1、前十大的开发商拿地的十六种模式前十大的开发商拿地的十六种模式 1.招、拍、挂 最规范的拿地方式：出让土地一方为国家，没有仸何税费，拿地一方，可以支付 的所有款项迚入企业所得税和土地增值税成本，没有仸何争议。 问题1：土地闲置费问题。 （国税函【2010】220号、国税发【2009】31号） 问题2：契税问题。财税【2004】134号、国税函【2009】603号（一级开发情 况下出现的问题） 问题3：考虑拿地的主体问题；例如，签订土地转让框架协议的可以是母公司， 如果是最后签订协议，一定是项目公司。否则，土地再转让到项目公司，税收问 题很严重。 问题4：返还的土地出让金问题。财税【2009】15
2、1号、财税【2009】87号文 件。例如，某公司5亿元拍下了土地，政府又返还了2亿元土地出让金。 思考：如果是直接减免的土地出让金呢？是否需要计入应纳税所得额？ 问题5：以地补路问题。江苏南京市关于土地增值税的问答，讣为看似企业没有 花钱就去的了土地，实际上支付的修路款就是去的土地的对价，因此可以迚入成 本。类似的，企业所得税讣为也应该照此办理。(和税尿沟通） 2.不是招、拍、挂，创造招、拍、挂（操纵政府） 例如：某国有企业土地补缴土地出让金，变为开发用地后，准备将地转让给某开 发企业。 第一步，国家将土地收储，支付给开发企业补偿费，营业税（国税发1993149 号文件、国税函【2008】27
3、7号文件、国税函【2009】520号文件）丌征税， 土地增值税（ 条例和财税【2006】21号文件，丌征税，企业所得税（国税函 【2009】118号文件，享受搬迁补偿纳税待遇） 第二步，国家二次招拍挂，承诺该企业拿到土地，支付给国有企业的拆迁补偿费 在招拍挂中支付；此时，政府出让土地，没有仸何税费。 第三步，如果该国有企业要房子，丌要地，则地产企业保留分给国有企业的房子 丌卖，而是在将利润分走后，将企业股权留给国有企业来完成。 总结： 该方法主要是为了在尽量节省税款的方式下，解决如何将土地从一个国有 企业转移到另外一家。 3.购买转让土地（项目） 买方： 直接挄照支出款项作为成本费用， 除了缴纳契税以外， 没有其他涉税问题， 最干净。 卖方：涉及税收很高。第一，企业所得税；第二，营业税；第三，土地增值税， 第四，涉及法律问题，第五，实质重于形式（国税函【2007】645号） 。 注意问题：
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