺院西家属院798户B、 商业娱乐百货超市大型市场娱乐餐饮大雁塔商场（2层800平方米，书、超市、服装、鞋、设施陈旧）兴庆路海星超市520平方米港澳台灯饰城（灯具3层）格蓝明珠保龄球中心。东方大酒店西影路红星商业街（蔬菜、百货）上海如海超市1000平方米，内衣，日用、小家电。光彩灯具城（3层，灯具）金蒂娱乐城海时达娱乐休闲中心军城大厦超市及百货（2层，2000平方米，百货，食品，军人服务社开）三棵树地毯批

41、发城（地毯、编制品，2层）上海人家咸宁百货商场（2800平方米），日用、百货、超市、烟酒、鞋、美宝莲。爱家超市（大型）新世纪家具汇展中心（3层、大型、家用床上用品、批发零售）小贝壳酒楼国美电器商城摩托城顺峰摩登娱乐西川、一品堂元太祖万寿路小吃城建国饭店C、 地产项目名称规模均价新园社区大型2000元东兴大厦13层东方机械厂商住楼3栋,19层雁影华厅22层3100元紫荆苑18层3100元城市丽景大型3700元翔园大型3380元心情雅苑大型新光小区占地2.94亩中绿花园11亩鑫龙.天然居40万平米多栋高层图兰朵商务会所8万平米D、公共设施公交基础教育银行医院公共休闲场所717阳光中学商业银行雁塔北

42、路支行陕钢医院兴庆公园714阳光小学建设银行兴庆路储蓄所西安交通大学医院公园南路公园716秦川子校建设银行建工路储蓄所北方医院102八十三中工商银行西影路分行武警医院512二十七中工行公园路分理处建材局医院502工行万寿路分理处607工行开发区支行东取分理处37工行互助路分理处300工行铁路局分理处84552813228240508708E、大中专院校名称人数学生数西安建筑科技大学（分校）500人1000西安艺校陕西科技学院市财会学校F、大型企事业单位名称规模东方机械厂大型苏宁电器超市大型陕西路桥集团一公司大型西安铁路局大型省建三公司大型省交通监利站市勘测站长庆油田西安办事处西安漂染厂3、辐射

43、商圈：东区幸福路、西至雁塔路、北到长缨路、南到等驾坡A、 居民区名称户数雁塔路北段社区0.39平方公里，共2926户文艺路中段社区0.23平方公里，共2000户乐局厂第一社区1000户乐局厂800户祭台村社区3000户建筑科技大学社区2000户西安理工大学社区2200户铁安街社区1.2平方公里，4226户安东街社区0.32平方公里，1457户环南路社区0.82平方公里，1982户省委家属小区约2000测绘局小区1200测绘西路家属院1000梅园家属院440铁路庙村2000开元小区2300西铁新村2600北池头村1000二环南路小区420武警总队小区180西安有色金属勘测设计院家属院250长乐家

44、园288索罗巷小区168万庆巷小区546东新巷小区2100省药材公司家属区朝阳社区420金缘雅居420更新社区572东关小区784茶叶公司家属院252搪瓷厂家属院168永乐路小区230物资专业学校家属区1932安仁坊社区252北火巷搪瓷厂社区1800市三中家属区714长乐坊社区140八仙庵社区200二十二中社区588梦家巷社区84统计局社区1386供电局社区294炮房社区624烟草局社区732大新巷社区366机床二厂家属区756第二压缩机厂家属区252市局机关家属区168蔡家巷小区126卧龙巷小区336省检察院家属区252机械研究所家属院180商业机械总厂家属区210市政管理处家属区210古迹

45、岭家属区2228龙渠堡社区252柿园坊社区672互助路社区630铁道部15工程局办事处家属区360B、商业娱乐设施百货超市大型市场宾馆餐饮秋林公司（文艺路）三层、3000平方米、服装、百货、副食、美宝莲、芦花浓、艾格、金历来、百丽、天美意、晶众家乐福通科技超市（中型，经营电脑配件）松林超市（700平方米、日用品、百货、小食品、音响）浙江村服装批发市场（中型、服装、及饰品、敷料批发）家乐购物广场海星超市（理工大、160平方米。日用品、食品）万国家具城西影路市场（2层）煤研宾馆和平聚交大纵横数码广场（大型、三层、电脑）粗粮王海星超市（交大金海岸大酒店一层、220平方米，小型，日用品、食品）天域精品

46、服装城（服装批发、零售，三层、大型）胜利饭店怡康大药房李家村服装城（800户。大型服装批发市场）宗江川菜酒楼陕西广济大药房超市汇科电脑超市海星超市（一引分店500平方米，百货、副食）秋林第五连锁店（安东街，200平方米，副食、日用、文具）三棵树超市，300平方米、经营百货、小食品红光电影院老孙家饭庄红珊瑚市场；食品、洗涤、烟酒黄河健身中心金花饭店轻工市场万年饭店义乌小商品城皇后大酒店人和服装城国宾饭店华东服装城闻天大酒店康复路市场神州明珠酒店长乐果品批发市场朝阳门工业品批发市场C、地产项目名称规模均价亚曦华业大厦建设中凯来大厦30层，即将竣工中铁十一局集团大楼陕西地方铁路办公大楼15层办公用，

47、未竣工11层建设中城南锦绣华厅大型纯住宅，2960元人民日报西北新闻大楼7万平米 2005年竣工2960元铁一局基地测绘实验大楼24层商用都市远景24层办公，建设中3250元佳友大厦25层秦晋商务中心建设中22层3650元丽苑大型3100元紫荆苑大型3100元京润花园大型人华大厦13800平方米3480元东方星座2500元世贸大厦商用楼D、 公共设施公交基础教育银行公共休闲医院4铁路局一小商业银行雁塔北路支行兴庆公元园11安东街小学八仙庵铁一局中心医院105西安高级中学分校建设银行西影路储蓄所青龙寺323医院511西铁警校451医院710西光子校郑和医院303黄河子校工行万寿路分理处解放军35

48、医院42西工院附中工行胡家庙支行东取分理处232东关小学工行四医大分理处72522中工行铁路局分理处7093中20390中240中兴路小学13铁4中209电机厂小学604昆仑子校605E、 大中专院校名称教职工人数学生人数西安建筑科技大学220022000西安科技大学148010000长安大学130030000西北工程技术学校10689000西安工业学校12001600西安市体育运动学校1500200西安市物资中专100200西安电力中专3621738F、 大型企业事业单位名称规模地质矿类研究院中等西安建设第三公司中型西安石油仪器一分厂大型郑州铁路局西安分局大型西安第一印刷厂大型西安美术广告公

