无锡商业广场商业综合体A区地块整体定位建议（18页）.doc
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无锡商业广场商业综合体A区地块整体定位建议（18页）.doc
1、A 区（商务区）地块整体定位建议 一、 项目的整体定位 1、 地块位置的分析 项目处在太湖新城核心区，太湖新城被规划为无锡的“中央商 务区”，前景是非常好的。地块处在核心区的南面边缘地带，普遍 认为商务气氛不如中轴附近。但由于太湖新城核心区的北区以大型 商业为主，包括华润万象城、来福士广场和绿城九龙仓的综合项 目，商业气氛很浓。比较之下，南区以写字楼项目为主，商务气氛 更浓一些，因此，项目定位为商务为主的综合体更符合区域的整体 氛围。 2、 建筑指标的边界条件 A 区（商务区）总占地面积为 28743 ，整体建筑密度为 35%，也就是说落地面积为 10060 （首层面积）。 扣除 B4 和 B
2、5 的首层面积 3900 ，B1 首层面积约 1800 （标准层面积 1500 对甲级写字楼来说偏小）、酒店首层面积为 1800 左右（标准层 1500 对五星级酒店也偏小），剩下能做商业 的首层面积为 2560 ，这样的面积基本上不大可能有大型的商业 如百货或超市能进来。 3、 区域的商业配套 太湖新城的前景普遍看好，目前最大的问题是配套严重不足， 这既是问题，也是机遇，谁解决了这个问题，谁就能先吃到这个蛋 糕。 太湖新城的北区由于有各大知名开发商，商业的启动是会很快 的，对于太湖新城的发展是一个巨大的推动。反过来讲，如果我们 的项目是以商务为核心，配套是以专门服务于写字楼的人群为主， 那么
3、竞争优势就能建立起来。 综上所述，项目的整体定位应是以商务为核心的综合体。 二、 写字楼的产品定位 1、 供应量巨大 太湖新城的写字楼项目供应量巨大，据太湖新城管委会的资料， 2010 年投入使用的写字楼面积为 400 万，由于各开发商的进度 不一，到 2010 年时供应量到不了这个数量，但供应过量是毫无疑 问的。量大不等于没有机会，供应量大说明大家都看好这个区域。 2、 产品结构 由于无锡的写字楼客户以无锡和江苏本地的客户为多，加上以 销售的方式为主，虽然无锡的写字楼数量众多，但实际上优质的写 字楼寥寥可数，也就是 3-4 座。由于主流客户是本地客户，因此如 果市场定位是走中档路线的，反而会造成大量的趋同产品，并不是 好的选择。 在无锡，优质、高端、符合跨国企业办公要求的写字楼其实很 少。 3、 市场特点 写字楼的需求相对有限，它的一个特点是“两头好，中间差”， 就是高端和低端的都好卖（
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