成都集群式高层房地产项目市场深度调研和产品定位策划案（121页）.doc
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成都集群式高层房地产项目市场深度调研和产品定位策划案（121页）.doc
1、前前 言言 不明于数，欲举大事，犹舟之无楫而欲经于水险也。不明于数，欲举大事，犹舟之无楫而欲经于水险也。 管仲 我们认为： 策划商不能扮演策划商不能扮演“医生医生”角色，更不应该仅仅是角色，更不应该仅仅是“点子大王点子大王”。 全程策划的宗旨是：协助房地产商寻找并建立一套规范、科学、周密的全程策划的宗旨是：协助房地产商寻找并建立一套规范、科学、周密的 项目经营决策项目经营决策“防范失误体系防范失误体系”。 市场策划是全程策划的首要环节之一，对项目的成败具有战略意义，对市场策划是全程策划的首要环节之一，对项目的成败具有战略意义，对 项目经营决策起主要依据导向作用。项目经营决策起主要依据导向作用。
2、 房地产界流行的传统经典理论是“地段、地段、还是地段”。 但中国房地产市场经过 10 余年的市场化发展，特别是在 e 时代的今天，世 界已经变小，同一化的趋势使任何房地产商均可进一步跨越地域界限，获取最 先进的资讯，并利用先进的手段来争取有限的客户资源，从而在残酷的房地产 市场竞争中抢占一席之地。因此传统的地段理论在信息时代的今天已经不能保 证房地产项目运作的成功。有一个好的地段（块），仅仅代表房地产有了一个 好的开端，要使房地产项目运作成功，还有许多的环节和细部需要控制和策 划。因此，我们认为房地产项目需要一个系统、科学的全程策划过程。 我们总结房地产商品有如下几个基本属性： 资源稀缺性资源
3、稀缺性 房地产商品的基础生产条件是土地，而从静态角度而言土地是不可再生的 资源。这个特性告诉我们楼盘的个性化应该是其主要的特征，任何一个房地产 商存在克隆某成功楼盘的幻想是不现实的，也是危险的。 区域消费性区域消费性 房地产商品消费的地域特性十分明显，而房地产商品的辐射面极其有限。 这个特性告诉我们，房地产商品有效消费者的锁定应该是不同地域产生对应的 定位选择和区域客户的锁定（目标客户群）。 资金密集性资金密集性 房地产业是高资金投入（包含房地产商、消费者两方）和资金密集性产 业。因此精明的房地产商追求的经济目标是回报率而非利润率。同时对大多数 购房消费者而言，购买房屋所需资金的积累往往需要数年乃至数十年漫长的资 金沉淀或负债过程。因此，房地产对资金的需求的属性决定了房地产项目无论 是投资开发，还是置业投资均需要大量的资金作支撑，是典型的资金密集型产 业。 高度专业及综合性（综合技术性、思
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