49、司广告、装饰中型西安测绘研究院地质测绘、中型陕西日报社报纸出版、中型陕西省电力设计院电力规划设计、中型一机部第七设计院机械设计研究、中型西安话剧院话剧表演、研究、中型陕西社会保障局主管社会保险事业陕西省公安厅消防局消防、治安陕西省省委、纪检委大型省科技信息研究院信息采编、研究、小型铁一局第一测绘院规划、大型陕西微生物研究所中小型西安正大制药有限公司中型西安有色金属勘测设计研究院中型省核工业研究所中型西北地质研究所中型陕西钢厂大型国有、经营状况不良新城区人民检查院华山机械厂幸福制药厂黄河中游管理局省城市规划设计院西安热工研究院假肢厂省药材公司西北光电仪器厂西北电力设计院搪瓷厂(三)东郊楼商业地产

50、调查对比表项目名称98金光大道项目类型商场项目位置解放路98号（人人乐对面）联系电话82106777发展商丹尼尔房地产开发有限公司周遍商业人人乐、民生、百盛按揭银行建行付款方式一次性优惠点98折总建筑面积按揭优惠点无公摊1.1楼层价格一层：20000元、二层：17500三层：16300四五层：9860经营规划为中档服装，划分形式参照康复路开业时间2004年10月 运营商丹尼尔康复路商城 推广卖点优越的地理环境、托管十年，康复路的经营模式 项目主题 致富的金光大道项目配套 无资产投资方式 委托十年 1、最低单位面积为5000元/，最高价格为20000元/。十年托管期满后，开发商原价回购 。投资价

51、格为3万20万元不等。 返款和税金返款为每季度返款一次，只交纳4.2%的税款。如出现税务机关追缴，开发商代为交纳。（合同上注明）优缺点与市场竞争分析优点：地理位置好，对面是人人乐超市，每日的客流量庞大。可以借助它得人流保证消费。托管十年，每季度返款税金低下，如不足开发商补交。期到后开发商原价收回。这种方式吸引投资者并且一系列的保证稳定投资者信心，虽然没有独特的销售方式，但优惠的政策吸引了投资者。缺点：营运方式采取康复路模式，兼顾零售和批发。这种销售模式必定不符合解放路的道路要求。并且公摊小铺位密集是否适合中高档产品的经营还有待考察。并且康复路模式在解放路的复制是否会得到消费者的认同也很难肯定。

52、商业地产调查对比表项目名称小寨领秀城项目类型商场项目位置小寨十字好又多对面联系电话发展商陕西天宝置业有限公司周遍商业好又多、军区服务、百汇按揭银行招商银行付款方式一次性优惠点98折总建筑面积按揭优惠点无公摊1.83楼层价格一层：19896元、二层：18700三层：17210四五层：9860经营规划珠宝、百货、服装开业时间2004.10 .1 运营商 百盛推广卖点小寨旺了20年，至少在旺50年 。项目主题优质资产有利保障项目配套门前广场、办公写字间资产投资方式5万元 最小投资额，这类商铺的划分采取沿墙划分模式。 20万元基本投资额度，占此百货商场投资的40左右。 30-40万元中档投资，铺位划分

53、位置处于每层商场的中心位置 。返款和税金委托期15年，年返款为总房款的10%。交纳税金为17.5%（租赁业税、营业税、房产税）。签订合同当日起，开始返款。 委托到期后，开发商以原价格的120%回购。优缺点与市场竞争分析优点：首先小寨领秀城所占据的地理位置是其他商业地产所无法比拟的。周遍火暴的经营场面是吸引好多投资者的一个重要因素。因此虽然没有独特的销售方式却出现了良好的销售业绩。其次，优越的回购保障是给投资者减少投资风险的最佳保障。再次，填补小寨没有大型百货零售的空白，也是吸引投资者的一个方面。缺点：目前此商业的经营规划为1层经营珠宝、饰品。2、3层为女装，4层为男装，5层为床上用品生活品。根

54、据百盛的经营档次分析,高档位的产品是否符合小寨的市场需要，如实际出租价格低于开发商返还价格，开发商是否有实力保证返款。 商业地产调查对比表项目名称高点国际LM商业广场项目类型家具广场项目位置西万路（紫薇田园都市对面）联系电话发展商金润达家具有限公司周遍商业无按揭银行建行付款方式一次性优惠点98折总建筑面积按揭优惠点首付50%无折扣点公摊1.87楼层价格一层：8300元。二层；7300元。三层：6200元经营规划家具广场开业时间2004年12月运营商金润达家具有限公司推广卖点抢占南城财富极点项目主题投资高点赚的欢项目配套门前停车场投资方式及返款和税金基本投资 投资最小金额为5万元，最大不限。委托

55、10年，返款10%。税金业主自行交纳。到期原价回购。年终返款年限投资 投资5万元，委托10年，返款10%投资5万元，委托15年，返款12%投资5万元，委托20年，返款15%到期原价回购。年终返款优缺点与市场竞争分析优点：借助田园都市的大盘，烘托本商业的营业前景。以投资年限为返款比例，吸引业主长期投资减少因开发商的回购所带来得资金压力。填补南城无大型家具商业的空白，占据南郊潜在的消费群体。缺点：家具装饰作为普通家庭的固定资产，消耗时间长，要保障此商业地产的良性经营必须有两个方面的支撑：1、高新区新的住宅、写字间的建设。2、完善的物流设施和广告宣传。并且此商业地产所处位置正处于建设初期购物环境还未

56、形成，因此前期的经营对开发商来说是一个很大的考验。商业地产调查对比表项目名称时代盛典项目类型商场项目位置西大街联系电话发展商新润置业有限公司周遍商业开元、南大街精品按揭银行光大银行付款方式一次性优惠点98折总建筑面积按揭优惠点首付50%无优惠点公摊1.90楼层价格一层：18800元、二层：17000三层：15000四层：9200经营规划两栋楼：全委托4层，自营2层开业时间2004年10月 运营商百盛推广卖点钟楼旺铺、百盛管理、不旺不由你项目主题西北旗舰店项目配套 无投资方式返款和税金 全委托 最少投资金额为5万元。委托15年。返款10%，应交税率17.5%。到期原价回购。可续欠。自营最少投资5

57、万元。委托10年。返款10%，应交税金17.5%。到期原价回购。每年年终返款，税金开发商代为扣除。优缺点与市场竞争分析优点：地处西大街，目前正在建设中。已完善形成的商业氛围、正在相继建设的商业改造项目和经营模式采取委托与自营相脱离互不干扰的经营方式。促使销售情况良好。在委托一方，开发商相当高额接受投资人的存款。没有铺位划分，使经营脱离因纠纷所带来得负面影响。在自营一方面开发商保证原价回购，减少投资风险。缺点：高额的投资价格决定了铺位租赁价格的提升，开发商在投资前期能否保证正常返款，是一大考验。(四)项目周边公交车次及线路7大差市陕汽总厂陕汽总厂长乐中路韩森寨纬什街经二路金花路兴庆路兴庆公园南廓

