商业地产项目核心辐射商圈范围确定的STCF法（16页）.docx
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商业地产项目核心辐射商圈范围确定的STCF法（16页）.docx
1、商业项目核心辐射商圈的商业项目核心辐射商圈的 STCF 推导法推导法及其应用及其应用 提纲：提纲： 第一部分：四大因素影响项目核心辐射商圈范围变化的规律是怎样的； 第二部分：STCF 推导法模型 第三部分：STCF 推导法的应用（一方面解决一些理论问题；一方面解决一些实际问题） 第一部分：四大因素影响项目核心辐射商圈范围变化的规律是怎样的第一部分：四大因素影响项目核心辐射商圈范围变化的规律是怎样的 商业项目的核心辐射商圈是指一个商业项目所能吸纳的核心消费人群所处的区域范 围。真正的核心，笔者认为有两层意思：其一，这个范围对于该项目来说其一，这个范围对于该项目来说，是其主要消费 力的集中分布区域
2、，这个范围不能过大，对于不是核心消费人群分布的区域，绝不能划分 进核心商圈，这个范围也不能过小，对于仍属于核心消费人群分布的区域，绝不能放弃； 其二，这个项目对于该范围来说其二，这个项目对于该范围来说，是区域消费者在进行与项目相关消费时的主要选择，核 心区域内消费者在进行相关消费时，最主要选择的消费去向是该项目。两层意思，缺少对 任何一层意思的考量和分析，都将影响到项目核心辐射商圈的正确划分。第二层意思实际 上将竞争因素考虑进去，增加了这个核心辐射范围划分的有效性。 我们研究商业项目核心辐射商圈的作用，一方面在于研究核心商圈内的人口数量能否 支撑我们项目的经营；一方面在于对这个范围内的核心消费
3、者的消费特征进行研究，以便 于合理定位。核心辐射商圈划分的越准确越精确，对范围内市场和消费者的研究越详细深 入，对于项目准确定位的作用便越巨大。 目前虽然像华南 Mall 最初定位那样几乎将整个珠三角都划进核心辐射商圈的现象已经 少见，但多数商业项目的核心辐射商圈范围划定仍然缺少说服力。行业内目前最主要的核 心商圈划分方法有两类： 一类是国内自创模型。如距离划分法以项目为中心以一定距离为半径画圆圈，准 确度较低，没有理论依据，方法比较粗糙；交通划分法以一定的车行或步行时间为标 准划分范围，有一定依据和现实意义，但方法仍然不够精确；案例借鉴法以项目规模 所属的商业级别应当具有的辐射范围为核心商圈，是业内综合外来理论和国内实践得出的 测算模型，只能划分大致的理论商圈范围，考量因素少，各因素之间的关系并不清晰，理 论的推导过程也不清晰； 另一类是国外商圈理论模型，如雷利模型、哈夫模型、ABC 模
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