1、1、概况. 2 1.1. 房地产宏观环境 . 2 1.1.1投资环境基本状况 . 2 1.1.2房地产发展状况 . 3 1.1.3商业地产发展状况 . 5 1.2 渭南宏观环境. 6 1.2.1渭南市概况 . 6 1.2.2城区概况 . 8 1.2.3区域发展前景 . 10 1.3 项目分析 . 10 1.3.1地块位置 . 10 1.3.2地形地势 . 11 1.3.3限制条件 . 11 1.3.4竞争情况 . 11 1.3.5项目 SWOT分析. 12 2、百货业市场分析 . 13 2.1. 车流量、客流量 . 14 2.1.1 车流量 . 14 2.1.2客流量 . 15 2.2.经营品
2、种 . 16 2.3 租金与利润 . 17 2.4 经营个体调查. 17 2.5 顾客调查 . 19 3、其他业态市场分析 . 31 3.1 餐饮 . 31 3.2 休闲、娱乐 . 36 3.3 家具 . 40 3.4 大型超市 . 41 3.5 多业态组合面临的优劣势和进入市场条件 . 42 4、规划建设方案 . 44 4.1 项目建设条件. 44 4.2 规划设计指导主旨 . 45 4.3 规划设计方案. 46 5、项目投资估算与资金筹措 . 50 5.1 总投资估算的原则 . 50 5.2 项目总投资估算. 50 5.2.1项目的前期安置费 . 50 5.2.2 工程前期费用 . 50
3、5.2.3 建安费用 . 51 5.2.4室外工程费用 . 51 5.2.5 建设单位管理费 . 52 5.2.6 基本预备费 . 52 5.2.7流动资金 . 52 5.2.8 建设监理费 . 52 5.2.9 建设期利息 . 52 5.3 项目资金筹措. 53 5.3.1 资金筹措方式 . 53 5.3.2 借款 . 53 5.3.3施工计划 . 54 5.3.4 借款、还款计划 . 54 6、财务分析 . 55 6.1 财务评价的编制依据 . 55 6.2 项目的盈利能力分析 . 56 6.2.1静态盈利能力分析 . 56 6.2.2动态盈利能力分析 . 57 6.3 项目偿债能力分析 . 58 6.4 各方案财务分析结果 . 58 6.4.1 方案一 . 58 6.4.2 方案二 . 60 6.4.3 方案三 . 60 6.4.4 各方案收益情况的比较. 61 7、 不确定性分析
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