58、门和平门大差市11五厂十字钟楼钟楼北大街革命公园五路口朝阳门安仁坊康复路金花路万年路万寿 路长乐坡考场半坡堡子村公社三、四厂五厂28政法干校岗家寨岗家寨南康村六公司方新村龙首村北稍门北关什字北门火车站 东闸口环东路安仁坊四医大伞塔路互助路兴庆公园金花路信号厂 砖厂政法干校308路土门纬什街土门沣镐路昆明路桃园湖劳动南路白庙村北方乐园 人民保险公司延炼大厦新后村铁一局医院铁路中心医院 开元新村金花路政法干校建工路纬什街401路医科大学灞桥热电厂医科大学纬二街小寨陕博大雁塔后村鲁家村建筑科大 祭台村友谊东路西铁局西铁警校沙坡交大新村咸宁路 兴庆宫公园兴庆路动物园金花路轻工市场万寿路长乐坡 考场半坡

59、新星减速机厂阎家滩西安第四制药厂灞桥热电厂508路培华女子大学唐都医院培华女子大学沙井村太白小区吉祥村子午路朱雀家俱市场 小雁塔南稍门文艺路李家村空军医院太乙路西铁局沙坡 兴庆公园交大商场金花南路东开发区经二路纬十街机具站 安装四处田家湾金牛股份有限公司水泥厂国棉五、六厂纺五路 纺织城商业大厦省纺织医院纺三路灞桥区政府纺北路唐都医院705路铁路职大公路机械厂铁路职大龙首村北稍门北关北门八办火车站解放大楼民生大厦 民乐园大差市东门古迹岭南廓门兴庆宫公园交大宿舍交大商场 金花南路开发区政法干校东方厂公路机械厂712路航空四站长乐毛纺厂航空四站兰空后汽修厂丰登南路延光厂西稍门南小巷 西门儿童医院香米

60、园玉祥门西北一路习武园宾馆小北门 高阳里北门北新街火车站八一宾馆三府湾康复路锦绣鞋城 金花路蔬菜批发市场公园北路西光厂福利区长乐中路万寿路 长乐加油站长乐坡长乐毛纺厂715路公安灞桥分局春临村公安灞桥分局灞桥区政府纺建路堡子村半坡考场长乐坡万寿 路口万年路金花路康复路伞塔路兴庆路兴庆宫公园鸡市拐 东关古迹岭南廓门建东街乐居场建东街安东街空军医院李 家村鲁家村后村大雁塔什字环塔路大雁塔精神病院寒窑春临村716路205所幸福北路205所西京医院电子城大厦电子医院石油学院肿瘤医院吉祥村省委 党校军人服务社小寨商业大厦历史博物馆公路交通大学后村建筑科技 大学祭台村太乙路铁路局经九路市场武警医院沙坡铁路

61、信号厂微 波设备厂理工大学建国饭店动物园金花饭店轻工市场万寿路公交二 公司幸福北路二、西安市零售企业销售排名情况 （2003年1月） 单位：万元 名次名 称本 月去年同期同比累计去年累计累计同比1西安开元商城224461413358.80%224461413358.80%2民生百货大楼1022815026-31.90%1022815026-31.90%3家世界购物广场5874450230.48%5874450230.48%4西安秋林公司350032168.80%350032168.80%5世纪金花购物广场2973199648.95%2973199648.95%6西安太白商业大厦17101350

62、26.70%1710135026.70%7唐城百货大厦1415466203.30%1415466203.30%8纺织商业大厦590723-18.40%590723-18.40%9北大街百货商场54341231.80%54341231.80%10西安友谊集团公司1016-37.90%1016-37.90%11西安百货大厦093-100.00%093-100.00%西安市零售企业销售排名（2003年2月）单位：万元名次名 称本 月去年同期同比累计去年累计累计同比1西安开元商城1007416970-40.60%32520311034.60%2民生百货大楼506610038-49.50%1529425

63、064-39.00%3世纪金花购物广场401636639.64%6989565923.50%4西安秋林公司3750292028.40%7250613618.10%5家世界购物广场26425166-48.36%85169618-11.46%6西安太白商业大厦2130156036.50%3840291032.00%7唐城百货大厦84875911.60%2262122684.60%8纺织商业大厦828830-0.20%14181553-8.70%9北大街百货商场479499-4.00%102291112.20%10西安友谊集团公司88-1.20%1824-25.50%11西安百货大厦086-100.

64、00%0179-100.00%西安市零售企业销售排名（2003年3月）单位：万元名次名 称本 月去年同期同比累计去年累计累计同比1西安开元商城10587656761.20%431073767014.40%2民生百货大楼577552869.30%2106930350-30.60%3西安爱家商贸有限公司3825 15819 4西安国美电器3745 15997 5家世界购物广场（莲湖店）3085 3537 -12.78%27017 15390 -11.81%6西安秋林公司28005114-45.20%1005011250-10.70%7世纪金花购物广场2546 2238 13.76%9535 789

65、7 20.74%8西安太白商业大厦19102841-32.80%575057510.00%9唐城百货大厦880414112.70%3142163991.70%10纺织商业大厦87964236.90%229721954.60%11西安民生国贸购物中心435 1408 12北大街百货商场393475-17.30%141513862.10%13中大国际大厦有限公司382 1299 14西安友谊集团公司10916.30%2833-14.60%西安市零售企业销售排名（2003年4月）单位：万元名次名 称本 月去年同期同比累计去年累计累计同比1西安开元商城8073 7010 15.20%51180 446

66、80 14.50%2西安爱家商贸有限公司5592 21411 3西安国美电器4391 20388 4民生百货大楼4026 4292 -6.20%25095 34642 -27.60%5家世界购物广场（莲湖店）3955 3712 6.55%15556 16867 -7.77%6西安秋林公司3353 3801 -11.80%13403 15051 -11.00%7西安民生国贸购物中心3264 17340 8世纪金花购物广场3158 2381 32.63%12693 10278 23.50%9西安太白商业大厦812 1410 -42.40%6562 7161 -8.40%10纺织商业大厦681 79

67、2 -14.00%2978 2987 -0.30%11唐城百货大厦640 791 -19.10%3782 2431 55.60%12中大国际大厦有限公司568 2443 13北大街百货商场235 501 -53.10%1650 1887 -12.60%14西安友谊集团公司2 9 -77.40%30 42 -28.40%西安市零售企业销售排名（2003年5月）单位：万元名次名 称本 月去年同期同比累计去年累计累计同比1西安开元商城86639545-9.20%598435422510.40%2西安国美电器5405257933民生百货大楼44675416-17.50%2956240058-26.20

68、%4西安爱家商贸有限公司4366257765家世界购物广场（莲湖店）3454-17.07%19009-9.61%6世纪金花购物广场342819.44%1612122.61%7西安秋林公司30043770-20.30%1640618821-12.80%8西安太白商业大厦8192190-62.60%73819351-21.10%9纺织商业大厦6896417.50%366736281.10%10唐城百货大厦4754258243175.20%11北大街百货商场320498-35.80%19702385-17.40%12西安友谊集团公司238190.00%53506.40%西安市零售企业销售排名（200

