武汉竹叶山汽车市场综合体招商与赢利模式研究报告（11页）.doc
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武汉竹叶山汽车市场综合体招商与赢利模式研究报告（11页）.doc
1、占地 8 万平方米城市综合体招商与赢利模式研究 杨宝民 作者介绍，清华大学商业地产总裁班客座教授，中国商业地产联盟专家委员。深圳市 新摩尔商业管理公司总经理。 占地 8 万平方米的地块，假设容积率为 6 的 48 万平方米综合体产品研究 具有典型意义。主要优点是可销售物业较多，能够通过五星级酒店带动高尚住 宅、公寓和写字楼销售，招商具有明显优势，赢利模式清晰。 8 万平方米综合体也能够提供较多停车位，集约利用土地资源，对城市核 心区土地出让方式产生深远影响。对于地级以上城市核心城市地块的整体开 发，值得鼓励。 一、8 万平方米综合体的产品研究 产品类型 1 面向零售为主的购物中心为主的综合体
2、武汉已经建设了一批百货商场和购物中心，也建设了若干五星级酒店，但 是武汉缺乏一流的城市综合体。 图 1 竹叶山汽车市场位置示意图 图 2 竹叶山汽车市场相片 3 公里半径人口特点：铁道南侧基本都是城市居民，中高档住宅楼宇较多。 铁道北侧农民房较多，消费力不强。 周边商家：项目地现有易初莲花大卖场，周边沿着发展大道西侧有家乐福 大卖场和百佳超市。 图 3 黄孝河路 黄孝河路是项目的主要临街面，其商业价值必须充分挖掘。 从武汉市场实际出发，本项目需要考虑理想的产品组合： 购物中心 12 万平方米 地下考虑 2-3 万平方米商业用途 酒店 5 万平方米 酒店式公寓 公寓 10 万平方米 SOHO 6
3、 平方米 写字楼 4 万平方米 小计 37 万平方米 地上建筑面积 地下停车场 12 万平方米 设备房和物业管 理用房 1 万平方米 设备用房为主 地下-1 层商业 3 万平方米 总建筑面积 53 万平方米 图 4 竹叶山项目总体规划的旧方案 旧方案是单纯的规划设计思考，由于没有先做商业规划工作，浪费了项目主要临街面 的商业价值，因此是不能采用的方案。 作者通过项目项目现场考察和武汉商圈研究，提出了竹叶山汽车市场综合体新的规划 方案。 图 5 竹叶山项目总体规划的总平面初步方案 产品类型 2 面向批发市场为主体的航站楼及高速火车站交通枢纽综 合体 1. 占地 15万平方米的综合体容积率 3.0 图 6 许昌高速火车站交通枢纽型综合体 地块 1 重点考虑商业价值挖掘 五星酒店 5 万平方米 定位五星级商务酒店 三星快捷酒店 1 万平方米 办公 3 万平方米 配有异地航站楼 公寓 6 万平方米
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