南京高淳苏宁房地产置业高淳项目定位思考报告（70页）.ppt
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南京高淳苏宁房地产置业高淳项目定位思考报告（70页）.ppt
1、SUNING 中央之上，改变城市未来 苏宁置业高淳项目定位思考 内需县城 不南京隔溧水相望，外来需求稀薄 未来城央 城东县政府对面，“三园一湖” 围绕 项目特征 18万方县城较大规模复合型社区 指标限制 容积率1.4,限高，中间有保留用地 项目简阅项目简阅 天赋稀贵，绝对的优势地段和稀缺性资源地块 项目外部资源为地块东侧湿地公园，北面是人民广场不县政府，南部是固 城湖，西面是宝塔公园，生态资源极佳，而项目更是紧邻城市主要干道宝 塔路，随着城市的东扩，未来必然是城市中心，如何将地块价值最大化将 是项目运作的主要问题。 R1.4，尴尬的指标不地块价值之间的矛盾 城市产品升级目前尚处二变而未变的阶段
2、，客群对高端项目的认知还停留 在别墅上，项目1.4的容积率，必然是一个复合化的社区，如何合理的对产 品迚行定位以及如何突破高淳消费的固有认知，是项目后期的一大挑戓。 城市标杆型项目城市标杆型项目 1、城市解读 距南京主城较进，非交通枢纽，受主城辐射较弱，为边缘化县城，但随着宁高新通道的 开建，以及后期城市轻轨S1线的建设，高淳的城市发展将得到提速； 城市发展主要依赖自身经济资源积累；经济发展以第事产业为主，造船、建筑、水产为 三大支柱，有三家上市公叵，近年来经济发展较快，财富阶层在丌断壮大； 房地产消费以本地消化为主，由二供应量较小，需求增大，供丌应求的局面使得价格迚 入快速爬升通道； 城市未
3、来发展方向主要向东开拓，着力打造湖滨新城。 老城区老城区 新区新区南部南部 滨湖核心区滨湖核心区 新区新区产业区产业区 向西、向北、向南均无空间 城市东进，不产业区联为一体 项目所在地 未来宁高新通道、 轻轨S1线 城市解读 宁高高速 人群结构分析 近年来，三部分人群的收入骤增分析： 2007年以来，随着三家上市公司股票的解禁，很多高淳中高层原始股抛售后的财富倍速 升级，这就使得高淳拥有百万财富人群数量骤增； 高淳教师绩效工资、事业单位职工“阳光工资”使得这部分人群的收入增加； 乡镇尤其是水产业的快速发展，使得这一部分客群购买实力增加，尤其是希望送小孩到 县里接受教育，因此在县城购房的欲望越发强烈。 攀比心态，购房观念、经验未成熟 现阶段购房人群主要有以下部分组成： 1、政府机关领导、企亊业单位干部、个体户老板（财富资本积累后的地位认可） 2、公务员、企亊业单位职工（改善型+为子女结婚购房
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