69、3年6月）单位：万元名次名 称本 月同比%累计累计同比%1西安开元商城1390614.90%7374911.20%2西安国美电器5126-30919-3民生百货大楼4702-32.00%34264-27.00%4西安秋林公司3712-1.30%20119-10.90%5西安爱家商贸有限公司3659-25709-6世纪金花购物广场344043.57%1956125.84%7家世界购物广场（莲湖店）2759-29.46%21769-12.72%8西安太白商业大厦823-61.80%8204-28.70%9纺织商业大厦7805.10%44471.80%10中大国际大厦有限公司685-3652-11唐

70、城百货大厦496-475395.60%12西安民生国贸购物中心302-2062-13北大街百货商场275-42.00%2245-21.50%西安市零售企业销售排名（2003年7月）单位：万元名次名 称本 月同比累计累计同比1西安开元商城1050012.70%8424911.40%2西安国美电器5550-41726-3民生百货大楼464051.60%38904-22.20%4西安爱家商贸有限公司3385-29094-5家世界购物广场（莲湖店）2904-28.88%24673-15.00%6世纪金花购物广场290021.34%2246125.24%7西安秋林公司2645-29.70%22764-1

71、3.60%8纺织商业大厦118632.70%56337.00%9西安太白商业大厦823-30.10%9027-28.80%10中大国际大厦有限公司562-4215-11唐城百货大厦551-5304118.20%12北大街百货商场304-34.10%2549-23.20%13西安民生国贸购物中心274-2336-西安市零售企业销售排名（2003年8月）单位：万元名次名 称本 月同比累计累计同比1西安开元商城1156919.30%9581812.30%2西安国美电器6274-47999-3民生百货大楼62635.00%45167-19.30%4西安爱家商贸有限公司4197-38171-5家世界购物

72、广场（莲湖店）3516-15.59%28188-15.07%6世纪金花购物广场3398-258597西安秋林公司3001.1-20.10%25765-14.40%8西安太白商业大厦910-21.90%9937-28.30%9中大国际大厦有限公司694-4908-10纺织商业大厦65616.90%62898.00%11唐城百货大厦572.4-5876141.80%12西安民生国贸购物中心385-3118-13北大街百货商场62-85.60%2611-30.40%西安市零售企业销售排名（2003年9月）单位：万元名次名 称本 月去年同期同比累计去年累计累计同比1西安开元商城114431013612

73、.90%1072619547412.30%2民生百货大楼102924298139.50%5545960290-8.00%3西安爱家商贸有限公司5320561-434915825-4家世界购物广场（莲湖店）45770-9.34%327652431-14.00%5西安秋林公司42363758.112.70%3000133861-11.40%6世纪金花购物广场3421116523.10%292801385024.49%7西安国美电器31430-441912431-8西安太白商业大厦14301560-8.30%1136715410-26.20%9纺织商业大厦99682820.30%728566539.

74、50%10中大国际大厦有限公司709474-56172859-11唐城百货大厦5240-64002431163.30%12北大街百货商场4774418.20%30884193-26.40%13西安民生国贸购物中心370432-34883752-西安市零售企业销售排名（2003年10月）单位：万元名次名 称本 月同比累计累计同比1西安开元商城1680747.30%12406816.10%2民生百货大楼768919.50%63148-5.40%3西安爱家商贸有限公司5315-48806-4西安国美电器4820-49011-5西安秋林公司456221.40%34563-8.10%6家世界购物广场（莲

75、湖店）3998-11.02%36763-14.00%7世纪金花购物广场375629.34%3303625.02%8纺织商业大厦9889.40%82739.50%9唐城百货大厦932.111.30%7332124.40%10西安太白商业大厦918-48.40%12285-28.50%11中大国际大厦有限公司774-6391-12北大街百货商场4930.60%3581-23.50%13西安民生国贸购物中心454-3436-西安市零售企业销售排名（2003年11月）单位：万元名次名 称本 月同比累计累计同比1西安开元商城1455835.90%13862617.90%2民生百货大楼790040.10%

76、71048-1.80%3西安国美电器4673-53684-4西安爱家商贸有限公司4391-46245-5西安秋林公司4219350.20%387820.60%6家世界购物广场（莲湖店）38355.94%40599-12.41%7世纪金花购物广场346519.57%3650124.48%8纺织商业大厦817-17.20%90906.40%9西安太白商业大厦76519.50%13050-26.80%10唐城百货大厦687-15.00%801996.70%11西安民生国贸购物中心567-4587-12北大街百货商场428-7.40%4009-22.10%在这其中以开元商城、民生百货大楼、世纪金华购物

77、中心三家大型商场对本项目的竞争威胁最大，下面着重对这三家商场的各项指标及情况做以具体分析:（一）开元商城简介及经营概况(1)简介竞争者名称开元商城公司性质有限责任公司所在位置钟楼南侧经营定位门为百姓开、服务工薪层营业面积80000平方米营业时间平日:9:30-20:30 节假日:9:00-21:00经营范围服饰、皮具、化妆品、珠宝、大小家电、超市经营特色品类全、档次中下服务特色三大承诺 八大服务西安开元商城地处我市中心繁华地段钟鼓楼东南角，是一座具有商品配送，电子商务、超市等多种功能的大型现代化百货零售商城。是西安解放集团股份公司投资控股的子公司，注册资本1亿元人民币，控股比例85%。开元商城

78、建筑面积103，000平方米，营业面积60，000平方米，经营范围为购物、房地产开发，物业租赁和管理。 商品结构化妆品美依娜多、丸美、诗芬、莹朴、威露士、开米、得力邦、简氏、高丝、小护士、玉丽、丁家宜、奥兰雪、旁氏、伊丝丽、安尚秀、蝶装、清妃、姗拉娜、大宝、曼诗贝单、羽西、欧莱雅、菲迪诗、美宝莲、玉兰油、up2u、佰草集、伊贝佳、温雅、梦的妮、宝丽姿、雅芳、红地球、圣梦、纪凡稀、古奇、沙娃蒂妮、BOSS、力士、舒蕾、润持珠宝饰品欧罗普、老店黄金、维玛诗、周大生、老凤祥、明牌、戴梦得、瑞福达、英黄珠宝、曼德琳、恒生、洪福、卡瑞博家电快意通、文曲星、佳能、菲利浦、三星、松下、柯达、海信、七喜、方正

79、、爱普生、同方、海儿、东芝、容声、新飞、西门子、三菱、美菱、格力、美的、小天鹅、伊莱克斯、春兰、三洋、新科、乐华、万利达、索尼、爱得乐、金正、步步高、小霸王、金州、夏普、NPC、丽声、奇声、山水、北欧之声、安桥、TCL、夏新、康佳手表飞亚达、罗梵迪诺、天王、依波、梅花、奥华仕、卡西欧、罗西尼、英纳格、瓦斯针、西铁城、劳力士、浪琴、雷达、天梭、帝、精工、天霸箱包李宁、梦特娇、黄冠、卡帝乐、POLO、朗力、圣大宝罗、袋鼠、啄木鸟、沙弛、卓凡尼华伦天奴男装老爷车、利郎、康柰、爱都、永新、佳龙、七彩马、秋艳、凯撒龙、乔顿、袋鼠、鳄鱼恤、百先得、古柏、乔登、九牧王、萨尔雷斯、意梵宝旗、尼诺里拉、虎都、法

