城市商业综合体项目的风险规避研究报告（15页）.doc
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城市商业综合体项目的风险规避研究报告（15页）.doc
1、我国城市商业综合体项目的风险规避研究我国城市商业综合体项目的风险规避研究 以“绿城温州鹿城广场项目”为例 一. 大型城市综合体在我国的发展 1. 激变时代我国城市建设开发的一个重要趋势 “中国的城市化与美国的高科技发展将是深刻影响 21 世纪人类发展的两大主题” ， 从 1990 年到 2010 年，我国的城市化从 18.96%将提高到 45%以上 ，这一迅猛进程使城市建设开发 进入一个激变时代，要求紧凑型、节约型城市的合理解决方案，涵盖房地产全部开发链的城 市综合体业态（City Mall）正是这一发展阶段的特定产物。它实现了将城市运营、区域运营 与泛地产有机结合的区域性综合，已成为当前我国
2、城市开发的重要趋势之一。 城市综合体，具体指都市中的居住、商务办公、出行购物、文化娱乐、社交游憩等各种城市 物业功能复合、相互作用、互为价值链空间的高度集约型街区群体。它通过街区实现与外部 城市空间的有机结合，并与交通系统有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展城市的空 间价值 。 2. 当前我国城市综合体项目的发展及其面临的风险 （1）我国城市综合体项目发展的两面性 十多年来， 我国城市综合体项目对带动城市经济和提升城市的形象品质起到一定作用， 香港 铜锣湾时代广场、北京华茂中心、深圳的华润万象城、上海恒隆广场等地标项目已成为一张 张耀眼的城市名片。 然而并非所有的城市综合体都能带动区域经济
3、。 作为一种城市价值系统的运营模式， 大型城 市综合体资源配置的综合性，开发技术和投资决策的复杂性远远高于单纯地产或房产开发， 意味着综合体开发必然承受巨大风险。区域经济环境把握不到位、行业市场环境巨变、项目 规划定位失误、资金链断裂、开发商经营操盘能力不足、后期运营不利，诸如此类等等 因素造成几乎每个城市都有综合体的失败案例。综合体开发对区域资源的配置具有不可逆 性； 因此失败造成的不仅仅是项目本身的损失和开发企业的重创， 而且影响到整个区域系统 发展的进程和秩序，很多城市为此付出了巨大的代价。 （2）影响我国综合体项目开发的重要风险因素 影响综合体项目成功与否的重要风险因素来自于两大方面， 一方面是对区域环境开发条件的 要求，包括城市综合经济能力、地段、交通、商圈等；另一方面是对开发商的要求，包括资 金实力、开发节奏、配套资源、人才团队、经营能力以及项目风险承受能力等 。 当前，我国北
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