标杆地产集团房地产行业涉及的相关指数含义销售培训课程（18页）.doc
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标杆地产集团房地产行业涉及的相关指数含义销售培训课程（18页）.doc
1、 1 随着房地产市场逐渐升温， 力图反映市场走势的各类指数也日 益增多，除较早的中房指数、国房指数外，还出现了上海、深圳、沈 阳等许多地方指数以及证券公司、银行等推出的地产指数，甚至也有 媒体推出了房地产指数。一时之间，指数好象成了把握市场的良药， 大有泛滥之势， 实际上目前国内大多数指数体系不论是在理论架构还 是实践操作方面都处于起步阶段，在样本数据的取得、指数公式的选 择、 指数的具体测算以及指数的应用等方面都存在着这样或那样的问 题。 一、房地产价格指数的基本理论 一些经济发达、房地产市场成熟的国家或地区，已较早地涉足 房地产价格指数这一领域，并积累了较为丰富的经验。洪宝川博士在 其探索
2、地价涨落之谜中，介绍了世界上流行的 11 种房地产价格 指数的编制方法，大致可归纳为四类。 l、成本投入法 根据建造房地产的各项成本投入（包括材料、人工费等）变化 情况，用算术平均法编制房地产价格指数。这是一种较早期的房地产 价格指数编制方法，对于新建成房屋价格的走势分析有一定的适用 性。但是由于房地产价格并非主要由投入的成本所决定，所以用房地 产投入要素成本的变动来反映房地产价格的变动有较大的偏差。目 前，这种方法实际应用较少。 2 2、加权平均法 该方法包括中位数价格法和算术平均法两种。其基本原理是， 以大量的房地产实际交易案例的基期和报告期的价格之比作为指数， 加权的目的在于降低不同交易
3、案例的特征差异所引起的指数中房地 产品质或结构变动所带来的偏差。中位数价格法与算术平均法相比， 是利用加权虽然能在一定程度上降低房地产品质差异对指数的影响， 但并不能完全消除这一影响，随着时间的变化，房地产品质的差异可 能会对指数衡量房地产价格的变动产生较大的偏误。 在国外房地产价 格指数的实践中，加权平均法多用于地价指数的编制，而用在住宅价 格指数编制上的较少。 3、重复交易法 这是一种能够较好地控制房地产品质影响的方法。 它利用房地 产的重复交易案例， 用同一栋房屋在两个时期售出的价格资料计算房 地产价格指数。 这样， 不同的时期考察相同的房地产， 在结构、 材料、 外部品质等方面都相同，免去了控制房地产品质的麻烦。该方法在理 论上已经相当完整，但是仍有以下缺点：（l）必须有大量的重复交 易的房地产资料，实际实施成本高；（2）重复交易的资料两次交易 的期间不能太长，否则品质固定的假设将
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