80、伦伯格、精益、七匹狼、恺撒、皮特丹顿、昂斯、雅戈尔、洛兹、美国苹果、报喜鸟、庄吉、夏蒙、罗蒙、联邦圣罗兰、皇家圣宝罗、雄、威铭、班赛而、莱斯马、威尔卡木、弗里曼、群豪、波司登、罗茜奥、龙达飞、企鹅、雄、威铭、班赛尔、莱斯马、威而卡木、弗里曼、群豪、波司登、罗茜奥、龙达飞、企鹅、雄娇、雪中飞、耶亚诺、FOMOCE、金盾、希尼亚、斯得亚、黑山岛、皮尔丹顿、j金万利、昂迈、华伦华帝、绅贵、博斯里拉、路易诗兰、毕加索、花花公子、澳伦多兰、圣人梦、聚梦、恒源祥、北极鸥、USPOLO、培罗成、翩翩君子、衫衫、金利来、圣大保罗、稀尔顿、太子龙、迪雅斯丹、李宁、耐克、阿迪达斯、锐步、日高、格仑堡、第五街、威鹏

81、、波顿女装戴安芬、爱慕、曼妮芬、安莉芳、古今、婷美、桑扶兰、思葳雅、康妮佳、秋鹿、达而丽、恺撒、KGG、阿曼琪、瑞和菲玛、京友、欧斯婷、怡佳咏、宗洋、乙佰乙纳、秋水伊人、名莎、衡韵、紫罗藤、适时雅集、迪拉亚、欧宝、金依台、依扬、影儿、花季雨、依谷、乔伦、迪贝丝、卡蒙迪、绿宾、玫而美、佩柏莱坦、倬维、米茜尔、玫姿、白领风采、贝蕾、红人、嘉日隆、依梦、东方雪、巴洛克、珂曼、敦奴、APRING、梦依文、蓝地、好心情、百斯盾、蒙娜、碧嘉丽、美尔登、艾丝、伊丽佳人、斯尔丽、七巧、IER、贵怡人、丽蓓尔、诺琪、华鑫、蕾朵、新思路、雅琪、三味、手拉手、梦燕、恒源祥、秋凝、凯萨蒙、贝菲尔、佐尔美、爱之如、名典

82、屋、贝娜恒阳、奔彪、罗得兰斯、雅子、皮具皮鞋百丽、千百度、美国苹果、天美意、花伦天奴、露迪、卡美多、亨利格兰、漂亮宝贝、康莉、没、梵诗蒂娜、百思图、鞋匠世家、莱斯佩斯、达芙妮、森达、富贵鸟、登云、得赛帝伦、红蜻蜓、万里马、AAA、康奥、意尔康、亨达、沙弛、皮卡、华伦世家、苹果、卡帝乐鳄鱼、花花公子、古柏、梦特娇、圣大保罗、凯撒、鳄鱼恤童品天彩、安柏易儿、巴拉巴拉、帕可婴、雅多、蓓蒂蓓拉、哒滴哒、贝贝狗、好孩子、水孩子、安奈尔、派克兰帝、小猪班纳、ABC、鳄鱼仔、米奇妙、海辰贝贝、傲派、西瓜太郎、生肖王、南瓜芽、乔洛小熊、杉杉、卡洛贝儿、旺乐高、米奇小队友楼层品类一层超市、小家电、烟酒名茶、滋补

83、品、工艺品二层鞋、珠宝、名表、箱宝三层家电、手机、化妆护肤品四层男装、男士服饰品、羊绒、羊毛衫裤、棉毛内衣五层女士时装、女士内衣、睡衣、健美中心六层童装、童品、学生用品、床上用品、男女休闲装、运动服饰、纺织面料、儿童乐园、图书七楼时尚广场楼层分布销售情况名称2002年12月去年同期同比累计去年累计累计同比西安开元商城14519984447。50%1321207932366。60%名称2003年8月去年同期同比累计去年累计累计同比西安开元商城115699697。419。30%958188532。212。30%从上表中可明显看出开元商城2003年度较2002年度销售增长速度出现了明显的下滑趋势，这

84、主要跟各类专业店、批发市场的出现以及金花、百盛等大型商场的日益成长有教大关系。(3)客流分析通过观察法对开元东门口进出的客流调查，情况如下表所示:日期统计时段天气进出人次统计男女合计总人次18岁以下18-35岁35岁以上18岁以下18-35岁35岁以上10月25日(周六)10:4011。:00晴(920，无风)581753501816810987814:0014:20401202393928613085417:4518:0549972431123872710今天不同年龄人次进出总计40431078022880187019030855367156不同年龄段进出人次合计占比7。1%16。1%34。

85、1%2。7%28。3%12。7%100%上表合计人数用加权平均法计算:每日进入项目所在地的步行人流量按时段从9:00-20:00共11小时测算，再乘以出入口数及其客流目测比例。)如上表所示35岁以上的男性顾客占到多数，同时具有人群中具有消费能力的各类消费群均在其客群中占有相当的比例，是开元服务大众经营理念的充分反映，同时反映出开元的主力品类应是以大小家电为代表的男性顾客敏感度较高的，也是低毛利率的商品。(4)优劣势分析1) 优势:A。位置优、面积大开元商城位处西安市核心商圈钟楼商圈的腹地，位置属全市最佳。商场大门前有数十条公交线路经过并通向全市各个区域，交通条件是其它商场所无法比拟的。同时开元

86、商城8万平方米的经营面积也是全市首屈一指的，是其实现做大做强目标有利保证，并是其在向多业态并存的多元化方向迈进的坚实基础。B。拥有雄厚的经济实力及一定的商业品牌价值 开元商城作为上市公司具有极强的融资能力，作为市内最具规模的商业企业有着每年十几亿的销售额充分的资金积累，这些因素构筑了开元商城强大的资金实力。1996年6月开元一期开业后，开元凭借其优越的位置及规模上的优势，在很短的时间内使钟楼商圈取代以民生为代表的解放路商圈成为西安市的第一商业中心，同时也取代了民生的西安商业领头羊的地位，使其品牌价值得到了极大的提高。C。消费者认知度高开元商城通过开展以“大件商品80公里免费送货、不满意便退货、

