1、商业经营规划先于建筑格局规划商业经营规划先于建筑格局规划 在做商业地产项目的时候，很多人会发出这样的感慨： 成也规划，败也规划。人们普遍认为现代商业规划指的就是 建筑的规划或者是业态规划，事实上，规划是两个方面的， 分别是硬件设施的规划和软件设施的规划，概而言之，就是 建筑格局规划与商业经营规划。 1 1不考虑经营的商场建设造成巨大成本浪费不考虑经营的商场建设造成巨大成本浪费 很多商业地产商在做项目的时候，很容易进入一个误区： 认为只要做好了硬件设施规划，就可以在日后随意对商业布 局进行调整，具体表现在一种“走一步看一步，摸着石头过 河”的思想上，这种思想并且在相当长的一段时间里占主导 地位。
2、但近年以来，中国商业地产界，一种新的风潮正在涌 起那就是商业经营规划应先于建筑格局规划。 早期的商业地产开发商在这方面留下了太多的教训，先 建商场，再来考虑经营的问题，其结果只能是削足适履，并 造成了巨大的成本浪费。曾经有这样一个商业地产开发商： 他开发了一个大型商业场所，设想在二楼开设一个大型超市 作为主力店，由于对超市的经营布局是不了解的，他们按照 自己的方式建好了产品，然后开始针对超市进行招商。商谈 的结果令人满意， 著名主力超市同意进驻， 但一到现场之后， 却提出了巨大的改造清单， 并且提出： 你们的地段是很好的， 但是你们的产品设计是不合理的，不符合大型超市的要求， 你们需要进行大规
3、模的改造。 如此一来，原来的商业设计方案就要被打破，譬如多个 出口的设计是不合理的，设在超市中央的厕所要打掉，挑高 的中庭存在危险因素，电梯设计不合理，配电能力太小 诸如此类。提出的改造清单是：将多出入口改成一个进口和 一个出口；将厕所移位设立在出口位置以外；将挑高的中庭 封闭；电梯设计要符合一个进口一个出口的要求；重新购买 配电柜、变压器等，还要重新设置大容量的供电电缆。以上 这样的问题，是在发展商建设之前所考虑不到的，引入大型 超市的方案别无选择，如果依照超市方开出的清单进行改 造，一方面要投入巨大的人力物力，另一方面又会极大地改 变原有商场的人流导向，进而对整体商业价值造成影响。这 样的结果，都是由于发展商对商业地产缺乏了解造成的，也 是只考虑商场建筑规划，忽视商业经营规划的经营思想所结 下的一个苦果。开发商走上弯路，最终要采取“削足适履” 的办法来进行最终的解决，造成了投入成本的浪
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