1、五洲商业广场营销策划方案 项目检视 （一）项目深度分析 整体市场状况 沈阳商业经过历史的发展，在购物模式、竞争格局以及消费者观念变化方面呈现以下特点。 1.传统百货与新兴商业形成新的竞争格局。 沈阳商业正处于一个新的发展时期，传统百货（如中兴、联营公司）努力通过改造购物环境 增强竞争实力，巩固商业地位；同时大量外来百货和超市进入沈阳，如大连大商集团友谊商 场，盘锦兴隆大家庭、沃尔马、家乐福、乐购等相继进驻沈阳，加入竞争行列，形成了传统 百货与新兴商业形式并存的商业局面。 2.人们 消费观念已经逐渐发生变化。 先进的商业经济模式给沈阳人民带来了生活和消费观念的变革，消费者正从单纯的购物行为 向集
2、购物、娱乐、餐饮、观光、旅游等多功能为一体的一站式消费模式转变。追求舒适的购 物环境和全新消费体验逐渐成为沈阳人的消费趋势。 3.以中街、太原街为商业中心逐渐向周边区域发展 政府对城市建设布局的重新规划，促进沈阳商业市场的进一步发展。整体规划的重心是通过 太原街和中街两大商业街的改造及重新定位，提高其商业的辐射力，从而带动周边区域商业 的发展。 4.商场业态结构比例不合理，不能满足人们的消费需求。 目前，在沈阳大多数商场中，业态比例不平衡，业态分布主要以购物为主，休闲、餐饮、娱 乐产业相对比例较少，甚至没有；但随着当地人们生活水平的不断提高，其不合理的业态分 布已经不能满足人们对休闲、娱乐、餐
3、饮的需求。 5、规划中的商用物业市场供应量不断增大 随着经济的发展，以及沈阳“金廊”工程的进行，房地产迅速发展，特别是城市中心的商业 物业发展极快，使得沈阳的商业竞争越来越激烈。 （二）目标群体 投资者 投资者分析： 在经过沈阳前期一系列的商业项目开后，沈阳的商业投资者已经脱离了“投资饥渴症”，从 整个市场的“没铺可买”过渡到“选铺买”，投资者对商业项目的投资逐渐理性，同时在市 场的引导下，已经具备一定的专业投资知识。商业氛围、交通条件、经营特色已经成为投资 者最看重的三个因素。商圈的聚集效应、商气浓不浓、有没有培育商业气氛的潜力都将成为 影响投资者的首要因素。同时便利的交通以及店铺有无经营特色都是决定投资者是否成功的 因素。现有的商业投资者有两种： 专业投资者：有较成熟心态，对投资有一定的经验，这种投资者具有雄厚的资金和商业背景， 较为理性，他们最为关注的就是地块的经营规划和具体售价。本
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