标杆地产集团地产估价中容积率修正系数的确定销售培训课程（7页）.doc
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标杆地产集团地产估价中容积率修正系数的确定销售培训课程（7页）.doc
1、 1 地产估价中容积率修正系数的确定地产估价中容积率修正系数的确定 作者:河南平顶山工学院 马文明 2004 年 5 月 18 日 一、容积率的内涵及其特性 容积率是指在城市规划区的某一宗地内， 房屋的总建筑面积与宗地面积的比值， 分为实际容积率和 规划容积率两种。 通常所说的容积率是指规划容积率， 即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的 比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此， 容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标， 也是从微观上影响地价最重要的因素。 容积率具 有如下特性： (一)容积率表达的是具体“宗地”内单位土地面积上允许的建筑容量。
2、宗地是地籍管理的基本单 元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型 市政及公共设施用地等。 容积率只有在指“宗地”容积率的情况下， 才能反映土地的具体利用强度， 宗地间才具有可比性。 (二)容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物 基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时， 三者之间的关系可表示为：RCH，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。 (三)容积率可以更加准确地衡量地价水平。 人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发， 建 设房屋。 房屋的
3、单方开发成本房屋单方造价楼面地价税费 楼面地价宗地总价宗地内允许总建筑面积土地单价容积率 因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。 (四)容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑 容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益 相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。 二、容积率对地价的影响规律 影响地价的因素很多， 虽然各因素影响地价的途径各不相同， 但其作用机制可抽象概括为两个方面： 一是通过影响土地收益来影响地价， 二是通过影响土地供求关系影响地价。 收益机制很大程度上决 定了土地供给的经济剩余量， 市场供求关系使地价相对经济剩余量产生波动， 决定了土地供给的经 济剩余量的分配，使地价的变化趋于复杂化。容积率对地价的影响规律，同时受收益机制和市场供 求关系的作用，总体说来，区位条件愈优
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