87、有偿捉假”三大承诺及“环境服务、咨询服务、规范服务、送货服务、维修服务、会员服务、维权服务、保险服务”八大服务为主的金牌服务活动在全市乃至周边县市广大消费者中树立了极高的品牌认知度。在一定程度上成为广大工薪阶层购物的首选。D。管理层的经营思路的转变20022003年开元商城在咸阳、宝鸡等周边县市开设分店、设立手机大卖场、建立以国际品牌为主的时尚广场等一系列举动，表明了开元经营思路的重大转变，是开元商城由传统百货店迈进向具有连锁经营及高档化、品牌化、国际化等新特征的现代百货店转变的第一步。同时提出用3年时间使开元商城从低档次竞争中脱颖而出，完成向服务白领阶层的，西部规模最大、环境最美、服务最优集

88、购物休闲为一体的现代化大型百货零售商场的重大转变。2)劣势A。商品品类繁冗、经营侧重点不突出开元商城由于其较大的经营面积及在向休闲、娱乐等多业态形式上发展的速度较慢等原因，造成了其至今仍停留在老百货大而全的商品结构上。商品品类的过于全面，导致了其经营侧重点不突出，无法发挥错位经营的优势来面对日益加剧的多业态重围而陷入以价格战为代表的低层次商业运作的泥沼之中。B。长期以来的中低端商品结构为今后的发展带来不利影响开元商城自开业以来一直秉承“门为百姓开，服务工薪层”的客户定位，随着市场经济的发展，以此相应的低端商品结构和服务水准已不能适应市场的变迁，以及广大消费者对商品的高品质诉求相适应。开元商城监

89、守7年的客户定位使其企业形象在消费者及商品厂商中形成了深刻的影射，这对其今后向高端市场转型过程中，在消费者、厂商认同方面将带来巨大的阻碍。（二）世纪金花购物中心简介及经营概况(1)简介竞争者名称世纪金花购物中心公司性质民营所在位置钟楼北侧西大街1号钟鼓楼广场经营定位面向高新白领阶层营业面积15000平方米营业时间9:3021:00经营范围服饰、化妆品、珠宝、小家电、进口休闲食品、美食经营特色时尚化、国际化服务特色首问责任制、VIP会员服务、残疾人专用购物通道世纪金华购物中心是由金花企业集团投资3。2亿元兴建的集休闲、娱乐、购物为一体，以经营高档品牌商品为主的大型商贸企业，它位于西安市中心的钟鼓

90、楼广场。其商业建筑面积为31，386平方米，另附380平方米的地面停车场，购物中心现有员工1，576人，1998年5月18日世纪金花购物中心正式建成营业，购物中心现有员工1，576人，1998年5月18日世纪金花购物中心正式建成营业，购物中心定位于社会中、高层消费群体、坚持走品牌经营之路。 (2)经营情况1)商品结构化妆品兰蔻、雅诗兰黛、CD、SK、香奈儿、伊丽莎白雅顿、雅诗兰黛、资生堂、娇兰、贝佳斯、H2O、欧莱雅、欧珀莱、ZA、羽西、美宝莲、UP2U、露华浓、红地球、葆帝兰珠宝名表饰品谢瑞麟、周大福、六福、周生生、浪琴、雷达、欧米茄、帝鸵、天梭、梅花、英纳格、劳力士、施华洛世奇、ALEX

91、ANDER、GOEBEL、马克罗茜、范思哲、GUCCI、CK、宝姿、卡连芳精品万宝龙、LANCEL、BALLY小家电飞利浦、博郎、快意宝、JAMO、安桥、JVC、SONY、松下、伊莱克斯、三星、CAV、德龙、伟嘉、伊芙丽丝、尊宝、奥林巴斯、好运达男装古杰师、斯卡图、里奥、ESPRIT、诺夫莱乐、浪肯、圣宝龙、良维高、马克华菲、德赛、鄂尔多斯、雅格狮丹、都彭、杰尼亚、登喜路、奥德臣、宝姿、雅狮威、皮尔卡丹、诺帝卡、爵士丹尼、法国鳄鱼、DERBOLO、LEE、BOSS、KENT GURWEN、CANALI、MONSIEUR GIEVES、VEDELURE、LANVIN、CORDIER GIEVES

92、、HAWKES运动李宁、耐克、阿迪达斯、锐步、JANSPORT、日高女装COZZI、子苞米、SPRIT、真美诗、马克张、EPISODE、AHNSIL、WOLFORD、柯利亚诺、雅迪斯、凡希爱、朗姿、潘蜜拉、雪歌、MISSK、菲杰、迪可、ONLY VREOMODA、百图、应大、E+、汉帛、慕诗、I、放肆、范怡文、德诗、例外、欧时力、FASHIONSHOW、TB2SANON、爱慕、华歌儿、黛安芬、曼妮花、欧瑞奥斯卡尔皮具雅仕、RIZ、真美诗、汤普葛罗、莱尔斯丹、华伦天奴、露迪、VIA SPIGA、GOLDENWALTZ、SKAP、ACHETTE、爵根士、其乐、IHNIU、AIGNER、依莉莎、卡连

93、劳、高美高、迪桑娜、FION、GALADAY童装童品巴步豆、小猪班纳、安奈尔、彼得兔、常春藤、丽婴房、ELLE、BK、好孩子童车、NUK、艾比熊、派克兰帝、米奇妙床品恐龙纺织、FARNESE、PERI、TEMPUR2）楼层分布楼层品类一层化妆品、童装、男女正装、美食、珠宝、皮鞋皮具、饰品负一层超市、小家电、男女时装、餐厅、运动3）销售分析名称2002年12月去年同期同比累计去年累计累计同比世纪金花40833324228%3340532346327%2003年8月去年同期同比累计去年累计累计同比世纪金花419738171从上表中可看出金花截止2003年8月的累计销售已达到2002年全年销售的11

94、4%，表明金花经过四年的发展和市场培育，已拥有了相对较为稳定的客群，从而进入了高速发展期。（3）客流分析经过用观察法对金花门口进出的客流调查，情况如下表所示：日期统计时段天气进出人次统计男女合计总人次10月25日（星期六）11：2011：4013：3013：5016：5517：15晴（920，无风）18岁以下1835岁35岁以上18岁以下1835岁35岁以上268376371301134651310183331481024801611215031205123637不同年龄段进入人次合计9495105533017428332583127290不同年龄段进入人次合计占比35%187%195%64%

95、305%214%100%如上表所示1 8岁以上的女顾客占到大多数，同时人群中最具消费能力35岁以上女性消费群其客群占有相当的比例，同时反映出金花的主力品类应是高档服饰、化妆品。（4）优劣势分析1） 优势A 位置佳、硬件设备过硬世纪金花购物中心与开元同处于钟楼商圈的腹地，地理位置极佳。世纪金花自开业一直立足于高档化、国际化的经营路线，这使其自身在店内装修、店堂布置、设施设备等硬件方面一直保持较大的投入及较高的标准。B 品牌服装有杰尼亚、BOSS、登喜路、都彭、纪梵希、奥德臣等；化妆品有香奈尔、雅诗兰黛、资生堂、CD、兰蔻、SK-等；饰品有万宝龙、劳力士、帝舵等近60个世界顶级品牌以及香港周生生、

