房地产开发企业如何有效控制规划设计阶段的成本研究分析报告（21页）.doc
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房地产开发企业如何有效控制规划设计阶段的成本研究分析报告（21页）.doc
1、房地产开发企业如何有效控制规划设计阶段的成本房地产开发企业如何有效控制规划设计阶段的成本 迈克尔 波特的三个基本竞争战略,即成本领先、差异化和集中一点。其中成本领先是 最重要、最直接的方法，同时也是最难的。成本领先不仅仅是有竞争力相对低成本、而且 需要考虑时间成本；相对的低成本贯穿开发的整个过程，不是简单的预算。规划设计环节 的成本控制在整个成本领先中所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用。在该环节 进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。在项目 开发的设计过程中是实现成本优化的“重点专业地带”，项目的建安、运营成本中绝大多 数决定于设计阶段，所以该环节控制
2、要点和控制内容相当复杂。基本原则是：周密规划设 计，科学研究讨论，严格预算审批。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般 只占建安成本的 1.5%-3%，但对工程造价的影响可达 75%以上，由此可见，设计质量的优 劣直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。 合理科学的设计，可降低工程造价 10%左右。但在工程设计中不少设计人员重技术、 轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响 了项目成本的有效控制。例如：某高层住宅每层电梯井走廊仅十多米的距离，其间又无防 火分区，就设了三只消防箱，而按消防规范要求，只要两支水枪同时
3、到达室内任何部位即 可。这种设计不合理，造成了一定浪费，显然是对工程的各种经济指标不够重视。因此， 设计阶段对项目投资的影响是极其重要的。特别是扩初设计阶段对项目经济的影响达 70% 95%，实际上，当扩初设计批复之后,存在的技术问题、费用问题都很难解决，因此必须 重视扩初设计，以避免“先天不足”。以下经验可供借鉴： 1. 推行设计招标，择优选择设计单位 积极推行建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法，尽量将工程主体及配套的总体 规划、建筑设计、景观设计等放在一起进行招标，采用多家竞投，组织有关专家综合评比 定标，这样既可优选出高水平、善沟通的设计单位，又可促进设计单位在项目整体的空间 布局、建筑造型、使用功能和景观环境设计上开拓创新，在降低工程造价上下功夫。其中 甲方选择适合自己项目定位的设计单位十分重要，在设计单位的选择上，最好采用招标的 形式，要选择甲方项目适合的主案设计师，设计费用
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