96、周大福、谢瑞麟等近百个世界知名品牌以及近万种国内著名名牌商品，被誉为经典商品的购物天堂。C 经营理念在服务上，世纪金花将酒店式管理运用于繁杂多变的商业系统，成为其创新和特长，商场内设有会员中心，超市实行无障碍购物；在经营上，世纪金花推出主题营销、变传统的物物交易为文化交流，注重发掘各类商品的文化内涵，积极塑造一种文化氛围。因此，世纪金花以其高雅的购物环境、优良的服务水准和先进的企业管理赢得了广大消费者的肯定。2） 劣势A 面积小世纪金花15000平米的经营面积，在一定程度上限制了其商品的品类及拥有品牌数量，同时也使世纪金花的顾客群被限定在一个较为狭窄的范围内。相应的降低了其面对竞争的应对力和今

97、后的发展空间。B 外部环境不匹配世纪金花做为高档时尚店其处于市中心的地理位置在为其带较大客流的同时，停车场面积较小，交通拥挤及内部宽松优雅的购物环境，与外部市中心和喧闹形成的较大反差，使其对主要客群白领阶层的吸引力有所影响。（三）民生百货大楼简介及经营概况（1） 简介竞争者名称民生百货大楼公司性质国营股份公司所在位置解放路103号经营定位面向小康家庭营业面积63000平方米营业时间9：3021：00经营范围服饰、化妆、珠宝、大小家电、超市经营特色品类全、档次中等服务特色不满意就退换、电话购物距项目距离2500米西安民生集团股份有限公司总部位于西安市繁华商业街解放路中段，是全国十大百货商店贸易联

98、合会成员单位之一。公司前身成立于1959年9月，1992年5月由原民生百货大楼发起改组为股份有限公司，1994年1月公司股票在深圳证券交易所挂牌上市。公司现有员工3500余人，总资产10亿余元，年销售（营业收入）10亿元以上，经营面积6。3万平方米，总物业面积13万平方米。（2） 经营情况1） 商品结构化妆品艾文莉、欧莱雅、欧珀莱、ZA、羽西、美宝莲、玉兰油、嘉娜宝、郑明明、美伊娜多、UP2U、高姿、安尚秀、丸美、贝丽丝、梦的妮、欧美雅、圣梦、清妃、NB、赛维芦荟、旁氏、玉丽、柔迪、大宝、美加净、吉列、姗拉娜、小护士、丁家宜、诗碧、乐斯高、娥佩兰、雅芳皮鞋策乐、卡文、巴黎世家、ECCO、索妮蒂

99、娜、卡佛儿、雪莉、尊贵、华伦苹果、意而康、万里马、波派、老美华、日顺皇、骆驼、路伴、金利来、卡帝乐鳄鱼、木林森、CD、凯撒、伦敦。保罗、派洛克、名仕、天美意、沙驰、古柏、苹果、AAA、美国苹果、皮尔卡丹、鳄鱼恤、袋鼠、登云、万里、红蜻蜓、富贵鸟、森达、科而士、奥康、卡轩丽娜、华伦世家、百思图、莱斯佩斯、罗蜜瑞姿、捷曦、曼仙尼、诗思、百丽、梵诗帝娜、千百百度、星期六、亨利格兰、CHCH、百斯敦、爱丽丝、卡美多、哈森、达芙妮、冰女人、康莉、华伦天奴。露迪珠宝名表谢瑞麟、戴梦得、老凤祥、顶一、大雄、洪福、明牌、兆亮、六福、皇宝、老城隍庙、鹰皇、瑞恩、L。E、周大生、金钥福、欧罗普、吉而瑞、东方玉人、

100、卡帝尼、浪琴、雷达、欧米茄、帝舵、天梭、梅花、英纳格、劳力士、伯纳、依度、摩凡佗、精工、GUSSE、SWATCH、卡西欧、拜戈、罗马、西铁城、罗西尼、诺贝尔、威赛世、飞亚达、绅仕、天霸、海霸、北极星、依波、绿丹尼、东方、柔曼、米纳、依波路小家电先锋、艾美诗、史密斯、阿里斯顿、美的、德意、意米斯、法贝、万家乐、神州、飞利浦、帅康、普田、樱奇、兰勋章、亚都、松下、创而特、安必信、奥普、小鸭、博朗、比力奇、东方神大家电海尔、TCL、海信、惠尔普、格兰仕、小鸭、小天鹅、松下、新飞、科龙、创维、新科、日立、西门子、长虹、东芝、万和、伊莱克斯、澳柯玛、三菱、美菱、三洋、君悦、惠威、三星、LG、湖山、山水、

101、奥奇、CAV、时尚元素、金正、爱浪、步步高、先科、上广电、威莱男装夏蒙、皮特丹顿、路易诗兰、里奇波士、威明、群豪、恒源祥、斯蒂文、法兰诗顿、富绅、红豆、琴曼、皮尔卡丹、沙驰、金利来、利丹王、依文、金盾、雄、威铭、老爷车、啄木鸟、耶亚诺、威可多、利郎、仕奇、杉杉、法派、罗蒙、雅戈尔、圣人梦、胜龙、杰蒂、丹大杰尼、米盖尔、古柏、迪柯尼、堡尼、巴黎世家、伦敦雾、金鳄、与狼共舞、观塔、九牧王、虎都、日驰尼、波司登、第五街、浪肯、马克华菲、X-FIRE、七匹狼、皇家圣保罗、袋鼠、萨尔雷斯、凯撒、群豪、共豪、培托、雷诺、杰斯曼尼、门令、狮威鲤、洛兹、步森、百圣鸟、金万利、亭宜、老人头、美国苹果、过路人、苏

102、飞、德尊、班尊、尼诺里拉、鳄鱼恤、梦特娇、乔登、迪迪公子、茵宝、美津浓、耐克、阿迪达斯、李宁、威鹏、波顿、比利、金莱克、百事、安踏、背靠背、别克、康威、双星女装黎姿、POZO、适时雅集、银梦娇、娜尔思、撒尔曼尔、雅莹、凯撒、恒阳、东方夫人、裘丽、秀柏、应大、欧丝婷、影儿、爱特爱、掂、艾格、EV、玛丽诺思、思琳尔、巧帛、KAKO、杰西、银珠、爱尔曼、阿桑娜、丽琪、妍琳、0141、菲依尼尼、曼亚奴、JPR SPRIT、淑女屋、A&D、天意、青稞、璞玉、紫藤罗、哈德利、威兰西、迪亚拉、三川、天恩、依恋、ELLE、IIMK、TOMO、艾格、拉柏家雅、天玖王、木真了、蕾朵、芭路纳、七巧、傲狮、时韵、慕柯

103、丝、福太太、贵夫人、元田、CHIYOKO、斯尔丽、米兰、汉帛、诺亚歌、米兰诺、嘉日隆、鸣笛、玖姿、纤、碧莲、云裳服饰、诺和、天马、伊玖柯、艾丝、安秀、太和、艾格维诗、美梦达晨龙、潘蜜拉、马赛弗、名典屋、阿曼琪、爱玛、美而玫、欧季、滕氏、东方仙玛、利德尔、华鑫、圣轩尼、佩柏莱坦、南娜特、恒地、好心情、森德曼、爱慕、古今、曼妮芬、黛安芬、安莉芳、蕴尔芬、婷美、达吉斯、桑扶兰、奇丽尔、赛乐、鳄鱼、小护士、猫人、梦依诗、浩沙、秋鹿、欧迪芬、伊丝芬、棉花堡、康妮雅、顶呱呱、南极人、36度伴、纤丝鸟、海林舒雅、A&B、豪门、高科暖卡、朵彩、丽乃謦、恒源祥、雪龙人、天之锦、帕兰朵皮具鳄鱼恤、美国苹果、LAP

104、AGAYO、华伦天奴。露迪、皮尔卡丹、梦特娇、迪桑娜、金利来、圣大保罗、红蚂蚁、李宁、卓凡尼华伦天奴、皇冠、新秀丽、ADIDAS、祖奴、丝利安、法兰奴、马萨克、迪卡龙、哈根德斯童品好孩子、派克兰帝、生肖王、安奈尔、信达、迪士尼、巴布豆、贝亲、米奇、仙童、旺尔高、亲子乐园、奥特曼、斯乃纳、彩威、可可鸭、天彩、真够酷、小猪班纳、史奴比、米奇小队友、水孩、维欧佩尔、春芽子、芝麻开门、BOBDOG、西瓜太郎、酷狗羊绒大帝、比琪、糜老大、袋鼠、水晶狐狸、冬候鸟、威克赛、开开、南极人、华伦天奴、靓妞、梦特娇、鄂尔多斯、秋寒、澳羊一族、群工、皮皮狗、纬尔飞、欧宝、恒源祥、百纯帝高、帕罗、天山、雪莲、阿尔巴斯

105、、圣雪绒、珍贝、鹿王2） 楼层分布楼层品类负一层超市一层珠宝首饰、化妆品、名表、皮鞋、眼镜、烟酒名茶、滋补品二层羊绒、内衣、应季、床上用品、布艺、童装、皮具三层女装四层男装五层大小家电六层家居广场3） 销售分析名称2002年12月去年同期同比累计去年累计累计同比民生百货80417068138%8040891319-11。9%2003年8月去年同期同比累计去年累计累计同比民生百货626365765%451675569-19。3%从上表中可看出民生百货大楼由市场主导地位被取代，竞争日益激烈以及自身转型较慢等诸多因素，导致销售连年下滑，市场占有率逐年下降。（3） 客流分析经过用观察法对民生门口的客流

106、调查，情况如下表所示：日期统计时段天气进出人次统计男女合计总人次10月25日（星期六）晴（920，无风）18岁以下1835岁35岁以上18岁以下1835岁35岁以上10：3010：502117095441294950814：3014：5023166134461949365617：0517：3517101692019089486不同年龄段进入人次合计21051507710281379517699828057237不同年龄段进入人次合计占比3。7%26。3%18%6。6%30。9%14。5%100%如上表所示，18-35以上的女顾客占到多数，同时具有人群中具有消费能力的各类消费群均在其客群中占有相

107、当的比例，是民生服务大众经营理念的充分反映，同时反映出民生的主力品类应是以女服饰、化妆品为代表的。（4）优劣势分析1）优势A面积大、有多业态经营的经验民生百货大楼130000平米的物业面积，成功引入民生故事村歌城的经验使民生百货大楼，在今后向SHOPPING MALL购物中心的发展道路上，拥有了其它企业所无法比拟的优势。B具有44年的品牌历史、商誉较高、中老年顾客回顾率较高民生百货大楼40余年的百货业主导地位，及业已形成的国有老字号的历史，在消费者中留下了极高的商愈及影响，在消费者尤其是中老年人群中拥有一定数量的忠实顾客。C改组后的转变及发展前景较好重组后的民生集团将引进现代管理体制和经营机制

108、；海航集团将以航空上下游产业链的优势支持民生集团发展主业，并拓展房地产和旅游业，为民生集团搭建一个全新的发展平台，把民生集团打造成中国商业企业中的“沃而玛”。民生通过装修改造引入30%的新品，同时把不符合商场定位的商品清除出去，提升了民生的品牌档次。 2）劣势：A随着民生百货大楼的商业主导地位被取代，导致西安市商业中心由解放路转向东大街钟楼地带，由此带来的客流减少，交通及相关配套设施的相对滞后，直接引发了民生竞争力的减弱导致了销售的下滑，并对民生今后的发展带来不利的影响。B国营体制 民生百货大楼作为国有控股公司，一方面拥有大量自营员工，在员工管理、大龄员工的更替等方面缺乏灵活性，同时加大了运营

109、中的人力资源成本，大量退休员工更是企业较大的负担；另一方面政府行为在管理中的干涉导致企业自主经营权的减弱。三、西安市经济、人口、消费水平状况人口指标总人口(万人)市区人口(万人)男女比例人口自然增长率人口密度(人/平方公里)家庭户数(万元)702.59497.381.053.23498.22191经济商情国内生产总值(亿元)社会消费品零售总额(亿元)百货零售业零售总额(亿元)832.5409.450.0789职工年平均工资(元)城镇居民人均可支配收入(元)城镇居民人均消费性支出(元)62307183.546419.21城镇居民储蓄存款余额(亿元)居民消费价格指数商品零售价格指数988.0411

110、5.6115交通环境铁运客运量(万人)2130汽运客运量(万人)8266空运客运量(万人)8.24货运量(万吨)3101货运量(万吨)7082货运量(万吨)360.1文化旅游年度接待旅游人数(万人)旅游业收入(亿元)2002年1984.1131（一）西安市居民消费情况一览表项目2002年人均实际支出居民消费价格指数金额（元）比上年增长%食品2205.38-0.398.6衣着540.520住房783.560.6设备用品和服务467.36-1.8医疗保健535.52-4.9交通通讯567.96-1.8娱乐教育和文化服务1126.68-3.4（二）西安市各区县从业人员平均工资统计表 单位：元区县合计

111、在职职工平均工资城镇居民储蓄存款余额(亿元)城镇居民人均消费性支出(元)国有经济集体经济其他经济全市98761074963198596988.044434.33市区107071197563559612新城1116914594567614791碑林1134013003638110408莲湖1053513761622313316霸桥1111911999684715000未央14341154356405雁塔142631783879046889长安8711924057577980（三）西安市零售、餐饮网点从业人员及经济情况名称200020012002社会消费品零售总额（亿元）328.47365.93409.39批发零售网点（个）104321105948109035餐饮网点（个）总额275312821929219网点从业人员营业收入营业成本正餐72343660190651.939639.7快餐873302186047849.6其他餐饮21898100720餐饮业从业人数（人）124988128738140632